recht van uitweg (2)

[limelight]

Ik heb over dit probleem al eens een thread gepost. Maar die was wat onsamenhangend aangezien ik zelf niet van alle details op de hoogte was.
Kunnen jullie eens je mening geven over volgende zaak? Liefst met verwijzingen naar uitspraken over gelijkaardige zaken.

Situatie vroeger (meer dan 50 jaar geleden)
Eigenaar van 2 naast elkaar liggende percelen verdeelt zijn grond tussen zijn kinderen. Op de percelen staan 3 huizen. Ze liggen in een zone voor gesloten bebouwing. Tussen het eerste en de 2 andere woningen is een smalle strook niet bebouwd (minder dan 3 meter). Maar het is wel ingekleurd als bouwgrond.
In de achtertuin van beide percelen staat een garage.
Er wordt in de akte, en via landmeter bepaald, dat de strook bij het eerste huis hoort. Dat de zoon die de 2 andere huizen krijgt een recht van overweg krijgt ten persoonlijke titel, zolang hij of zijn echtgenote die huizen betrekt.

Situatie nu:
Beide percelen zijn verkocht. Nieuwe eigenaar van de 2 huisjes voegt die samen tot 1 woning; en vordert een uitweg via de rechtbank. De uitweg wordt gevorderd omdat zijn garage niet toegankelijk is met de wagen. Dit omdat het persoonlijk recht van overweg vervallen is bij de verkoop van de percelen, en de functie van een garage het stallen van een wagen is. De garage is dus ingesloten op basis van bestemming.

Beide percelen grenzen aan de openbare weg. Er is voor beiden toegang tot de tuin via het eigen perceel (enerzijds vrije strook, voor het andere perceel via de achterdeur) Door de uitweg in de akte te omschrijven als een persoonlijk recht, dat eindig is, is er dus geen erfdienstbaarheid meer (eigenlijk was het zelfs nooit een erfdienstbaarheid, eerder persoonlijk recht). Is de garage door het ondertekenen van die akte vrijwillig ingesloten?
Die garage is dus niet meer bruikbaar als garage. De zone waarin de garage is opgetrokken is een zone voor "bijgebouwen". Het gaat echter om een rijhuizen, aangezien die in een zone voor gesloten bebouwing liggen. Hadden beide percelen volgebouwd geweest, was er nooit een uitweg mogelijk geweest. Kan het stallen van een wagen dan wel aanzien worden als normaal gebruik van de grond?
De uitweg loopt dus over een strook bouwgrond. In totaal over +-60 vierkante meter.

Wie heeft hier het meeste kans om te winnen? En indien er toch een recht van uitweg zou komen, welke schadevergoeding lijkt jullie dan billijk? Iemand kennis van gelijkaardige gevallen?

[limelight]

Schade:
1) privacy: Garage ligt achter de achtergevel van het eerste huis, en komt zijdelings uit op de grond van het eerste huis. Door de inplanting kan onmogelijk een poort of afsluiting geplaatst worden zonder verdere schade te berokkenen aan het andere perceel.
2) de mogelijkheid om die bouwgrond te gebruiken als bouwgrond (garage, parking, of uitbreiding van het huis) valt weg. Het al of niet insluiten van de eigen garage is een keuze die iedere eigenaar toch zelf mag maken? We heel kortzichtig om te stellen dat er dus geen schade is omdat de eigenaar die grond vandaag als overweg gebruikt.
3) waardevermindering van het gebouw/perceel aangezien het niet kan afgesloten worden, en er een privacy probleem is.

[Sirkii]

Het was een recht van overweg ten persoonlijke titel die verviel door de verkoop van dat huis. De nieuwe eigenaar kan dus die doorgang niet afdwingen. Huis 1 zou wel (bv mits jaarlijkse vergoeding ...) terug doorgang kunnen verlenen maar zonder zijn akkoord lukt dat niet.

Welke argumenten gebruikte de advocaat dan wel om het recht van overweg te proberen afdwingen?

Het kan niet afgedwongen worden als erfdienstbaarheid omdat die overweg niet noodzakelijk is om in uw huis te komen. t Zou wat zijn als alle rijhuizen recht zouden krijgen op een toegang met de wagen tot hun tuin.

[limelight]

Wet zegt dat de insluiting niet alleen getoetst moet worden aan het al of niet grenzen aan de openbare weg, maar ook aan de bestemming van de grond. Advocaat stelt dat de bestemming van een garage het stallen van een wagen impliceert en dat die garage dus ingesloten is aangezien ze met de wagen niet bereikbaar is.
Inderdaad dit zou betekenen dat half vlaanderen doodleuk een garage kan neerpoten en overweg via de buur vragen. Maar er blijken wel degelijk precedenten te zijn waarin de rechter in die zin geoordeeld heeft. (Stallen van een wagen wordt vandaag als het normaal gebruik van grond aanzien)

[limelight]

Vandaag de zoveelste provocatie. Buur heeft vanuit zijn keldergat een rubberen darm aangelegd over onze grond tot aan de straat... om water uit de kelder te pompen.
Nu zou ik daar op zich geen probleem mee hebben moesten ze dat gewoon komen vragen en dat voor 1 of 2 dagen is. Maar hen kennende is dit bedoeld als permanente oplossing.
Dit betekend dus ook dat ze weer op onze grond geweest zijn, zonder toestemming. Tijdje geleden had ik ze er af gestuurd... hebben ze daarom zelf de politie gebeld... en die kon uiteraard enkel vaststellen dat ik inderdaad het recht heb hen niet op mijn grond toe te laten. Die mensen leven echt in de omgekeerde wereld. Nu door dit voorval dacht ik dat ze het wel gingen begrepen hebben.... maar niets is dus minder waar.
Hoe pak ik dit best aan? Gewoon oprollen en terug in hun keldergat gooien? Klacht indienen?

