stemgedrag tijdens een algemene vergadering

[marc mortier]

Een syndicus schrijft aan een mede-eigenaar :" Weet ge dat een stemgerechtigde niet vrij is te stemmen zoals hij wil ? Als pro of contra stemmen voor u geen verschil uitmaakt dan zijt u wettelijk verplicht deze mening uit te brengen welke aan de tegenpartij het voordeligst uitvalt.
Anders riskeert u misbruik van recht of misbruik van minderheid te worden verweten door de rechter".
Het ging hier over het al dan niet instemmen met een voorgestelde wijziging van de basisakte, waarvoor een gekwalificeerde meerderheid nodig was.
Heeft iemand ervaring met dergelijke situaties waarbij de syndicus de mede-eigenaars aldus "informeert" en wat betekenen in deze situatie ( wijziging van de basisakte ) misbruik van recht of minderheid ?

[olav delahaye]

Onlangs werd in Luik in een apaprtementsgebouw de beslissing genomen de liften volledig te vernieuwen met deze particulariteit dat de lift voortaan op -1 vertrekt terwijl vroeger de laagste verdieping 0 was . Daarvoor moest unanimiteit worden bereikt . Er waren er enkele die tegenstemden en de vredrechter heeft de tegenstemmers veroordeeld tot alle procedure kosten wegens misbruik van minderheid.DE doorde AV gevraagde uitvoering wderd door de vrederechter toegestaan

[Pedro]

Onlangs werd in Luik in een apaprtementsgebouw de beslissing genomen de liften volledig te vernieuwen met deze particulariteit dat de lift voortaan op -1 vertrekt terwijl vroeger de laagste verdieping 0 was . Daarvoor moest unanimiteit worden bereikt . Er waren er enkele die tegenstemden en de vredrechter heeft de tegenstemmers veroordeeld tot alle procedure kosten wegens misbruik van minderheid.DE doorde AV gevraagde uitvoering wderd door de vrederechter toegestaan

U beschrijft het resultaat van een vonnis zonder de beweegredenen van de rechter aan te halen. Graag verwijzing naar het betreffende vonnis. Ik wil graag weten waarom de rechter in deze juist misbruik van minderheid aanvaardde. M.a.w. op basis van welke argumentatie binnen de conclusie heeft de vrederechter geoordeeld?

[olav delahaye]

Over de kwestie lift waarvan ik sprak heeft de rechter geoordeeld dat het ongeoorloofd was dat de unanimiteit niet werd bekomen omdat het voorwerp van de belsissing een veehoging van hte confort betekende voor het gebouw en dat diene die teegnstemden zelf in hu neigen nadeel tegenstemden .

[YoeriS]

Over de kwestie lift waarvan ik sprak heeft de rechter geoordeeld dat het ongeoorloofd was dat de unanimiteit niet werd bekomen omdat het voorwerp van de belsissing een veehoging van hte confort betekende voor het gebouw en dat diene die teegnstemden zelf in hu neigen nadeel tegenstemden .

Datum vonnis aub en welke rechtbank?

[Pedro]

Over de kwestie lift waarvan ik sprak heeft de rechter geoordeeld dat het ongeoorloofd was dat de unanimiteit niet werd bekomen omdat het voorwerp van de belsissing een veehoging van hte confort betekende voor het gebouw en dat diene die teegnstemden zelf in hu neigen nadeel tegenstemden .

Ook ik had graag de datum, het eventuele AR nummer en de rechtbank waar het vonnis werd uitgesproken geweten, temeer daar ik het op basis van uw informatie een zeer bedenkelijk vonnis vind (in dien verstande dat de inhoud volledig aansluit met hetgeen u stelt). Als ik één van de veroordeelde partijen zou zijn, zou ik zeker in beroep gaan. Het kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest om bepaalde meerderheden te gaan opleggen die dan bij een uiteindelijke stemming van geen tel zijn wanneer ze zomaar door een rechter eenzijdig kunnen worden verworpen, meer dat de rechter eventjes in de plaats van de vergadering de beslissing gaat doorduwen. Dit is de wereld op z'n kop! De wet voorziet dat onrechtmatige, onregelmatige dan wel bedriegelijke beslissingen kunnen worden aangevochten. Ik vind dit zonder meer een "sterk verhaal/vonnis".
Met alle respect maar volgens mij is uw verhaal onvolledig.

[luccas]

?? begrijp ik het goed als ik uit voorgaande begrijp ; op een alg. vergadering kan men dus alleen maar met " ja of neen " stemmen en kan men zich aldus niet "onthouden" ??

