JuridischForum.be

Beste,

We staan op het punt een huurovereenkomst te tekenen (23/02/2013). Toch zouden we willen weten wat er al dan niet verplicht in de overeenkomst moet staan. Dat wil zeggen dat we met een paar vragen zitten... Dus indien er iemand antwoorden kan geven, dat zou zeer leuk zijn. Hieronder onze vragen:

1) We gaan ons moeten verwarmen met mazout. Dat is de 1e keer dat we hiermee in aanraking komen. Zijn er bepaalde verplichtingen/voorwaarden waaraan zo'n mazout tank moet voldoen? Moet ik attesten vragen ofzo? En wat met het onderhoud hiervan?
2) Ook de chauffage ketel, volgens eigenaar is hij onlangs vernieuwd. Mag ik naar de onderhoudsbewijzen vragen? En wat indien hij er geen kan voorleggen?
3) Heb ik als huurder het recht om naar het EPC attest te vragen? Wat moet hier dan wel of niet opstaan?
4) Ook de plaatsbeschrijving?? We zouden dus op 23/02/2013 het contract tekenen. We zitten echter nog aan ons huidige contract vast tot begin mei 2013. Dit is ook zo gezegd onze toekomstige huisbaas. Maar omdat het huurhuis nog een likje verf nodig heeft gaat de eigenaar ermee akkoord om de sleutel te overhandigen aan ons bij ondertekening. En we moeten pas huur betalen mei 2013. We dienen wel zelf de schilderwerken te doen en ook zelf te bekostigen. Mag dit zo maar? En wanneer of hoe moeten we dan een plaatsbeschrijving opmaken? Want er gaan stilletjes aan goederen verhuist gaan worden naar daar.
5) In de kkn staat een vaatwas. Het ziet er netjes uit, maar omdat we een vaatwas van ons eigen hebben (nu staat dit nog in huidige kkn, maar het verhuist mee) wil ik die dus in de plaats zetten. Mag ik zijn vaatwas netjes opbergen en mijn in de plaats zetten?
6) We zouden op 23/02/2013 de huurwaarborg cash betalen. De eigenaar maakt een document op dat hij de huurwaarborg (3xhuur) heeft ontvangen. Het document zal door beide partijen worden ondertekend. Hij zegt dat hij het geld wel op een geblokkeerde rekening gaat zetten. Is dit voldoende als bewijs huurwaarborg? Zelf als hij het geld niet op geblokkeerde rekening zet?
7) De huurprijs zal ook vermeld staan in het contract, maar mag de eigenaar een prijsverhoging toepassen? Na de schilderwerken binnen en de oplap werken in de tuin zal het pand er heel anders gaan uitzien.
8) Indien er maar 1 electriciteitsmeter staat wil dit zeggen dat er geen nachttarief is. Kunnen we als huurder vragen om de enkelvoudige meter te vervangen door een tweevoudige meter? Of mogen we dit doen zonder de eigenaar zijn toestemming?

Ik denk dat dit al onze vragen zijn... Indien er nog bepaalde zaken zeker in ons huurcontract moeten staan, laat het ons zeker weten. Het is zeker niet de bedoeling om de verhuurder dwars te zitten, maar we hebben al problemen gehad met onze huidige verhuurder (zowel eig als immo laten ons in de kou) en daarmee willen we nu iets meer zekerheid hebben?

Dus voel je vrij om je reacties weer te geven...

In een huurcontract kan veel staan . Teveel om op te noemen .
Hier een begin van antwoord :
1/ Het reservoir van de stookolie moet een groene label hebben . Aan reservoir geen onderhoud .
2/ verwarmingsapparaat ( chauffageketel ) moet jaarlijks onderhouden en gekeurd worden door een erkend vakman. Kosten voor de huurder . U mag voorgaande bewijzen vragen , maar deze zijn niet verplicht opvraagbaar .
3/ EPC attest moet automatisch en verplicht bij het huurcontract zitten als bijlage .
4/ Iets ingewikkelder - nadere uitleg volgt , of wordt door iemand anders gegeven .
5/ Originele vaatwas in de berging zetten , en bij verhuis terugplaatsen mag . ( zorg dat er geen schade aan komt ) .
6/ Huurwaarborg is wettelijk 2 ( twee ) maand . Huurwaarborg verplicht op een geblokkeerde rekening ( u kunt dit beter samen met eigenaar op de bank regelen , bank naar uw keuze ) . Intresten zijn voor u .
7/ prijsverhoging kan , volgens stricte voorwaarden .Alsook indexering . ( zeker niet onmiddelijk na de opknapwerken )
8/ Denk het wel .

