Eenzijdig verbreken van een erfpacht contract?

[racclro]

Een 6-tal jaar terug hebben we met onze vereniging (een VZW) een stuk grond van de gemeente in erfpacht gekregen voor 27jaar. We betalen hiervoor jaarlijks een zeker bedrag. Op dit stuk grond hebben we onze infrastructuur gebouwd (deels met vrijwilligers en deels met aannemers) en betaald via spaargeld van de vereniging en via een lening waarvoor enkele leden trouwens borg staan.

Maar na 2 ongeveer is de gemeente tot de conclusie gekomen dat deze grond meer waard is als ze die kunnen verkavelen samen met het stuk grond ernaast. Maar onze erfpacht loopt nog +- 21jaar en dus kunnen ze de grond niet zomaar terugeisen.

Ze proberen nu wel via allerlei truks om ons weg te krijgen door bvb allerhande GAS-boetes te geven in de hoop waarschijnljik dat we het opgeven omdat het geld voor die boetes op is. Maar alle boetes werden aangevochten voor de rechtbank en werden verworpen en ongegrond verklaard. We moesten dus geen GAS boetes betalen.

Nu stelt de gemeente een ander stuk grond voor. Maar kan de gemeente zomaar eisen dat we nu verhuizen? Wij zijn daar geen vragende partij voor. Ze kunnen ons misschien wel een ander stuk grond geven (weer in erfpacht of op een andere manier?) maar wat met alle infrastructuur die erop staat en door onszelf gezet en betaald is? Wij kunnen dit uiteraard zelf geen tweede keer zelf betalen.
Zelf kennen we te weinig van de erpacht wetgeving om hierover in discussie te gaan met de gemeente.

Graag enige toelichting wat de verplichtingen van de gemeente zijn (en eventueel de onze) in dit geval als zij ons willen doen verhuizen. Moeten zij bvb op het nieuwe terrein alles geven zoals we nu hebben? En moet dit weer een erfpacht zijn voor de resterende tijd of een nieuwe of kunnen ze nu ook een gewoon huurcontract voorleggen?

mvg

[j.demoor]

“Art.2.Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd dan 27 jaren, worden gevestigd.Art.15.De erfpachter kan van zijn recht worden vervallen verklaard, ter zake van merkelijke aan het goed toegebrachte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan; onverminderd de rechtsvordering tot vergoeding van kosten, schaden en interessen.Art.18.Erfpachtrecht gaat op dezelfde wijze als het recht van opstal verloren.”(10 JANUARI 1824. - Wet over het recht van erfpacht).

“Art.9. Het recht van opstal, gaat, onder anderen, verloren:1° Door vermenging;2° Door het te niet gaan van den grond; 3° Door de verjaring van dertig jaren.”(10 JANUARI 1824. - Wet over het recht van opstal).

‘onze vereniging (een VZW) een stuk grond van de gemeente in erfpacht gekregen voor 27jaar‘

Er blijken noch redenen te bestaan om van uw recht van erfpacht vervallen verklaard te worden ,noch redenen om het te doen verloren gaan.

“Art.1134.Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun WEDERZIJDSE toestemming of op de gronden door de wet erkend.”(Burgerlijk Wetboek).

[racclro]

Met andere woorden: de gemeente heeft dus geen poot om op te staan om ons zomaar te doen verhuizen.
Zolang de gemeente dus geen gelijkwaardig alternatief kan bieden, moeten we dus niet vertrekken?
Het is dus niet voldoende dat ze ons gewoon een nieuw stuk grond geven? Ze moeten ons dan in ieder geval vergoeden voor de gemaakte kosten met betrekking tot onze infrastructuur.

Stel dat ze ons een nieuw stuk grond willen geven met de nodige infrastuctuur (dus gelijkwaardig aan hetgene we nu hebben).
Moet dit dan weer met een erfpacht zijn (bvb weer voor 27jaar)? Of kan de gemeente deze keer kiezen voor bvb een normaal huurcontract? Maw, kunnen wij een nieuwe erfpacht eisen? Dus ook weer gelijkwaardig aan hetgene we nu hebben.

Of kan de erfpacht over gezet worden (voor de resterende 20 jaren) van het ene stuk grond dat we nu hebben naar het nieuwe dat we zouden kunnen krijgen.

[Xastheron]

INDIEN u akkoord gaat met het verhuizen van uw complex, dan wordt eerst het bestaande met wederzijdse toestemming stopgezet en daarna wordt er een nieuw contract aangegaan.

