Afbraak gemeenschappelijke muur

sheepie · #1 , 23 jan 2013 13:48

De situatie:

Buurman laat de gemeenschappelijke muur afbreken door firma X. Tijdens de afbraakwerken ontvangen we een offerte van de aannemer voor afbraak van de muur (de werken zijn dan al reeds begonnen). Wij hebben nooit schriftelijk of mondeling akkoord gegeven aan de firma of buurman. Toch laat hij de muur door firma x afbreken. Nu wil de buurman dat de kosten van de afbraakwerken door firma X gedeeld worden (wij moeten dus de helft betalen).

Daar er nooit schriftelijk of mondeling akkoord gegevens is wensen wij uiteraard niet te betalen. Wij worden nu uitgenodigd op het vredegerecht voor een verzoeningsgesprek.

Dus mijn vraag: heeft de buurman juridisch gezien 'een poot' om op te staan? Nogmaals er werd nooit akkoord gegeven en toch liet hij de werken uitvoeren... Volgens mij moet hij alleen opdraaien voor de kosten daar er nooit akkoord gegeven is en de werken al begonnen waren toen we de offerte kregen (we hebben de offerte gekregen op 11 september en op 11 september was de muur weg!)

Alvast bedankt voor jullie reacties!

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Franciscus · #2 , 23 jan 2013 14:09

Neen, gezien hij een gemene muur heeft laten afbreken zonder voorafgaande toestemming dienen jullie niets te betalen.
Integendeel stel hem met een AS in kennis dat u
één niet akkoord gaat met de afbraak ( dat vermoed ik toch)
twee niet betaald voor de afbraak gezien zonder uw toestemming
drie verwacht dat binnen de x dagen een gelijksoortige muur terug wordt geplaatst.

Of wat was/is de bedoeling van de afbraak?

freelance · #3 , 23 jan 2013 14:27

Neen, gezien hij een gemene muur heeft laten afbreken zonder voorafgaande toestemming dienen jullie niets te betalen.
Integendeel stel hem met een AS in kennis dat u
één niet akkoord gaat met de afbraak ( dat vermoed ik toch)
twee niet betaald voor de afbraak gezien zonder uw toestemming
drie verwacht dat binnen de x dagen een gelijksoortige muur terug wordt geplaatst.

Of wat was/is de bedoeling van de afbraak?

Hoe zal de vraagsteller nu bewijzen dat dit een gemene muur was ? Bestaat er een titel of ander bewijs . Maakte de vraagsteller gebruik van deze muur ? Gaf deze muur steun aan het hoofdgebouw ?
Een gemene muur is een erfdienstbaarheid .
Art. 703. Erfdienstbaarheden gaan teniet wanneer de zaken zich in zodanige staat bevinden dat men daarvan geen gebruik meer kan maken.

Vraagsteller is hier onwetend en laks geweest . Afbraak had onmiddelijk moeten tegengehouden worden ( met gerechtsdeurwaarder ) .
Ook foto's van afbraakwerken kunnen nog van pas komen . Foto's in detail ( !! ) kunnen eventueel nog aantonen dat muur gemeen was .
Men heeft een muur afgebroken die DEELS eigendom was van TS . Dat laat je toch zomaar niet gebeuren ?

Wat is de bedoeling van dit alles ?
Als vraagsteller niet ingaat op de vraag van buur om in de kosten te delen , dan is dit een duidelijk bewijs dat gedupeerde afziet van de rechten op een gemene muur . ( en aldus ook van de grond waarop deze gestaan heeft , tenzij er een grondafpaling gebeurt door landmeter ) .

Buur in gebreke stellen , en niet betalen voor de afbraak geeft Art. 656 tot gevolg .

Art. 655. Het herstellen en het wederopbouwen van de gemene muur komen ten laste van allen die op de muur recht hebben, en zulks naar evenredigheid van ieders recht.