[marc mortier]

Het staat een mede-eigenaar vrij zich te "onthouden" bij de stemming over een bepaald punt op de dagorde van de AV.
Wie zich onthoudt dient wel te weten dat bij de berekening van de vereiste meerderheid ( gewone meerderheid, 3/4 of 4/5-meerderheid ) zijn stem NIET wordt meegeteld.
Best is duidelijk kleur te bekennen en pro of contra te stemmen, inzoverre men bij het punt "betrokken" is.

[marc mortier]

Wij wachten nog steeds op een verhelderende toelichting van de heer Olav Delahaye.

[Luc]

Het staat een mede-eigenaar vrij zich te "onthouden" bij de stemming over een bepaald punt op de dagorde van de AV.
Wie zich onthoudt dient wel te weten dat bij de berekening van de vereiste meerderheid ( gewone meerderheid, 3/4 of 4/5-meerderheid ) zijn stem NIET wordt meegeteld.
Best is duidelijk kleur te bekennen en pro of contra te stemmen, inzoverre men bij het punt "betrokken" is.

Wie zich onthoud moet weten dat zijn stem WEL wordt meegeteld voor het berekenen van de vereiste meerderheid. Het artikel 577/6 § 6 is duidelijk:

§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde mede-eigenaars genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de eenparigheid vereisten.

Het voorstel wordt goedgekeurd met een meerderheid van positieve voorstemmen, en niet afgekeurd mist het een meerderheid van negatieve tegenstemmen behaald.

Het weglaten van de "onthoudingen" heeft als gevolg dat de belangstelling van de mede-eigenaars in het beheer van hun mede-eigendom daalt.

[olav delahaye]

Het komt mij over dat men mij verwijt dat de vrijgave van de identificatie van dat vonnis zo lang duurt . Ik heb de betrokkenen om een kopij gevraagd en U zult waarschijnlijk deze week de gegevens ontvangen . Geduld is en mooie deugd !

[olav delahaye]

Naar mijn weten zijn er twee strekkingen in het stemgedrag : ofwel worden de onthoudingen niet meegerekend ofwel worden ze wel meegerekend.De herziening van de eigendomswet zal daar een uniforme lijn moeten in trekken .DE stemming heeft tot doel te weten welke de opinie is van de stemgerechtigden, en te weten of de nodige meerderheid voor of tegen is . Welnu, zich onthouden betekent letterlijk zich afzijdig houden hegeen mijns inzien niet beantwoordt aan de vraag van de wet : deelnemen aan een wedloop voor of tegen waaruit blijkt welke van beide de meerderrheid samenstelt .Nog .straffer is te gaan beweren dat onthoudingen moeten meegeteld worden met de contrastemmen : dit betekent dat men a posteriori de wilsbeschikking van de stemgerechtigde gaat ombuigen van onthouden naar contra, wat volgens mij niet kan .
In afwachting van de gegevens van het anagehaalde vonnis wijs ik erop dat de uitspraak meen ik te weten dat het vonnis gesteund is op het blokkeren van een te behalen meemderheid omdat en miderheid zich verzet tegen de belissing van de behaalde meerderheid .DE rechter moet persoonlijk afwegen of de tegen stemmers ergens een voldoende reden kunen opwerpen om tegen te stemmen hetgeen volgens bepaalde proporties moet blijken .Hoe groot is het voordeel van de tegenstemmers en hoe groot is het nadeel van de voorstemmers . Een appreciatie die alleen in handen ligt van de vrederechter .Laat ons afwachten wat er komt /

[Luc]

Wil men de mede-eigenaars actief betrekken bij de werking van de mede-eigendom, dan moet rekening gehouden worden met hun stem, in al zijn nuances.

Het kan zijn dat in een grote VME van 100 appartementen een voorstel het haalt met 2 tegen 1 met 48 onthoudingen en 49 afwezigen, als de onthoudingen niet meetellen. Misschien extreem maar wel mogelijk.

Die beslissing is niet gedragen door een significante groep. Zij zal later aanleiding geven tot wrijvingen, etc ...

Deze pragmatische oplossingen leiden meestal later tot pragmatische problemen, en uiteindelijk tot een blokkering van de VME.

[bamboeka]

De pro en contra stemmen dienen tot het resultaat.
Maar in de noemer moet toch rekening worden gehouden met de aanwezige aandelen.Een onthouding drukt zich hierin dan toch uit.
Men kan toch moeilijk doen alsof deze aandelen niet vertegenwoordigd zouden zijn.

Of ben ik verkeerd?

[bamboeka]

Praktijkboek Leo Goovaerts, Philip Peerens, Sabine Thielemans over appartementsmede-eigendom blz 116 punt 36 stelt dat de wet dienaangaande niet duidelijk is maar geeft wel 4 mogelijke houdingen en voorbeelden.
MVG