Deze al eens lezen :
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Plaatsbeschrijving : Burgerlijk Wetboek .
Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.

Plaatsbeschrijving kan dus tijdens de eerste maand van bewoning .
U dient wel duidelijke afspraken te maken ( liefst op papier - op contract dus ) met verhuurder , omtrent de schilderwerken .
bvb. twee maanden vrijstelling huur voor schilderwerken.
U bent daar niet toe verplicht ( schilderwerken ) , maar het kan in onderlinge overeenstemming .
Laat in de plaatsbeschrijving opnemen welke schilderwerken door u uitgevoerd zijn .

Art. 8. <W 1997-04-13/43, art. 10, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15> De partijen kunnen te allen tijde schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het gehuurde goed bepaalde werken uit te voeren, die door de verhuurder moeten worden verricht. Zij moeten de termijn bepalen waarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd.
In dit geval kan van artikel 2 worden afgeweken op voorwaarde dat de voorgenomen werken er toe strekken het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van dat artikel, dat deze werken precies omschreven worden, dat de aanvang voor de werken binnen een redelijk tijdstip is bepaald en dat geen huurgelden verschuldigd zijn tijdens de overeengekomen duur ervan, met dien verstande dat deze duur niet korter mag zijn dan degene die redelijkerwijze noodzakelijk is om ze uit te voeren.
Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode die meer dan negen jaar kan bedragen, af te zien van het recht aan de huurovereenkomst een einde te maken of van het recht de herziening van de huurprijs te vragen, of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden.
Na beëindiging van de werken wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering ervan op tegenspraak.

Prijsverhoging :
Art. 7. Herziening van de huurprijs en de lasten.
§ 1. Onverminderd artikel 8 kunnen de partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste twintig percent hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs.
(Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste tien percent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 2, eerste lid.) <W 1997-04-13/43, art. 9, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De rechter doet uitspraak naar billijkheid.
De vordering kan slechts worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van de driejarige periode.
De herziene huurprijs geldt te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar de vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag van de definitieve beslissing.
(In het geval van artikel 3, § 8, kunnen partijen evenwel overeenkomen af re zien van het recht de huurprijs te herzien.) <W 1997-04-13/43, art. 9, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Enkele aanvullingen:
1) Waarschijnlijk zal de stookolietank niet leeg zijn als u erin trekt. Men kan u niet verplichten de aanwezige stookolie over te nemen, men kan wel:
a) u vragen om dit over te kopen.
b) de tank laten leegtrekken.
c) de rest laten zitten voor u (meestal enkel indien u niet wil overkopen en leegtrekken te kostelijk of te moeilijk zou zijn).
2) Als u de vorige onderhoudsattesten opvraagt, moet men u die wel kunnen voorleggen.
4) Persoonlijk denk ik niet dat het uitmaakt of er in staat wie de schilderwerken heeft uitgevoerd. Beter is om een PB te doen voor u schildert (kan perfect, is namelijk in de periode dat de ruimte onbewoond zijn). Maar zeer belangrijk, ga niet akkoord met fouten in de PB ("dit brengen we nog wel in orde voor u erin komt wonen"), deze moet de huidige situatie zo correct mogelijk beschrijven.
6) Niet meer dan 2 maanden betalen (tracht het regelen van de waarborg te regelen na het tekenen van het huurcontract). Wettelijk gezien mag 3 maanden niet (toch niet bij een geblokkeerde rekening), dus elke clausule in het contract die in die situatie 3 maanden voorschrijft, is nietig.
8) Een tweevoudig uurtarief meter meter plaatsen is niet gratis. Dit kan u zelf vragen, maar u zal dit ook moeten betalen.

8) Een tweevoudig uurtarief meter meter plaatsen is niet gratis. Dit kan u zelf vragen, maar u zal dit ook moeten betalen.

