Schade door aanbouw half-open bebouwing

[De kat]

Vorig jaar bouwde een aannemer/bouwheer tegen mijn woning aan.
Ook werd naast mijn woning een grote kelder gegraven onder de nieuwe woning.
Hierbij werden kabels aangebracht aan voorgevel en achtergevel van mijn woning tegen afscheuren of verzakken.
De bevestigingsgaten van de kabels in de muur lieten sporen/beschadiging na in mijn facademuur.
6 maand tot een jaar later kwamen scheuren en barsten in het binnen pleisterwerk van mijn huis.
Ook een raam sluit moeilijk. Ook vochtvlekken op 2 plaatsen. Ook dakleien stukgetrapt door aannemers.

Vooraf is van mijn woning een omstandig verslag gemaakt van hoe alles eruit zag door een beëdigd landmeter.
Dit laat duidelijk zien dat er schade is opgetreden.

De aannemer wimpelt uiteindelijk de schade af na herhaaldelijk contact en mij aan het lijntje te houden.
Hij zegt dat er geen schade is, hoewel ik hem confronteer met het voorafgaand omstandig verslag en de huidige situatie.

Mijn brandpolis verzekering zegt hierin niet tussen te komen.
Mijn familiale verzekering zegt dat ik een bijkomstige premie diende te betalen en dus hier ook geen dekking heb.

Wat zijn volgens jullie verdere opties opties om mijn door offertes begrote 2500 EUR schade ooit nog te zien uitbetalen/vergoeden?

[roharro]

Laat een advocaat eens dreigen met een rechtsprocedure.

[Lanox]

Wat voor contacten heeft U gehad met de aannemer? Heeft U al een AS verstuurd?

[ganapathi tantra]

U schiet op de verkeerde.

U dient namelijk de bouwheer en niet de aannemer in gebreke te stellen.
De bouwheer moet dit dan maar te zien verhalen op de aannemer.

Zo is nu éénmaal the chain of command.


Contractueel hebt u helemaal niks te zien met de aannemer. Bovendien zijn de schade blijkbaar
rechtsreeks verbonden met de uitgevoerde werken. Maar de aannemer werkt ook daarvoor in
opdracht van de bouwheer.
Anders zou het bvb zijn als de aannemer met zijn vrachtwagen tegen uw gevel rijdt en schade
veroorzaakt.

[mava105]

In wiens opdracht werd de oorspronkelijke plaatsbeschrijving gemaakt, en wie heeft ze betaald.
Is ze tegensprekelijk? Anders heeft ze geen enkele bewijskracht tov de bouwheer.

[De kat]

Allen hartelijk dank voor de reacties.

Dus ik zou de bouwheer/eigenaar van de nieuw aangebouwde woning moeten aanspreken?
Misschien hem eerst aanspreken over de schade en indien hij niet wil overgaan tot vergoeden, van een overeen te komen som, een aangetekend schrijven doen?

Email contacten gehad met de aannemer en architect en hen ook gsproken in persoon, toen ze mijn woning bezochten ivm de schade. Zij schuiven echter alles terzijde.

De oorspronkelijke plaatsbeschrijving werd in opdracht van de eigenaar/bouwheer opgemaakt door een landmeter.
Er staat duidelijk in te lezen dat ze tegensprekelijk is. Ikzelf en de bouwheer/eigenaar hebben ze ondertekend voor akkoord.

[j.demoor]

“Art.1382. Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden. Art.1384.Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

“Art.1797.De aannemer is aansprakelijk voor de daad van de personen die hij bezigt.”(B.W.).