[sloeberken]

Hoe pak ik dit best aan? Gewoon oprollen en terug in hun keldergat gooien? Klacht indienen?

Inderdaad oprollen en terug in hun keldergat gooien. Indien ze het toch niet begrepen hebben klacht indienen.

[Franciscus]

Eerst foto nemen - best politie laten komen - in kader van burenruzie - deze maken daarvan een melding (geen PV) en kunnen dan opdracht geven om darm te verwijderen.
Anders doet u het.

[BrechtS]

Misschien een hek of andere afsluiting voorzien tussen de percelen? Dan kunnen ze onmogelijk op uw terrein gaan zonder straffe toeren uit te halen die risico geven om beschadigingen (die u dan op hen kunt verhalen, zodat ze misschien tot besef komen dat het u menes is).
Ik vraag me eigenlijk af hoe het nu zet met die zaak van erfdienstbaarheid enzo. Is er nog een procedure gaande hierrond of hebben de buren geen procedure hierover gestart?

[Franciscus]

staat toch ten persoonlijke titel.
Nu niet meer wonen dus ook geen titel meer.

[limelight]

Er loopt inderdaad een procedure. Vrederechter heeft een expert aangesteld. Die heeft rapport opgemaakt. Vaststelling expert is:
-Geen erfdienstbaarheid
-Perceel niet ingesloten
-Garage naar bestemming wel ingesloten aangezien bedoeld om wagen te stallen.
-Bedrag schadevergoeding bepaald indien de rechter zou oordelen dat er een noodweg moet geïnstalleerd worden (ik ga het hier niet noemen...maar voor die mensen waarschijnlijk niet te betalen) .
Dus...Onze redenering is: zelfs al oordeelt de rechter dat ze er over mogen, ze zullen eerst de waardevermindering van de bouwgrond moeten vergoeden. Dus voorlopig moet ik helemaal niets toestaan.
Nu moeten beide partijen conclusies neerleggen en wachten....Vooral wachten....pfff

[limelight]

Ter info: Rechter heeft uitspraak gedaan in deze zaak. Buren zijn in de hele lijn in het ongelijk gesteld. In het kort om de volgende redenen:

-Door ondertekening van de akte is men akkoord gegaan dat er geen overweg met de wagen meer mogelijk is. Als er al feitelijke insluiting van de garages is, is deze door het ondertekenen van de akte aanvaard, en dus zelf gecreëerd.
-De bestemming van de grond is bewoning. Die kan uitgevoerd worden zonder toegang met de wagen tot de tuin.

[mjers]

tja nogal logisch lijkt me... Staat trouwens letterlijk in het wetboek dat er geen erfdienstbaarheid kan afgedwongen worden in uw geval. Een schoolvoorbeeld.

Art. 690. Voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door een titel of door dertigjarig bezit.

Art. 695. Ten aanzien van erfdienstbaarheden die niet door verjaring kunnen worden verkregen, kan de titel van vestiging van de erfdienstbaarheid slechts worden vervangen door een titel van erkenning van de erfdienstbaarheid, uitgaande van de eigenaar van het dienstbare erf.

Zoals reeds gezegd door sirkii, erfdienstbaarheid zonder uw toestemming ==> kansloos

En toch probeert die advocaat van de tegenpartij. Ongelofelijk

P.S. Dank om de uitspraak te laten weten!

[limelight]

Zoals reeds gezegd door sirkii, erfdienstbaarheid zonder uw toestemming ==> kansloos

En toch probeert die advocaat van de tegenpartij. Ongelofelijk

De wet zegt dat de ingeslotenheid ook getoetst moet worden aan de bestemming van de grond. Als de bestemming bijvoorbeeld landbouw is, betekent dat er landbouwvoertuigen toegang moeten hebben. In dat geval hadden ze waarschijnlijk wel gewonnen. Dus zo gek was die redenering ook weer niet.
Tegenpartij hun stelling was dat de bestemming "bewoning" het stallen van een auto impliceerde. Maar... hield geen rekening met het feit dat hun huis eigenlijk een rijhuis is, aanpalend aan de straat. De functie bewoning komt dus niet in het gedrang door het al dan niet hebben van een oprit. En bovendien hielden ze geen rekening met het feit dat ze in de akte ondertekend hadden dat er geen overweg meer was na de verkoop.

Dus ja, ze hebben gegokt, en verloren.... en dat is voor hen een kostelijk grapje geworden (expertkosten, advocaten kosten etc). Voor ons wel een grote opluchting na bijna 2 jaar stress en ruzie!

[eylis]

Ik vind het erg fijn dat poster ook de afronding van het verhaal aan ons meedeelt. Vaak worden er erg spannende en boeiende cases gepost en veel forumleden getroosten zich de moeite om met informatie te helpen. Ook daar leren we van en het is ook erg prettig: te lezen hoe een zaak (goed)afloopt. Thnx limenlight!

[tira00]

Ja, bedankt limelight.