Werken op kosten van gemeenschap

[aloïs]

Ik ben mede-eigenaar aan de kust.
De onlangs ontvangen afrekening vermeld onder de investeringswerken een uitgave t.b.v. 2358 Euro met de melding "plaatsen duivenpinnen op dakverdichting". Deze werken werden nooit besproken op een alg. vergadering. Kan dit zonder akkoord van de algemene vergadering ?
Ter informatie : De duivenpinnen, zichtbaar van op straat, werden geplaatst op de dakranden van het technisch verdiep gebouwd met de traditionele achteruitbouwzone en ruime terrassen voor en achter. Het appartement in kwestie is eigendom van de voorzitter van de beheerraad, die vermoedelijk op deze manier de uitwerpselen van duiven en meeuwen op zijn terras wenst te vermijden en probeert tegen te gaan dat deze komen mee-eten tijdens een gezellige barbecue.
Is dit een gemeenschappelijke onkost ?
Moet de syndicus een copie van de notulen van de beheerraad aan de mede-eigenaars bezorgen ?

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4°.alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.5° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Onderzoek vooraf welke bevoegdheden het reglement aan de syndicus verleent.

"plaatsen duivenpinnen op dakverdichting" is geen bewarende maatregel of een daad van voorlopig beheer.Dat werk aannemen is geen beheersdaad.

In principe was dus een beslissing van de Algemene Vergadering vereist,bij ontbreken waarvan de aanneming van dat werk nietig is.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/.Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.

[aloïs]

Geachte Heer De Moor,
Excuus voor mijn laattijdige reactie, wegens net terug van weggeweest.
Hartelijk dank voor uw antwoord. Helaas, de opgegeven website schijnt niet meer te bestaan of adres onjuist te zijn.
Morgen voormiddag heeft onze algemene vergadering plaats; uw volgende reactie zal dus waarschijnlijk te laat komen. Toch van harte bedankt.
Wat met een werk dat nietig is ?

Moet de syndicus een copie van de notulen van de beheerraad aan de mede-eigenaars bezorgen ?[/quote]

[Kali]

http://just.fgov.be

dit is de correcte website

[Pedro]

Geachte Heer De Moor,
Excuus voor mijn laattijdige reactie, wegens net terug van weggeweest.
Hartelijk dank voor uw antwoord. Helaas, de opgegeven website schijnt niet meer te bestaan of adres onjuist te zijn.
Morgen voormiddag heeft onze algemene vergadering plaats; uw volgende reactie zal dus waarschijnlijk te laat komen. Toch van harte bedankt.
Wat met een werk dat nietig is ?

Moet de syndicus een copie van de notulen van de beheerraad aan de mede-eigenaars bezorgen ?

[/quote]

Wanneer een syndicus zonder akkoord van de vergadering een bestelling plaatst die niet onder de termen bewarende maatregel of daden van voorlopig beheer valt, dan begaat hij een beroepsfout. In dat geval is de syndicus burgerrechtelijk aansprakelijk voor deze fout. De AV zal dan middels een dagordepunt dienen te beslissen om hem deze fout toe te rekenen en het eventueel betaalde bedrag terug te vorderen. Aangezien hij deze bestelling binnen zijn mandaat en als organieke vertegenwoordiger van de VME plaatste (onder de bestelling dient dan wel zijn hoedanigheid van syndcius te staan vermeld), dan zal de VME in eerste instantie de factuur dienen te betalen.

Let! Wanneer deze kost in de afrekening werd opgenomen en de AV verleent kwijting voor het financieel overzicht of wanneer zij de afrekening goedkeurt, dan kan zich hier een probleem stellen aangezien zij alsdan blijk geeft dat zij de uitvoering van de werken en dus ook de bestelling (niettegenstaande onrechtmatig geplaatst) heeft aanvaard. Verleen dus geen kwijting. Teneinde eventueel later uw individuele rechten te vrijwaren, "eist" u van de syndicus dat hij uw naam of pandnummer in de notulen neerschrijft zodat u bewijs heeft dat u tegenstemde. Ik raad dit trouwens aan alle eigenaars aan. Tenzij bedrog/fraude houdt het verlenen van kwijting/décharge immers in dat nadien tegen de syndicus geen aansprakelijkheidsvordering meer kan worden ingesteld. Een en ander spruit voort uit artikels 1984 t.e.m. 2010 B.W. betreffende "lastgeving".

[aloïs]

[Beste Pedro,
Heel erg bedankt voor uw duidelijk antwoord. Ik heb evenwel nog een vraagje (de vergadering ging niet vorige zaterdag door maar wel aanstaande zaterdag, ik had mij een week vergist).
Is het voldoende dat de afrekening van de syndicus alleen door mij afgekeurd wordt en door mij geen kwijting verleend wordt om een aansprakelijkheidsvoering te kunnen instellen of moet de AV weigeren kwijting te geven ? Verschillende eigenaars wonen hier niet (tweede verblijf), andere verhuren hun appartement en de eigenaars bewoners zijn meestal bejaarden die de rekening betalen zonder na te kijken. Bij voorbaat dank voor uw reactie.

[Pedro]

[Beste Pedro,
Heel erg bedankt voor uw duidelijk antwoord. Ik heb evenwel nog een vraagje (de vergadering ging niet vorige zaterdag door maar wel aanstaande zaterdag, ik had mij een week vergist).
Is het voldoende dat de afrekening van de syndicus alleen door mij afgekeurd wordt en door mij geen kwijting verleend wordt om een aansprakelijkheidsvoering te kunnen instellen of moet de AV weigeren kwijting te geven ? Verschillende eigenaars wonen hier niet (tweede verblijf), andere verhuren hun appartement en de eigenaars bewoners zijn meestal bejaarden die de rekening betalen zonder na te kijken. Bij voorbaat dank voor uw reactie.

Best is natuurlijk dat de meerderheid van de eigenaars geen kwijting verleent. Doen zij dat wel, dan kunnen de andere eigenaars die de kwijting verlenen en zij die hun naam niet expliciet in de notulen laten vermelden immers geen vordering meer instellen aangezien ze dan de bestelling/betaling eigenlijk aanvaarden. In die zin dient u er dus voor te zorgen dat u duidelijk laat vermelden dat u persoonlijk geen kwijting verleent.