‘Art.1384 stelt in zijn eerste lid geen algemeen beginsel van aansprakelijkheid voor de daad van iemand anders vast.Deze aansprakelijkheid bestaat enkel binnen de grenzen van de bijzondere regelingen,die van elkaar verschillen en die op exhaustieve wijze in de volgende leden van dat artikel zijn ingevoegd‘[Cass. ARC960254F,960258F,19 juni 1997(Les stations de plein air t. L’Escaut),J.L.M.B. 1997,1122,noot PAPART,T.,J.T. 1997,582,J.dr.jeun. 1997,400,noot PAPART,T.;ROMAIN,J.,Existe-t-il un principe général de responsabilité présumée pour autrui,en matière extra-contractuelle? R.G.A.R. nr.12.851,13p.,bespeking Cass. 19 juni 1997].

‘Het begrip aangestelde veronderstelt een band van ondergeschiktheid. Deze laatste is aanwezig van zodra een persoon in feite zijn gezag en zijn toezicht kan uitoefenen op een ander persoon‘(Cass. 15 september 1988,R.W. 1989-90,708-710,noot DE PAUW,G.,Verkeersrecht 1988,319,J.T. 1988,687).

Uw buurman kon zijn gezag en zijn toezicht niet uitoefenen op zijn zelfstandige aannemer.

Tussen u en de aannemer van uw buurman is er geen contractuele relatie zodat uw schade veroorzaakt werd door de onrechtmatige daad(=art.1382,1384 B.W.)van de aannemer(=de personen die hij bezigt).

Begin met die aannemer aangetekend uw schade,zijn fout en het oorzakelijk tussen beide aan te tonen. Maan hem daarin aan uw schade binnen een redelijke termijn te vergoeden en daag hem voor de rechter indien hij daaraan geen tijdig en afdoende gevolg geeft.

[gilops]

Vraag aan de aannemer bij welke maatschappij XYZ hij verzekerd is.
En telefoneer dan naar deze maatschappij XYZ om het na te gaan.
Ik ken gevallen waarbij de aannemer zeer overtuigd beweerd verzekerd te zijn bij XYZ maar het niet is.
Zo'n toestand is dan de oorzaak van alle weigering om iets te doen aan de schade.

[De kat]

Vraag aan de aannemer bij welke maatschappij XYZ hij verzekerd is.
En telefoneer dan naar deze maatschappij XYZ om het na te gaan.
Ik ken gevallen waarbij de aannemer zeer overtuigd beweerd verzekerd te zijn bij XYZ maar het niet is.
Zo'n toestand is dan de oorzaak van alle weigering om iets te doen aan de schade.

Je bedoelt dat sommige aannemers niet willen tussenkomen of liegen omdat ze niet verzekerd zijn?

Blijkbaar gaat het hier om een grote aannemer, die forfaitair advocaten in dienst heeft.
Dus wat gaat mij dit alles financieel en in tijd kosten om hier iets van te zien bij onwilligheid van de aannemer?
Het gaat tenslotte maar om 2500 EUR.


Is zoals eerder vernoemd het ook niet aan te raden gewoon de eigenaar/bouwheer te confronteren met de
schade en de offertes en hem te vragen tussen te komen in de schade?

[ganapathi tantra]

dat is ook de enige te volgen weg, u hebt namelijk helemaal niks te zien met de aannemer in kwestie.
En of die nu wel of niet verzekerd is doet helemaal niks ter zake. Ik kan ook liegen opdat ik niet wens op te
draaien voor de schade omdat ik bang ben dat mijn premie naar omhoog gaat. Dus dan ben ik toch verzekert
maar ..... En zelfs als hij al verzekerd is dan zal het
zo zijn dat u de aanpalende bouwheer in gebreke moet stellen. Als die bouwheer een ABR heeft dan zal
die ABR u uitbetalen. (ABR = Algemene Bouwplaats Risico's) De maatschappij van de desbetreffende ABR
zal dit verhalen op de aannemer.
Ofwel betaald de aannemer dit ofwel heeft de aannemer een Uitbatingsverzekering die dit dekt. In beide
gevallen zal men moeten aantonen dat de aannemer fouten heeft begaan of dat hij de schade had kunnen
voorkomen. En zelfs dan nog. Verzekeringen zijn er net om niet te bepalen risico's in te dijken en te dekken.