Niets weerhoudt u ervan te eisen dat de voorwaarde voor ontbinding is dat u:
1) een gelijkaardig stuk grond met gelijkaardige faciliteiten kan verkrijgen via de gemeente volgens dezelfde voorwaarden (nieuw erfpachtcontract)
2) indien een stuk grond met gelijkaardige faciliteiten niet voorhanden is, ze een tegemoetkoming doet voor de gemaakte kosten (u zal de huidige waarde van de infrastructuur kunnen eisen, niet de kost van een nieuwbouw).

[Turaki]

u zal de huidige waarde van de infrastructuur kunnen eisen, niet de kost van een nieuwbouw

In onderling akkoord wil zeggen dat de voorwaarden vrij kunnen gekozen worden, enkel beperkt door wat de andere partij wil aanvaarden. Ze kunnen dus gerust de kost voor een nieuwbouw eisen, indien nodig om zelf een nieuw complex te zetten. Zelfs de bijkomende kosten (verhuis, aanpassingen van een eventueel bestaand gebouw, ...) kunnen als voorwaarde gesteld worden. Ook zaken die op zich niets met de oude of nieuwe erfpacht te maken hebben kunnen in de voorwaarden staan (bekostigen jaarlijks feest, gratis zwembadtoegang voor de leden, busvervoer voorzien bij uitstappen, ...). Niets verplicht de gemeente deze voorwaarden te aanvaarden, net zoals niets TS verplicht akkoord te gaan met de stopzetting van de erfpacht.

[racclro]

Even een update.
We hebben de indruk dat de gemeente alles wil rekken en op ons wil afschuiven. Dus vriendelijk doen tijdens een samenkomst maar eigenlijk "vals" vriendelijk.
Ze hebben dan ook nog niks op papier gezet. Telkens mondelinge beloften. Op duidelijke vragen krijgen we dan ook nooit geen concreet antwoord maar altijd wordt er rond de pot gedraaid.

Onze buren (een andere vereniging) zit in hetzelfde bootje. Ook zij hebben een erfpacht die nog even lang duurt en ook zij moeten verhuizen. Ook zij krijgen geen concrete antwoorden, "rare" beloftes, ...

We hebben nu samen onze vragen gebundeld en naar de gemeente gestuurd met de vraag om een bijeenkomst te hebben en om op alle vragen een duidelijk antwoord te hebben. We zullen zien wat hiervan terecht komt.

[Xastheron]

Juridisch gezien is "aan het lijntje houden" enkel in uw voordeel. De gemeente mag in principe niets anders doen dan wachten tot de erfpacht afloopt.

Ik vraag me af: zou het de TS helpen om misschien de locale oppositie eens in te lichten hierover, of misschien het "dilemma" te escaleren naar een hoger niveau (de provincieraad?) en te zien of er van daaruit dan wat meer schot in de zaak komt? Media-aandacht kan natuurlijk ook, maar dan bestaat het risico dat verdere onderhandelingen toch wel zeer bitsig zullen worden.

[racclro]

Juridisch gezien is "aan het lijntje houden" enkel in uw voordeel. De gemeente mag in principe niets anders doen dan wachten tot de erfpacht afloopt.

Ik vraag me af: zou het de TS helpen om misschien de locale oppositie eens in te lichten hierover, of misschien het "dilemma" te escaleren naar een hoger niveau (de provincieraad?) en te zien of er van daaruit dan wat meer schot in de zaak komt? Media-aandacht kan natuurlijk ook, maar dan bestaat het risico dat verdere onderhandelingen toch wel zeer bitsig zullen worden.

Aan de oppositie dachten we ook al maar die staat hier niet zo sterk.
We hebben al gesproken met iemand van de oppositie en die persoon zou eens polsen naar de stand van zaken. Kwestie dat we weten of er intern in het gemeentebestuur meer erover gekend is dan dat men naar ons toe verteld.

En de media?
Van het lokale weekblad moeten we niet veel verwachten want dat staat voor alle zaken aan de kant van de gemeente. Ik heb daarnaast al eens gepolst bij andere dagbladen maar zij staan daar niet om te springen om een dergelijk verhaal te publiceren. Het is immers tegen de gemeente dat ze moeten schrijven en dat doen ze blijkbaar niet graag.

Daarnaast willen we ook niet te veel op de tenen van de gemeente trappen door ze in een negatief daglicht te brengen gezien dat de onderhandelingen zou kunnen bemoeilijken.