En mogelijks vraagt de maatschappij een keuring van de elektrische installatie, zeker als er een meterverzwaring aan te pas komt. (mogelijks is de huidige meter van een oud type met laag vermogen).

8) Een tweevoudig uurtarief meter meter plaatsen is niet gratis. Dit kan u zelf vragen, maar u zal dit ook moeten betalen.

En mogelijks vraagt de maatschappij een keuring van de elektrische installatie, zeker als er een meterverzwaring aan te pas komt. (mogelijks is de huidige meter van een oud type met laag vermogen).

En de pineut is .......de verhuurder.

8) Draait de verhuurder dan op voor de kosten van die keuring en van een eventuele aanpassing van de electrische installatie bij een negatief keuringsverslag?

8) Draait de verhuurder dan op voor de kosten van die keuring en van een eventuele aanpassing van de electrische installatie bij een negatief keuringsverslag?

En wie zou er anders moeten voor opdraaien ?Toch niet de huurder ?
Dit valt duidelijk onder :
Art. 2. Staat van het gehuurde goed.
(§ 1.) Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. (Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.) <W 2007-04/25/38, art. 101, 3§, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>

Als de elektriciteit bij de herkeuring wordt afgekeurd, is dit omdat deze niet in orde is, en dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De kosten voor het plaatsen van nieuwe meter op zich (dus ook de bijkomende kosten zoals de herkeuring) zijn dan weer voor de huurder, aangezien de verhuurder niet verplicht is om tweevoudig uurtarief te voorzien, en dit enkel en alleen ten voordele van de huurder is.

Als de elektriciteit bij de herkeuring wordt afgekeurd, is dit omdat deze niet in orde is, en dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De kosten voor het plaatsen van nieuwe meter op zich (dus ook de bijkomende kosten zoals de herkeuring) zijn dan weer voor de huurder, aangezien de verhuurder niet verplicht is om tweevoudig uurtarief te voorzien, en dit enkel en alleen ten voordele van de huurder is.

Daar kan ik mij in vinden ...
P.S. benieuwd of de TS vandaag de huurovereenkomst gesloten heeft ( zoals vermeld in allereerste zin ) , en of alles er nu in staat zoals we hier vermelden.

Jullie gaan toch weer erg kort door de bocht hoor. Ik stel meer en meer vast dat er antwoorden worden gegeven die niet veel meer dan "partiële momentopnames" zijn. Wetten en reglementen moeten echt wel in samenhang worden gelezen en geïnterpreteerd...

Ik denk namelijk dat de vraag van TS niet correct is beantwoord, toch alleszins niet volledig.

Moet verhuurder toestemming geven aan huurder om een dag/nacht teller te mogen laten plaatsen?

Dit is van belang want de wetgeving ( A.R.E.I.) voorziet dat bepaalde groepen van oudere woningen NIET aan alle nieuwe vereisten moeten voldoen (uiteraard wel aan minimale). Diezelfde wetgeving voorziet dat bij belangrijke wijzigingen (verzwaring meterkast e.d.) de huiseigenaar wel verplicht wordt om binnen een welbepaalde periode grote aanpassingen te laten uitvoeren. Bijgevolg kan de beslissing van een huurder om een andere tellerkast te laten plaatsen de eigenaar voor grote aanpassingskosten plaatsen (die anders wettelijk dus niet verplicht zouden zijn).
Op grond hiervan veronderstel ik dat de eigenaar voorafgaandelijke toestemming moet geven aan de huurder....

Klopt.

Iedereen, al zeker bedankt voor de informatie.

We zijn zaterdag naar onze afspraak met de toekomstige huisbaas gegaan. Daar hebben we de huurwaarborg cash betalen. De eigenaar had een document opgemaakt dat hij de huurwaarborg (3xhuur) heeft ontvangen. Dit is door beide partijen ondertekend. Er stond ook op vermeld dat dit bedrag naar een geblokkeerde rekening zal gaan tussen 25/02/2013 en 27/02/2013. Ondertussen staat het geld op een geblokkeerde rekening, zijn op 26/02/2013 samengekomen bij de bank.

