JuridischForum.be

Bekenden van ons kopen de woning naast die van hen.
Het is een oude woning die ervoor jarenlang bewoond was door een alleenstaande vrouw.
Benedenverdieping is een appartement, loopt vrij diep, de eerste en tweede verdieping zijn een duplexappartement.
Huis staat destijds geregistreerd als een appartementsgebouw met 2 appartementen. Op de plannen staan ook zaken zoals 'woonkamer 1', 'woonkamer 2', enz.

Buren willen dus deze appartementen afzonderlijk gaan verhuren.

Ze stuiten op tegenkanting van de gemeente. Burgemeester wil geen 2 appartementen. Hij wil 1 woning of een kangoeroewoning.
Terwijl dat niet interessant is voor onze buren omwille van de lagere opbrengst. En een kangoeroewoning verhuren lijkt me ook niet het beste plan.

Nu willen zij een bouwvergunning indienen omdat ze werken willen gaan uitvoeren, maar gaan ze deze waarschijnlijk niet krijgen.

Kan een burgemeester die zomaar beslissen? Regelgeving ligt toch vast? Als gebouw staat geregistreerd als 2 appartementen kan hij hen toch niks maken? Of vergis ik me?

Als dat officieel gekend is als appartementsgebouw dan kan de burgemeester niet uit het niets de bestemming wijzigen.

En dat zal hij ook niet doen. Er klopt m.i. iets niet in de info die u hebt gegeven.

En toch is die info correct.
Ze willen een vergunning aanvragen om een deel van de achterbouw dicht te maken, omdat die nu niet over de volledige breedte loopt.

Het huis is nog niet van hen omdat de compromis nog niet is getekend, maar ze waren alvast informatie gaan inwinnen.
De burgemeester maakt er een probleem van dat het bovenste appartement geen terras heeft (zo zijn er nog andere gebouwen in de gemeente ook) en omdat de parkeerdruk in de straat hoog is, wat met 2 appartementen erbij nog hoger zal worden.

Terwijl ik ook zeg dat de regels gemaakt voor iedereen hetzelfde zijn en dat iets niet zomaar kan geweigerd worden voor een reden zoals een terras of parkeerplaatsen, is hij toch een beetje bezorgd.
Hij weet dat hij recht van spreken heeft maar hij is bang dat hij ik weet niet welke instanties zal moeten inschakelen om zijn gelijk te bekomen.
Hij heeft zichzelf ongeveer een jaar gegeven om heel het gebouw bewonensklaar te maken, en als je dan nog moet beginnen procederen kost dat tijd en geld.

Als dat gebouw reeds erkend is als appartementsgebouw moet men geen vergunning meer bekomen.
Wel voor de verbouwingen.

Wat staat er op de kadastrale legger? Hoe is het officieel gekend bij de gemeente? Het is niet omdat er NU 2 appartementen zijn, dat die ook gegund zijn.

Wat staat er op de kadastrale legger? Hoe is het officieel gekend bij de gemeente? Het is niet omdat er NU 2 appartementen zijn, dat die ook gegund zijn.

Inderdaad, dit is de kernvraag!

Als de woning stedenbouwkundig gekend is als een ééngezinswoning (= in het kadaster) dan kan je daar inderdaad niet zomaar een meergezinswoning van maken, zelfs al is de bestaande toestand wel zo.

Wat er in het rijksregister staat ( bijvoorbeeld twee verschillende huisnummers) mag je NIET op afgaan.

Potentiële kopers moeten dus asap nagaan als wat de woning vergund is. Is het een eengezinswoning, dan moeten ze nagaan of ze stedenbouwkundig opgesplitst zal kunnen worden naar meergezinswoning (= waar ze dus wellicht nu een njet opkrijgen van de burgemeester omdat ze parkeerverordening en de hoeveelheid buitenruimte per appartement niet gehaald wordt...)

Woning is gebouwd en staat in het kadaster als twee appartementen.
Twee gasmeters, twee elektriciteitsmeters, twee brievenbussen enz.