2500 € is toch al een fiks bedrag om over te procederen zeker als men bedenkt dat vandaag de dag ook een
groot deel van uw kosten om uw gelijk te krijgen worden terugbetaald integenstelling tot vroeger. Maar dan
moet u eerst wel gelijk krijgen en als je weet dat de meeste dossiers inzake bouwgeschillen een gemiddelde
looptijd van 5 tot 6 jaar hebben dan raakt men idd gefrustreerd.
Tracht dit dan ook op te lossen met uw aanpalende bouwheer die misschien daarvoor zijn eigen familiale of
brandverzekeirng kan inschakelen. Ik denk dat uw voorval technsiche discussie is voor de verzekeringen.

[Redrum]

dat is ook de enige te volgen weg, u hebt namelijk helemaal niks te zien met de aannemer in kwestie.
En of die nu wel of niet verzekerd is doet helemaal niks ter zake. Ik kan ook liegen opdat ik niet wens op te
draaien voor de schade omdat ik bang ben dat mijn premie naar omhoog gaat. Dus dan ben ik toch verzekert
maar ..... En zelfs als hij al verzekerd is dan zal het
zo zijn dat u de aanpalende bouwheer in gebreke moet stellen.

Uiteraard kan de aannemer aangesproken worden. Als buur heb je op zich niks te maken met de contractuele verbintenissen van diegene die de schade aanbrengt. Iemand brengt schade toe, en die stel je in gebreke. Voor wie de beschadiger werkt, is zijn probleem.
Je hebt in deze wel de keuze om ook de bouwheer aan te spreken.

[scorpioen]

Wie kan aangesproken worden is afhankelijk van de vraag of fouten gemaakt werden bij de uitvoering van de werken. Als dat het geval is kan u de aannemer aanspreken op grond van art. 1382 BW. Als dat niet het geval is kan u de bouwheer aanspreken op grond van art 544 BW. Als e bouwheer een fout gemaakt heeft kan hij ook aangesproken worden op grond van art. 1382 BW.

Op grond van art. 1382 BW hebt u recht op volledige schadevergoeding. Dit is niet het geval bij een vordering op grond van art. 544 BW, dan wordt enkel de bovenmatige hinder vergoed.

Uw probleem is dat als u voor 2.500,00 euro moet procederen u vermoedelijk eerst als (bijna) evenveel, als niet meer, zal moeten uitgeven. In dit soort zaken is een gerechtelijk deskundig onderzoek bijna altijd noodzakelijk en de kans is groot dat u de deskundige zal moeten provisioneren. Als u wint krijgt u dat geld wel terugbetaald door de verliezende partij.

Er zeer goed artikel hierover: A. Van Hoe, Burenhinder veroorzaakt door een aannemer: de aanhouder wint (volledig), RABG 2011, afl. 11, 754

[gilops]