Op zaterdag 02/03/2013 hebben we afspraak voor ondertekening huurcontract. De reden dat hij de borg reeds vroeg was omdat hij er zeker van wilde zijn dat we het huis wel echt wilden huren. En hopelijk zijn wij met het vastzetten van de borg ook zeker van hem. Op de bankpapieren van de borg staat vermeld dat het huurcontract ondertekend zal worden op 02/03/13. Of dit uiteindelijk nut heeft of niet weet ik niet.
Warom we nog geen contract hebben ondertekend komt omdat de vorige huurder tijd heeft tot einde feb 2013 om alles leeg te maken. Het huis is leeg, maar de tuin die ligt er wat ontploft bij. En de eigenaar zelf is de zolder aan het isoleren en wil het klaar en netjes hebben tegen dat wij sleutel krijgen. En zo heeft de eigenaar nog 2 dagen om in het geval van tijd om de tuin verder op te ruimen. Ik kan hem ergens wel verstaan.
De waarborg is wel 3x de maand huur. We hebben er geen punt van gemaakt, omdat hij ons tenslotte de kans geeft om het te schilderen (op onze kost) en in te richten naar onze smaak. We kunnen ook al heel wat verhuizen naar daar.

De plaatsbeschrijving die maken we ook die zat op. Wel zal er inkomen te staan welke kamers we gaan schilderen en welke andere aanpassingen er eventueel nog zijn. Want de eigenaar heeft ook gezegd dat er in de badkamer niet mag geboord worden in de muurtegels voor barsten te voorkomen. Ik had zo de opmerking van << haakje voor handdoek was wel handig geweest>> Daar had hij dus nog niet aan gedacht! Hij gaat haakjes voorzien. Bij intrede mag ik dan kiezen waar ik ze wil zodat hij ze plaatst. Hij zal dan nog samen met mijn man bespreken welke aanpassingen er nodig zijn. Als we dan uiteindelijk onze intrek nemen (na schilderwerken en aanpassingen) zal er een bijlage gemaakt worden van de aanpassingen en ook de foto’s komen erbij.

Wij denken dat het tot hiertoe eerlijk verloopt. De eigenaar zou wel eens komen kijken of we effectief de schilderwerken uitvoeren. Vorige huurder had bij intrede vermeld dat hij de keuken zou schilderen. Maar heeft het dan toch niet gedaan.
Ik heb ook al de info gevraagd over de elektriciteit. Er is zowel dag-als nachttarief. Daar ben ik best tevreden mee. Heb ook navraag gedaan naar zijn energie leverancier. Het is niet degene die we voor ogen hadden, zal dus aangepast worden naar onze keuze.
Mazouttank is in orde, en de verwarmingsketel is jan’13 in orde gezet. Hebben attest al meegekregen om het bij brandverzekering te voegen.
De huurprijs zal na de schilderwerken niet verhogen. Hij zal enkel wijzigen bij de jaarlijkse indexatie. Omdat we als huurder zelf voor de verbeteringen zorgen vind de eigenaar het niet eerlijk ten opzichte van ons op meer huur te vragen.
Dat zien we maar pas bij ondertekenen contract denk ik dan… Tot nu toe hebben we er nog steeds een goed gevoel bij en de eigenaar zegt steeds dat het geven en nemen is langs beide kanten. En hij heeft zich ook aan zijn ondertekend gehouden door de borg die we samen zijn gaan vast zetten. Indien er zich problemen zouden voordoen in het huis mogen we zeker niet twijfelen om hem te verwittigen.
Waarschijnlijk verloopt het niet zoals wettelijk moet, maar we proberen alles zo goed mogelijk op papier te zetten. Ik heb dan ook het mail verkeer tot nu toe in map apart.
Hopelijk gaat het zaterdag bij ondertekening en het krijgen van de sleutels enzo nog steeds even gemoedelijk. Van onze kant zijn we steeds eerlijk geweest en zullen dat ook blijven. En de eigenaar zal hopelijk even correct zijn. Misshien hebben we nu wel het geluk eens aan onze kant en zal het contact met eigenaar vlot en eerlijk blijven verlopen...

Commentaren en tips altijd fijn.

HWB op een geblokkeerde rekening is wettelijk maar beperkt tot 2 maanden

Klopt slechts deels... Een huurwaarborg van drie maand op een geblokkeerde rekening is nog steeds mogelijk. Men dient dan wel in schijven te betalen.