Appartement gekocht: wat met kosten van ervoor

[Xanthine]

Beste,

Ik hoop hier wat duidelijkheid te scheppen in mijn huidige situatie, want met de Syndicus en notaris geraak ik er niet uit.

Ik heb in maart 2018 een appartement gekocht. Nu krijg ik deze week de jaarafrekening van de Syndicus in de bus (periode 01/09/2017 - 31/08/2018), waar een herstelling aan het dak op gefactureerd staat. 165/365ste is aan mij aangerekend voor de periode dat ik eigenaar ben, de rest is aan de vorige eigenaar aangerekend. In de balans zie ik dat de faktuurdatum voor deze herstelling oktober 2017 is, deze herstelling is dus ruim een half jaar voor ik eigenaar werd uitgevoerd. Ik was niet op de hoogte dat er nog zulke hoge kosten waren, ik werd enkel meegedeelt dat het dak recent hersteld is en ik hier dus de komende jaren al geen kosten aan zou hebben.

Volgens de notaris ben ik aansprakelijk voor deze kosten aangezien de datum telt waarop de Syndicus dit aanrekent, maar in mijn ogen vind ik dit toch niet normaal aangezien ze nu plots (zonder hier enige eerdere melding van te maken) afkomen met een serieuze rekening.
In de verkoopakte staat volgende clausule, maar deze slaat volgens de notaris enkel op kosten van de Syndicus, en niet zaken die de Syndicus doorrekent aan de mede-eigenaars.

E. De verkoper heeft geen weet van enige kost, die de syndicus nog dient op te vragen aan de mede-eigenaars, verschuldigd te zijn aan de vereniging van mede-eigenaars. De verkoper dient de koper alleszins te vrijwaren voor de kosten, onstaan voor de overdacht, waarop de vereniging van mede-eigenaars alsnog aanspraak zou maken.

De factuurdatum van de dakwerker dateert van oktober 2017, dus deze is sowieso al voldaan, al weet niet ik niet met welk geld dit gedaan is.

Ik zit met de aankoop van dit appartement door mijn spaargeld heen, dit kan toch niet normaal zijn dat men 'plots' een gigantische factuur bovenhaalt van een half jaar voor ik eigenaar werd?
Jullie advies kan het verschil maken tussen kerstcadeautjes of geen kerstcadeautjes, dus alvast bedankt voor enige bijdrage

[Thomas Morus]

De lopende lasten vallen ten laste van de nieuwe eigenaar vanaf het verlijden van de akte. De andere kosten dienen betaald door degene die eigenaar is op het ogenblik dat de gelden voor die uitgaven worden opgevraagd. Aangezien de factuur al van een half jaar voor dat u eigenaar werd dateert ga ik ervan uit dat die reeds was betaald voor u eigenaar werd en dat die gelden dus reeds waren opgevraagd.
Alleszins kan het dus niet zo zijn dat die uitgave wordt opgesplitst tussen twee eigenaars, aangezien geen het geen lopende uitgave is. Dat wil zeggen dat ofwel de vorige eigenaar alles moet betalen, ofwel dat uzelf alle moet betalen(indien er nu eerst geld wordt voor opgevraagd om de factuur te betalen).
Aangezien het geen lopende kost is kan/mag hij niet worden opgesplitst.
Een nieuw dak is duidelijk geen lopende uitgave.
Het feit dat die uitgave nu in de eindafrekening staat is normaal anders zou de eindbalans niet kloppen. Maar dat staat volledig los van de pre-financiering die gebeurt met provisies.

Bovendien bent u ten overvloede gedekt door de clausule die werd opgenomen. Die spreekt voor zichzelf en is wettelijk want de partijen mogen afspraken maken over de verdeling van de kosten tussen verkoper en koper.

U dient dus niets te betalen voor dat dak. NIETS!!!