"Er zeer goed artikel hierover: A. Van Hoe, Burenhinder veroorzaakt door een aannemer: de aanhouder wint (volledig), RABG 2011, afl. 11, 754"
Ik zal het eens moeten lezen !
In de praktijk is het volgende 3x dubbel complexe hier met ons huis gebeurd : onze aannemer had geen verzekering en veroorzaakte zogezegd vochtschade aan het huis van de buren toen tijdelijk ons dak verwijderd was. Achteraf bleek, nadat een onafhankelijk opgeroepen expert zijn verslag maakte voor de verzekeringsmaatschappij van de buren, dat het vocht in hun huis aan de schoorsteen kwam van hun condensatie van hun gaskachel. Omdat onze aannemer geen verzekering had, maar die zei dat al die tijd niet, daarom kwam een deurwaarder gestuurd door de verzekeringsmaatschappij van de buren geld bij ons eisen. Waarom ? de aannemer zei dat hij zelf wel wou betalen maar dat hij nu geen geld had, maar dat ze het konden vinden bij zijn klant die hem moest betalen : wij dus. Met een advocaat werd het probleem opgelost. Wij moesten uiteindelijk de schade niet betalen. Er kwam geen rechtsgeding. Maar de kosten van onze advocaat waren evenhoog als de schade.
En wat gebeurde er nadien ? : onze buren bouwden zonder architect en zonder bouwvergunning een uitbreiding tegen ons huis en wij hadden echte schade : kanjer van geluidsoverlast van een schuifdeur. Zodanig zelfs dat de verpleegster van Kind en Gezin ons naar de vrederechter deed stappen : de buren daagden niet op. Deze bouw werd nadien geregulariseerd zonder openbaar onderzoek door de burgemeester die ook advocaat is geworden van de buren. Heel die zaak is in de onmogelijkheid gekomen om ze te onderzoeken. Het parket mag niets vragen. De Orde van Advocaten verbied in naam van het beroepsgeheim elke vraag van het Parket aan een advocaat : inzage in dossiers is verboden. Wat ik hier schrijf is heel actueel wat principe betreft. Zie P-Magazine van vorige week pag 24 : beroepsgeheim en alleenheerschappij van de (Wan)Orde.
Nu zou je denken waarom ik hier zo uitwijd ? Ik heb vandaag 15/11/2011 een bezwaar ingediend tegen een bouwaanvraag van deze burgemeester-advocaat voor zichzelf in woonpark-gebied op een perceel aan een bekende rivier. Die heeft daar iets staan dat volledig niet-conform is met de wet : percentage oppervlakte tennisplein + grasperk is niet conform gewestplan woonpark, etc .. Motivatie om dit hier te schrijven ? Het is het bewijs dat ik het bezwaar vandaag heb ingediend.

[gilops]

Sorry, maar ik gebruik dit forum als een tijdsgetuige van een komende titatenstrijd : zie
"Beroepsgeheim advocaat en openbare beslissingen of feiten" in Administratief recht
waar ik mijn laatste bijdrage beeindig met een schrijven naar een advocaat in Luxemburg ook meedeel.
Het lijkt voor buitenstaanders misschien overroepen. Maar voor die Helga Herborn en voor mij is het gaan voor de rechtsstaat tot het einde.

[De kat]

Even een update:

Vandaag had ik contact met een aannemer die een tijd geleden op mijn dak kroop en dak kroop om het dak van de buren te bepannen. Ik zei hem dat hij de vorige keer 2 dakleien van mij had stukgetrapt, die vlak onder zijn ladder lagen.
Alles werd ontkend.
Gelijktijdig contact gehad met de buurvrouw/bouwheer. Haar geconfronteerd met de +2500 EUR schade die is veroorzaakt door de aanbouw en het graven van een kelder.
Er werd zeer ontwijkend gereageerd.
Ik heb er niks meer te maken, zei ze. We hebben afgesproken met onze architect dat hij al deze zaken voor ons oplost.
Maar de architect en aannemer die zijn komen zien naar mijn woning in de zomervakantie ontkennen alle schade. Zelfs al druk ik ze er letterlijk op met hun neus (vergeleken met de plaatsbeschrijving die vooraf is gemaakt).

Ik wil verdere stappen ondernemen, maar mij is het nog steeds niet duidelijk wie ik nu best een aangetekend schrijven doe van de schade, vergezeld van commentaar en foto's.
De buren hebben onder hun aanbouwwoning, over de volledige oppervlakte een volledige kelder gegraven.Hierdoor is aan mijn woning schade ontstaan 1,5 jaar terug (start van de werken).
Het gaat over: scheuren in pleisterwerk, scheuren in de buitenmuur, vochtvlekken op muren, schimmelgeur in de keukenkast, dakleien stuk getrapt, slepend raam door verzakking.

Moedeloos wordt je er van ...