Woning in bruikleen?

[ChristofColle]

Wij (een gezin met 2 kinderen) waren begin dit jaar op zoek naar een verblijf voor korte duur (± 8 à 9 maanden) terwijl onze eigen woning volledig gerenoveerd zou worden.

Na een korte zoektocht stelde mijn grootvader voor om tijdens onze verbouwingen in het huis te komen wonen van zijn zus, die enkele maanden voordien in het rusthuis opgenomen diende te worden. Bij haar opname had zij een document ondertekend waarin zij mijn grootvader aanstelde als haar voogd of haar vertrouwenspersoon die haar financiën ter harte mocht nemen.
In die hoedanigheid had mijn grootvader een regeling uitgedokterd tussen de 3 betrokken partijen (zijn zus als eigenaar van het huis, mijn grootvader als voogd, en onszelf als gebruikers) waarbij wij op het einde van ons verblijf eenmalig een vergoeding zouden betalen voor het gebruik van de woning. Plus uiteraard alle onkosten zoals elektriciteit & water. Aangezien alle betrokken partijen familie zijn, werd die regeling mondeling overeengekomen en staat die niet op papier.

Enkele maanden na aanvang van ons verblijf (zomer 2016) werd mijn grootvader echter opgeroepen voor de Vrederechter, omdat zijn vermogen om op te treden als beheerder van haar financiën in vraag werd gesteld. De beslissing van de Vrederechter was dat er een advocaat aangesteld werd als bewindvoerder van zijn zus.
Deze bewindvoerder roept ons nu zelf op voor de Vrederechter, omdat zij onze mondelinge overeenkomst (hetgeen ik beschouw als een feitelijke bruikleen met een eenmalige vergoeding op het einde van onze bewoning) interpreteert als een huurovereenkomst, waarbij het overeengekomen bedrag (verdeeld over het totale aantal maanden van bewoning) te weinig zou zijn in vergelijking met een gangbare maandelijkse huurprijs.

Kan ik voor de Vrederechter bekomen dat onze mondelinge overeenkomst gerespecteerd zou worden?
Eventueel als die desgewenst door alle 3 de betrokken partijen (onszelf, mijn grootvader en zijn zus) bevestigd kan worden?
In hoeverre is het woord van zijn zus nog van tel, nu er een bewindvoerder aangesteld werd om haar belangen te behartigen?

[Poene]

Enkele verduidelijkingen in verband met de terminologie:

- je grootvader kan niet optreden als voogd van zijn zus omdat voogden alleen aangesteld worden over wezen (minderjarigen) of verlengd minderjarigen (bv. mentaal gehandicapten). Zijn zus was alleen opgenomen in het rusthuis voor betere verzorging, maar ik heb niet de indruk dat zij al levenslang mentaal onbekwaam was. Waarschijnlijk kan zijn taak van 'financieel beheerder' geïnterpreteerd worden als een volmacht om haar dagelijkse uitgaven te bekostigen en haar vermogen te beheren.

- het huis wordt niet in bruikleen gegeven want bruikleen is gratis (art. 1876 Burgerlijk Wetboek). Jullie situatie is volgens mij een perfect voorbeeld van wat men een 'bezetting ter bede' noemt. Jullie betalen een vergoeding en in ruil mogen jullie een onroerend goed gebruiken, gelijklopend zoals een huurder. Het onderscheid met huur is dat jullie een 'causa', reden, oorzaak hebben die het tijdelijke karakter van de bezetting verantwoordt. Jullie wachten op renovatiewerken die moeten aflopen. Het is niet jullie intentie om een huurovereenkomst af te sluiten want dat zou teveel verplichtingen met zich meebrengen. De bezetting ter bede is ook precair: jullie kunnen sneller uitgezet worden mits een redelijke termijn (of een contractueel vastgelegde termijn).