Art. 656. Echter kan ieder medeëigenaar van een gemene muur zich bevrijden van de verplichting om bij te dragen tot het herstellen en het wederopbouwen, door zijn recht van medeëigendom te laten varen, mits de gemene muur geen gebouw steunt dat hem toebehoort.

Reclame

Gebruiker21 · #4 , 23 jan 2013 15:15

Freelance, als ik uw antwoord goed begrijp, betekent dit enkel dat de topic starter niet meer kan eisen dat er een nieuwe muur gezet wordt, maar verplicht niets hem om ook maar iets van de kosten van de afbraak te betalen?

sheepie · #5 , 23 jan 2013 16:09

Even wat meer uitleg.
De muur was in niet zo'n goeie staat meer en aangezien de buurman bezig was met verbouwingen in huis en tuin heeft hij beslist om de muur af te breken. Hij heeft dit gevraagd aan de aannemer die bezig was met de verbouwingen. Hij (de aannemer) heeft ons hiervan een offerte bezorgd op 11 september (offerte eveneens gedateerd op 11 september) en de muur werd ook afgebroken op 11 september (offerte pas gekregen na afbraak op dezelfde dag). Politie is die dag (11 september) vaststellingen komen doen.

Het was eigenlijk de bedoeling om de muur 'ooit' wel af te breken, maar we zouden dit eventueel zelf gedaan hebben, of een goedkopere aannemer zoeken...

Feit is ook dat diezelfde aannemer ook een nieuwe muur geplaatst heeft, dus hij heeft de muur wel terug in oorspronkelijke staat hersteld. Dus hij wilt nu dat alle kosten gedeeld worden, dus zowel afbraak als opbouw. Maar voor dit alles hebben wij nooit toestemming gegeven. Dus ik denk toch dat hij moet opdraaien voor de kosten? En hij is er van overtuigd dat wij toch de helft moeten betalen!

Gebruiker21 · #6 , 23 jan 2013 16:33

Als ik Freelance zijn uitleg goed begrepen heb, kan je "afzien van de rechten op de gemene muur" (wat in praktijk weinig gevolgen voor jou zal hebben, alleen zal de grond waarop deze muur staat van je buurman worden, in plaats van jullie twee, maar grond waar een muur op staat, daar kan je weinig mee doen, zou ik zo denken?), waardoor je niets moet betalen voor afbraak en opbouw.

Langs de andere kant, als je niet afziet van dit recht, zou ik er alsnog vanuit gaan dat uw buurman dit eerst met jou had moeten overleggen vooraleer tot die werken over te gaan. Ik vermoed dat je voor een vrederechter sowieso sterk zal staan.

freelance · #7 , 23 jan 2013 22:06

Freelance, als ik uw antwoord goed begrijp, betekent dit enkel dat de topic starter niet meer kan eisen dat er een nieuwe muur gezet wordt, maar verplicht niets hem om ook maar iets van de kosten van de afbraak te betalen?

Sorry late antwoord .
Stel : de muur is weg ( met fundering en alles ) ( wat hier dus niet het geval zou zijn , blijkens nieuw antwoord TS )
ALS ( als ) dit ooit een gemene muur zou geweest zijn , hoe gaat de eigenaar van de halve muur dan bewijzen dat hij een gemene muur had ?
Als die eigenaar ( TS) op het vredegerecht met iets zou akkoord gaan , of niet akkoord gaan , moet eerst het subject van het geschil bekend zijn , en de status er van .
Als de eigenaar kan bewijzen dat dit een gemene muur was ( aktes ,titels , foto's , plaatsbeschrijvingen , funderingen ) dan kan deze muur niet zomaar eenzijdig afgebroken worden . Maar de bewijzen moeten er wel zijn .
ZONIET kan de nabuur claimen dat die muur NIET gemeen was ( maar dan kan hij uiteraard niet eisen dat er tussengekomen word in de kosten )
En idd. als het bewijs weg is , kan men geen rechten meer laten gelden , noch verplichtingen ( tot betalen voor die afbraak ) .
Dit is uiteraard hier niet volledig van toepassing ; maar er bestaat wetgeving over , en die heeft bovenstaande consequenties.

freelance · #8 , 24 jan 2013 01:12

Antwoorden onder voorbehoud . Dit wil zeggen in de veronderstelling dat het hier wel degelijk over een gemeenschappelijke muur gaat .
En dat is iets wat we van hieruit niet kunnen weten .