[Xanthine]

De lopende lasten vallen ten laste van de nieuwe eigenaar vanaf het verlijden van de akte. De andere kosten dienen betaalt door degene die eigenaar is op het ogenblik dat de gelden voor die uitgaven worden opgevraagd. Aangezien de factuur al van een half jaar voor dat u eigenaar werd dateert ga ik ervan uit dat die reeds was betaald voor u eigenaar werd en dat die gelden dus reeds waren opgevraagd.
Alleszins kan het dus niet zo zijn dat die uitgave wordt opgesplitst tussen twee eigenaars, aangezien geen het geen lopende uitgave is. Dat wil zeggen dat ofwel de vorige eigenaar alles moet betalen, ofwel dat uzelf alle moet betalen(indien er nu eerst geld wordt voor opgevraagd om de factuur te betalen).
Aangezien het geen lopende kost is kan/mag hij niet worden opgesplitst.
Een nieuw dak is duidelijk geen lopende uitgave.

Bedankt voor je reactie Thomas.
Het dak was een onvoorzien defect, dus geen vooraf geplande vernieuwing. De werken zijn uitgevoerd door een lekkage, en mij is meegedeeld dat dit een afgehandeld dossier was.
Dus als ik het goed begrijp zijn wettelijk gezien de volledige kosten voor mij, aangezien de Syndicus nu pas het geld opvraagt? Horen ze mij dit dan niet mee te delen bij de verkoop? Ik vind dit eerder op bedrog lijken aangezien ze deze kosten achtergehouden hebben (al dan niet met opzet).

[Thomas Morus]

Maar neen!
U bent volledig gevrijwaard door de clausule in de akte die zegt:
"De verkoper dient de koper alleszins te vrijwaren voor de kosten, onstaan voor de overdacht, waarop de vereniging van mede-eigenaars alsnog aanspraak zou maken."

Duidelijker kan niet en de clausule is volkomen wettelijk!
Maak de syndicus er attent op dat hij dat bedrag moet innen bij de verkoper.

[Xanthine]

Maar neen!
U bent volledig gevrijwaard door de clausule in de akte die zegt:
"De verkoper dient de koper alleszins te vrijwaren voor de kosten, onstaan voor de overdacht, waarop de vereniging van mede-eigenaars alsnog aanspraak zou maken."

Duidelijker kan niet en de clausule is volkomen wettelijk!

Dit heb ik ook doorgestuurd naar de notaris, die volgend antwoord gaf:

Geachte heer,

Ik verwijs naar de volgende clausule in de akte, hetgeen een letterlijke overname is van artikel 577-11 §2 lid 1 Burgerlijk Wetboek

B. De partijen zijn ervan op de hoogte dat, overeenkomstig artikel 577-11 § 2 lid 1,
van het Burgerlijk Wetboek, de koper, ten aanzien van de vereniging van medeeigenaars,
slechts gehouden is tot het betalen van de volgende kosten:
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en
vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum
van eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die
datum om betaling heeft verzocht;

Bepalend is niet de datum van de uitvoering van het werk, maar wel de datum dat de syndicus om betaling verzoekt.

Punt E van de akte heeft mijns inziens geen betrekking op facturen van derden, maar op kosten van de syndicus zelf.

Ik lees uw wijziging in de eerste reactie zonet. Ik ga dan met deze clausule naar de Syndicus stappen en hopen dat het hiermee opgelost geraakt. Alvast dank voor uw reactie, hier helpt u mij enorm mee.
Ik zal hier een update plaatsen zodat mensen in een gelijkaardige situatie hier ook iets aan hebben. Ik vond veel gelijkaardige topics, maar hier ging het vaak wel over lopende uitgaven ipv een onvoorziene kost.

[Thomas Morus]

"Punt E van de akte heeft mijns inziens geen betrekking op facturen van derden, maar op kosten van de syndicus zelf."

De mening van de notaris is verkeerd.
In de clausule staat geen enkele beperking.

Ik citeer: "De verkoper heeft geen weet van enige kost, die de syndicus nog dient op te vragen aan de mede-eigenaars, verschuldigd te zijn aan de vereniging van mede-eigenaars. De verkoper dient de koper alleszins te vrijwaren voor de kosten, onstaan voor de overdacht, waarop de vereniging van mede-eigenaars alsnog aanspraak zou maken."