- op het moment dat je grootvader jullie het huis van zijn zus in bezetting ter bede gaven, was jullie zus misschien al onbekwaam. Ik heb dat de indruk dat ze al lange tijd niet meer in staat is om haar vermogen te beheren. Van zodra ze in zo'n situatie kwam, had ze een 'zorgvolmacht' moeten geven aan je grootvader. Zonder zo'n zorgvolmacht vervalt de volmacht die de grootvader heeft (tenzij hij de volmacht heeft gekregen voor 1 september 2014). Het kan dus zijn dat jullie bezetting ter bede vernietigbaar is. Je grootvader mocht eigenlijk niet meer contracteren in naam van zijn zus. Hopelijk wordt hier niet op gelet en denkt de advocaat daar niet aan.

- de bewindvoerder kan niet zomaar zeggen dat jullie een huurovereenkomst hebben. In art. 1bis van de Woninghuurwet staat er dat de woninghuur schriftelijk moet overeengekomen zijn. In jullie geval is er geen geschrift voorhanden. Nu, het is niet zo dat een mondelinge woninghuur ongeldig zou zijn. Neen, de bewindvoerder moet eigenlijk vragen aan de rechter dat deze de huurovereenkomst probeert te achterhalen en deze vastlegt. Als de rechter jullie uitleg hoort over de verbouwingen - die jullie gemakkelijk kunnen bewijzen met foto's en correspondentie en facturen - dan lijkt het mij heel logisch dat hij zal oordelen dat er hier geen woninghuurovereenkomst voorhanden ligt. Jullie zijn bezetters ter bede. Garantie kan ik niet geven, maar het ziet er volgens mij goed uit voor jullie.

Wel kan het zijn dat de rechter oordeelt dat de bewindvoerder jullie bezetting ter bede kan opzeggen. Jullie krijgen misschien een korte termijn om het huis te verlaten en moeten tijdelijk ergens elders terecht. Persoonlijk zou ik dit hardvochtig vinden. In dit soort dossiers zal de vrederechter waarschijnlijk menselijk trachten te handelen en via juridische argumenten een compromis bewerkstelligen: bv. jullie het gebruik garanderen tot de werken klaar zijn, maar de bezettingsvergoeding verhogen naar een normale vergoeding. Aangezien er geen geschrift is dat de bezettingsvergoeding bepaalt, kunnen jullie moeilijk bewijzen dat jullie slechts een abnormaal goedgunstige vergoeding moeten betalen.

Het woord van de zus van je grootvader is waarschijnlijk van weinig tel aangezien ze onder bewind is geplaatst. Het hangt ervan af wat haar beperking is. Als ze volledig verlamd is onder de nek, maar ze is nog gezond van geest, dan kan ze jullie verhaal bevestigen aan de vrederechter.

[ChristofColle]

Dag Poene,

Dank je voor je reactie en je verduidelijkingen.

Mijn grootvader zijn zus (dus eigenlijk mijn 'verre' tante) werd een groot jaar geleden eerst opgenomen in het ziekenhuis wegens ziekte. Daar werd ook vastgesteld dat ze tekenen van dementering begon te vertonen. Daarom is zij niet teruggekeerd naar haar huis, maar werd zij in het rusthuis opgenomen. 't Is dus wel niet zo dat zij al lange tijd niet meer in staat was om haar vermogen zelf te beheren.
Als ik m'n grootvader goed begrepen heb, is het ten tijde van haar ziekenhuisverblijf dat zij een volmacht getekend heeft (dus van zodra ze in zo'n situatie kwam). Ik denk dus wel dat hij wettelijk gezien in orde was toen hij ons toestemming gaf om tijdelijk onze intrek te nemen in haar woning.

De geestelijke toestand van mijn tante is variabel. Het ene moment is ze helder en weet ze heel goed dat wij in haar huis verblijven en vraagt ze soms aan mijn grootvader naar de vorderingen van de renovatiewerken. Een kwartier later (bij wijze van spreken) vraagt ze aan mijn grootvader of hij haar naar huis kan brengen.