Even wat meer uitleg.
De muur was in niet zo'n goeie staat meer en aangezien de buurman bezig was met verbouwingen in huis en tuin heeft hij beslist om de muur af te breken. Hij heeft dit gevraagd aan de aannemer die bezig was met de verbouwingen. Hij (de aannemer) heeft ons hiervan een offerte bezorgd op 11 september (offerte eveneens gedateerd op 11 september) en de muur werd ook afgebroken op 11 september (offerte pas gekregen na afbraak op dezelfde dag). Politie is die dag (11 september) vaststellingen komen doen.
PV politie opvragen . Is bewijsstuk . Ook datum offerte , samen met vaststelling datum politie is bewijs .

Het was eigenlijk de bedoeling om de muur 'ooit' wel af te breken, maar we zouden dit eventueel zelf gedaan hebben, of een goedkopere aannemer zoeken...
Bij gemeenschappelijke muur dient men de nabuur daarvan op voorhand op de hoogte te stellen , en die nabuur moet ook akkoord gaan . Zoniet vrederechter .

Feit is ook dat diezelfde aannemer ook een nieuwe muur geplaatst heeft, dus hij heeft de muur wel terug in oorspronkelijke staat hersteld. Dus hij wilt nu dat alle kosten gedeeld worden, dus zowel afbraak als opbouw. Maar voor dit alles hebben wij nooit toestemming gegeven. Dus ik denk toch dat hij moet opdraaien voor de kosten? En hij is er van overtuigd dat wij toch de helft moeten betalen!
Als buur niet kan bewijzen dat hij u op voorhand op de hoogte gesteld heeft , maakt u een goede kans dat hij daarvoor een flinke tik krijgt van vrederechter . Mogelijks dat vrederechter ook oordeelt dat u in dit geval niets moet betalen , maar zeker is dat niet .
Waarschijnlijker is dat vrederechter een deskundig schatter ter plaatse zal sturen om de waarde van de muur te bepalen , indien u protesteert tegen de kosten . Alles zal van de wijsheid van de rechter afhangen .

Zonder motivatie de betaling van de factuur afwijzen , zou kunnen leiden tot wat ik voordien al schreef :
Art. 656. Echter kan ieder medeëigenaar van een gemene muur zich bevrijden van de verplichting om bij te dragen tot het herstellen en het wederopbouwen, door zijn recht van medeëigendom te laten varen, mits de gemene muur geen gebouw steunt dat hem toebehoort.

In dit geval kan de rechter besluiten dat u afziet van uw rechten van medeëigenaar .
dit heeft als gevolg dat u ( of erfgenamen , of eventuele kopers in geval van verkoop ) nooit het genot van die muur kunnen hebben .
U mag aan die muur dan ook niets bevestigen , nog laten op groeien .
U verliest een behoorlijk aantal vierkante meter eigendom , waardoor uw eigendom in waarde daalt .
Om dit te vermijden dient u uw verzet met alle middelen te motiveren , en tegelijk uw rechten vrijwaren.