Ik lees nergens dat er een beperking is tot het ereloon van de syndicus. Trouwens als er rekeningen van derden moeten worden betaald dan vraagt de syndicus die bedragen op als "kosten". Dat is nu net hun bestaansreden.

De notaris ijlt dus en een stemmetje zegt me dat de notaris van de VERKOPER dat zegt.

[bosprocureur]

Even een nieuwsgierig vraagje : u spreekt van DE notaris; is dat een zelfgekozen notaris, of heeft de verkoper die zelf gekozen ?

Edit : Thomas Moore was me voor, en hij legt de vinger op de wonde. De notaris doet niet eens de moeite om de clausules in "zijn" akte na te lezen. Ofwel zijn ze van kracht, ofwel laat hij die clausule oorspronkelijk niet passeren, het een of het ander. Maar na de akte moet elke partij zich daaraan houden.

Dus die kerstboom, daar mag waarschijnlijk plaats voorzien worden voor pakjes (niet voor die notaris neem ik aan )

[Thomas Morus]

Even een nieuwsgierig vraagje : u spreekt van DE notaris; is dat een zelfgekozen notaris, of heeft de verkoper die zelf gekozen ?

Zie mijn laatste zin in vorig antwoord. Dat is wat ik al de hele tijd vermoed.

TS heeft gezonde zaak en alle gelijk aan zijn kant.

[Xanthine]

Even een nieuwsgierig vraagje : u spreekt van DE notaris; is dat een zelfgekozen notaris, of heeft de verkoper die zelf gekozen ?

Ik had dezelfde notaris als de verkoper, eigenlijk puur toeval want de keuze was al gemaakt voor ik het wist.

De clausules mbt de Syndicus zijn volgens mij ook door de Syndicus zelf aangeleverd (is extern beheer), en is geen beslissing van de notaris.

[Thomas Morus]

TS: ze zijn u aan het bedotten!!!
Laat u aub niet doen, u staat enorm sterk.

Dank zij dit forum is mijn buikgevoel intussen beter ontwikkeld dan mijn hersenen!!!

[bosprocureur]

Tja... voor een volgende zaak een andere notaris kiezen zeker ?

En wie die clausule heeft aangeleverd doet minder ter zake. De notaris heeft ze in de akte overgenomen, en dat is het enige dat telt.

...…. Edit : En dit was een antwoord bedoeld voor Xantine.

[Xanthine]

Super bedankt Thomas & bosprocureur. Ik heb 4 december een afspraak met de Syndicus, spannend afwachten! Ik ga de verkoopakte meenemen waarin ik deze clausule markeer, en zal zorgen dat ze mij niets wijsmaken.

[Thomas Morus]

U kunt ook de verkoper contacteren met de vraag om zijn verbintenis te honoreren en u rechtstreeks het verschil terug te storten. De verkoper is uiteindelijk degene die de verbintenis is aangegaan.
Ik zou zeggen: richt u tot de meest flexibele partij.

Laat desgevallend een advocaat de verkoper aanschrijven.

[Xanthine]

U kunt ook de verkoper contacteren met de vraag om zijn verbintenis te honoreren en u rechtstreeks het verschil terug te storten. De verkoper is uiteindelijk degene die de verbintenis is aangegaan.
Ik zou zeggen: richt u tot de meest flexibele partij.

Laat desgevallend een advocaat de verkoper aanschrijven.

Nu heb ik wel een beetje bang dat ze dit als lopende kost gaan proberen te verhalen. Als ze dit in het jaarlijks budget incalculeren als "onderhoud". Dan klopt het volgens mij wel wat ze doen?
Probeer maar te bedenken op welke manier ze er onderuit kunnen komen, want dat gaan ze vast en zeker proberen.

[bosprocureur]

… En maak intussen aangetekend voorbehoud omtrent de afrekening van de syndicus.