Beste maugham,
Ongeschiktheid en onbewoonbaarheid in Vlaanderen
Het nazicht in hoeverre een woning voldoet aan de geldende technische eisen en comfortvereisten voldoet gebeurt aan de hand van een technisch verslag na een onderzoek van de woning.
- De ruwbouw en de dragende constructie van het gebouw wordt gewaardeerd door nazicht en beoordeling van de stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren en draagvloeren.
- De leefbaarheid en de gezondheid van de woning wordt gewaardeerd door nazicht en beoordeling van:
- comfortvereisten inzake elektriciteit, water en verwarming
- veiligheids- en gezondheidsvereisten, met name op het vlak van trappen, overlopen en balustrades en van verluchtingsmogelijkheid
- afwerking: eventuele sleet aan dekvloer, plafond, ramen en deuren?
- vocht: insijpeling, stijgvocht, condensatie, schimmel?
- In een technisch verslag worden strafpunten toegekend; vanaf 18 strafpunten wordt een woning ongeschikt bevonden. Wanneer volgens het verslag de woning door een aantal zware gebreken een bewijsbaar risico inhoudt voor de veiligheid of de gezondheid van haar bewoners, dan is zij onbewoonbaar.
Verloop van de procedure
Wie kan het initiatief nemen tot de procedure:
- het gemeentebestuur
- het OCMW
- woonorganisaties
- huurders
- gewestelijke ambtenaren
- en ieder andere die een belang kan aantonen.
Beslissing:
Het technisch verslag wordt opgesteld door de AROHM-onderzoeker op.
De gewestelijke ambtenaar adviseert de burgemeester.
De burgemeester hoort alle partijen waarna deze een besluit neemt.
Beroep:
Tegen deze beslissing kan beroep worden aangetekend bij de bevoegde minister.
Gevolgen:
- Opname op de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen.
- De eigenaar is een heffing verschuldigd, behoudens eigen bewoning door de eigenaar;
- De woning kan het voorwerp uitmaken van een recht van voorkoop of het sociaal beheersrecht kan erover worden uitgeoefend.
- De woning kan terug geschrapt worden van de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen wanneer de eigenaar de nodige verbeteringswerken uitvoert. Wanneer hij na uitvoering van deze werken kan aantonen dat de woning opnieuw voldoet aan de vereisten van het woondecreet, dan wordt het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring terug opgeheven.
- De eigenaar die een ongeschikte of onbewoonbare woning verhuurt kan gestraft worden met een geldboete.
- Een eventueel conformiteitsattest voor deze woning vervalt na het besluit van de burgemeester tont onbewoonbaarverklaring.
- In een aantal gevallen kunnen de bewoners voorrang genieten voor een sociale huurwoning.
- De burgemeester zal in geval van onbewoonbaarheid moeten instaan voor een nieuwe huisvesting voor de bewoners van het onbewoonbaar verklaarde pand.
Gevolgen ten aanzien van het huurcontract:
Het woondecreet raakt de openbare orde. Een huurcontract voor een woning die niet voldoet aan de criteria van de Vlaamse Wooncode is derhalve nietig. Door de nietigheid dienen de partijen hersteld te worden in de oorspronkelijke situatie van voor de contractsluiting en kunnen de reeds betaalde huursommen worden teruggevorderd.
Deze sanctie is zeker toepasselijk voor de verhuurder die een onbewoonbare woning en a fortiori een onbewoonbaar verklaarde woning verhuurt. Bij minder flagrante inbreuken kan de huurder voor de Vrederechter een vermindering van de huur met terugwerkende kracht vorderen;
Woondecreet KB 08/07/1997
Relevante rechtspraak:
Vred. Gr?ce-Hallogne 10/10/2000, Echos log 2001, 14, noot Tholome, L.;
Vred. Sint Truiden 09/04/98, R.W. 2001-02,497
Vred. Lokeren 30/10/92 onuitg. (zie judit en jurat)
Adressen ROHM:
Antwerpen
Ivan Peeters
Vlaams Administratief Centrum, Copernicuslaan 1 bus 4
2018 Antwerpen
tel. 03/2246116
fax 03/2246112
Limburg
Dirk Pairoux
Koningin Astridlaan 50 - bus 1
3500 Hasselt
tel. 011/742200
fax 011/742219
Oost-Vlaanderen
Willy Du Bois
Gebr. Van Eyckstraat 4-6
9000 Gent
tel. 09/2654650
fax 09/2654651
Vlaams-Brabant
Johan Baeten
Blijde Inkomststraat 105
3000 Leuven
tel. 016/249777
fax 016/226074
West-Vlaanderen
Sigrid Debruyne
Werkhuisstraat 9
8000 Brugge
tel. 050/442902
fax 050/442999
Zie ook:
http://www.wonen.vlaanderen.be/
MVG
Heye Andy