Is jarenlang bewoond geweest door een oudere vrouw met haar kleinzoon, dus wel 2 personen maar de deuren stonden constant open dus ze liepen eigenlijk gewoon bij elkaar naar binnen. Na vertrek van de kleinzoon is ze er vele jaren alleen gebleven.

Onze buurman wil dus nu die appartement terug volledig gescheiden maken. Met dan o.a. die achterbouw volledig dichttrekken over de breedte.
Maar hij had al direct tegenkanting van de dienst stedenbouwkundige vergunningen en de burgemeester.
Zogezegd over parking en terras. Maar dat slaat op niks want als dat gebouw gekend staat als 2 appartementen moeten die gewoon ook zo gebruikt kunnen worden.

Nu is hij bang dat de vergunning geweigerd gaat worden natuurlijk. Maar kunnen ze dat? En op welke grond? En hoe lang kan zo'n procedure aanslepen?

Hij wil er liefst geen zaak van maken want de eigenaar van het huis daarnaast heeft een achterbouw gezet zonder vergunning, het is niet dat die mens zijn vergunning geweigerd is ofzo, maar sommigen willen gewoon de moeite niet doen. En dat zou zijn verstandhouding met zijn buren al direct op de helling zetten.

Mogelijks was het gebouw vergund als zorgwonen en niet als meergezinswoning met 2 WE?

Elke publiciteit omtrent de verkoop van vastgoed vermeld verplicht:
1° of er voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt;
2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
Zonder letterlijk citaat van deze info is het enkel mogelijk te speculeren en kunnen wij geen grondig advies geven.

De vastgoedmakelaar en notaris zijn daarenboven ook verplicht voorafgaand aan de verkoop u de stedenbouwkundige toestand van het gebouw mede te delen, zo neen is die verkoop nietig. U kunt deze ook opvragen bij de gemeente. Ik zou de vergunning van het gebouw opvragen, dan weet je toch direct waar je aan toe bent?

Natuurlijk kan het college van burgemeester en schepenen een omgevingsvergunning weigeren op basis van de beoordelingsgronden in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO - zie artikelen 4.3.1 en volgende). Anders zou ik geen werk hebben

U kunt administratief beroep instellen bij de Deputatie, dit duurt doorgaans 120 dagen, doch kan verlengd worden in bepaalde gevallen. De termijnen zijn nu door het nooddecreet en -besluit (door Corona) overigens ook sowieso verlengd: de termijn voor de instelling van een beroep wordt verlengd met 30 kalenderdagen (van 30 dagen naar 60 dagen) en de beslissingstermijn van een beroep wordt met 60 kalenderdagen verlengd.

Klaar zijn binnen het jaar gaat dus sowieso moeilijk zijn aangezien "achterbouw volledig dichttrekken over de breedte" stabiliteitswerken inhoudt, waarvoor de medewerking van een architect en omgevingsvergunning vereist is. Ik neem aan dat er nog geen plan van de architect is en geen omgevingsvergunningsaanvraag ingediend? Tot 24/04 kunnen geen nieuwe openbare onderzoeken worden opgestart en wij rekenen eigenlijk op een verlenging van de noodtoestand. Als je dan uitgaat van een weigering door de gemeente (procedure die minstens al 180 dagen duurt (normaal 120+60 door corona) te rekenen van de verklaring van ontvankelijkheid en volledigheid van het dossier, wat ook al vaak een maand duurt eer je die hebt) en dus een noodzakelijk beroep bij de deputatie (nogmaals 180 of minstens 120 dagen), dan nog eens een maand aanplakken alvorens je mag bouwen.... en dan pas met de bouw beginnen. Zal toch nipt zijn om dat in een jaar rond te krijgen.

Geen zaak van maken omdat de buur een achterbouw zonder vergunning heeft gezet is vreemd. Het voorwerp van de administratieve procedure gaat de weigeringsbeslissing van het college van burgemeester en schepenen zijn. Voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening speelt de in de omgeving bestaande toestand wel mee (zelfs al is deze niet vergund), maar dit gaat op de buur geen impact hebben.