Gebruiker21 · #9 , 24 jan 2013 09:06

Hoeveel grond u verliest hangt van de grootte van de muur af, natuurlijk. Als de muur 10 meter lang is en 30 cm breed, en ze staat voor de helft op uw ("ex-")grond, dan gaat het om 1000cm x 15cm = 1,5 m². Wat kost bouwgrond tegenwoordig? Neem 300 € (duur grondje, maar kom), dan verlies je 450 € bouwgrond. Als die muur je dan 1000 € zou kosten, zou ik toch al snel overwegen om afstand te doen van die anderhalve meter bouwgrond, hoor. zolang die muur erop staat maakt het trouwens niet uit of die grond al dan niet van jou is. De TS wou trouwens dat er terug een muur zou gezet worden, en dit is gebeurd. Het enige nadeel in dat geval is dat de TS (zoals hierboven gezegd) niets aan de muur mag bevestigen / erop laten groeien / enz...

Afin, het is aande topic starter om de kosten / baten wat af te wegen, denk ik...

Turaki · #10 , 24 jan 2013 09:41

Ik wil er even op wijzen dat muren worden vermoed gemeen te zijn, tenzij er aanwijzingen zijn van het tegendeel (artikels 653 en 654 BW).
Aangezien tegenpartij in zijn vordering hier ook van uitgaat, en TS dit niet tegenspreekt, en beiden dus waarschijnlijk geen bewijzen van het tegendeel naar voor gaan brengen, zal de rechter deze muur als gemeen beschouwen.

Gebruiker21 · #11 , 24 jan 2013 09:47

Ik wil er even op wijzen dat muren worden vermoed gemeen te zijn, tenzij er aanwijzingen zijn van het tegendeel (artikels 653 en 654 BW).
Aangezien tegenpartij in zijn vordering hier ook van uitgaat, en TS dit niet tegenspreekt, en beiden dus waarschijnlijk geen bewijzen van het tegendeel naar voor gaan brengen, zal de rechter deze muur als gemeen beschouwen.

De TS heeft voor zover ik weet nog geen vordering ingediend. De éénzijdige afbraak van de buur en het feit dat de TS (buiten de politie te raadplegen) geen formeel protest aangetekend heeft hiertegen, kan gezien worden als het feit dat de TS helemaal niet claimt dat de muur gemeenschappelijk is. De eenzijdige afbraak van de buur daarentegen wijst op het tegendeel: dat de buur meent dat de muur zijn eigendom is, en niet gemeenschappelijk. De vrederechter kan ook deze redenering volgen.

Feit is dat de TS een standpunt zal moeten innemen voor de vrederechter: wenst hij de muur als gemeenschappelijk te hebben? Dan zal hij toch voor een deel van de kosten moeten opdraaien. Wenst hij niets te betalen, zal hij moeten aantonen dat de muur niet gemeenschappelijk is / afstand doen van de gemeenschappelijke muur.

Turaki · #12 , 24 jan 2013 10:25

Buur wil wel dat TS de helft van de kosten betaald, en heeft daarom een procedure gestart. Hieruit volgt dat buur duidelijk meent dat de muur gemeenschappelijk is.
Dat TS zou moeten meebetalen als hij bevestigd dat de muur gemeenschappelijk is, ligt niet vast (TS heeft trouwens meteen PV laten opmaken, en hieruit volgt dat deze de muur ook als gemeenschappelijk beschouwt). Buur zal moeten aantonen dat het onderhoud (dus afbraak en heropbouw) noodzakelijk was, dat deze uitvoeringsmethode de enige correcte was, en dat dit zo dringend was dat hij dit meteen moest gebeuren zonder toestemming van TS.

Gebruiker21 · #13 , 24 jan 2013 11:05

Ah, inderdaad, de buur heeft reeds een vordering ingediend. Ik dacht dat je het op de TS had.

Om te weten of het PV als gevolg heeft dat de muur gemeenschappelijk beschouwd wordt, zou je de inhoud ervan moeten weten. Voor hetzelfde geld heeft de TS enkel vaststelling van de afbraak van de muur laten doen, om bijvoorbeeld achteraf verhaal te hebben, moest zijn eigendom beschadigd geraken door het afbreken van die muur. In dat geval heeft het PV niets te maken met het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de muur. Misschien kan de TS even toelichten wat er in het PV staat?