JuridischForum.be

Ik ben eigenaar van een appartement in een appartementsgebouw met 3 ingangen en 3 liften
De bliksem is ingeslagen en de elektronische installatie van 2 liften is compleet vernield.
Elke ingang telt 5 appartementen (de gelijkvloerse niet meegerekend - deze moeten niet betalen voor de lift.)
De verzekering komt slechts voor 50% tussen.

De resterende kosten ten bedrage van afgerond 11.000 EUR moeten volgens de syndicus verdeeld worden onder de 10 appartementen van de twee getroffen liften. De eigenaars van de derde ingang moeten dus niets betalen !
Volgens de basis-akte worden de kosten voor onderhoud en herstelling van de liften gedragen door de appartementen ieder voor een gelijk deel.
Dat betekend toch dat de 15 eigenaars moeten mee-betalen !

Onze 'residentie' bevat een gebouw met 3 afzonderlijke ingangen. blok 1 en 2 hebben 5 appartementen (geen gelijkvloerse bewoners, zijn appartementen), blok 3 heeft 7 appartementen (wél 2 gelijkvloerse appartementen). In de basisakte staat dat de gelijkvloerse bewoners niet meebetalen voor het gebruik, onderhoud en herstelling van de lift. Nu is de bliksem ingeslagen en de liften in blok 1 en 2 zijn defect. De gelijkvloerse bewoners van blok 3 zeggen dat ze niet moeten meebetalen. Klopt dit? Dat ze voor normaal gebruik van de lift niet meebetalen, begrijp ik, maar nu gaat het over een gemeenschappelijk deel in een andere blok dat kapot is gemaakt door de bliksem. En àlle mede-eigenaars moeten bijleggen voor de gemeenschappelijke delen. Ik zie een tegenstrijdigheid tussen enerzijds het 'normaal gebruik' van de liften, en anderzijds de herstelling van een gemeenschappelijk deel. Ik heb wel al ergens gelezen dat bijvoorbeeld de gelijkvloerse bewoners toch ook moeten meebetalen voor het plaatsen van een brandtrap, ook al gaan ze die nooit gebruiken. De basisakte vermeldt letterlijk: 'De appartementen op het gelijkvloers dragende de nummer een en twee zijn niet gehouden tot betaling van enige bijdrage in het verbruik en de kosten van onderhoud en herstelling van de liften. Deze kosten zullen gedragen worden door de appartementen ieder voor een gelijk deel.' Een paar jaar geleden moest er nog een aanpassing van de liftkooi (bovenste verdieping) gebeuren om wettelijk in orde te zijn, en daar hebben de gelijkvloerse bewoners ook niet voor meebetaald, terwijl dat volgens mij niets met het normaal gebruik van de lift te maken heeft, maar aanpassing van de gemeenschappelijke delen.

Het staat letterlijk in de basisakte dat de gelijkvloerse appartementen niet moeten meebetalen voor de liften. Duidelijker is onmogelijk.
Ik begrijp uw vraag niet.

Is blijkbaar zelfde vraagsteller of minstens uit zelfde appartementsgebouw.

lees dit eens, misschien wordt het dan duidelijk wat ik bedoel:
De verdeling van de lasten kan ook geschieden naar een andere verhouding dan de aandelen,
namelijk in functie van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten voor ieder privé gedeelte
vertegenwoordigen. Dit is het subsidiaire criterium; het gaat immers om een conventionele afwijking
van het hoofdcriterium ( A. VAN OEVELEN, De bijdrage van de mede-eigenaars in de
gemeenschappelijke lasten, in Appartementsmede-eigendom, D. MEULEMANS ( Ed), Kluwer, RNPS,
1996, p. 241, nr. 6 ).
Bij het nuttigheidscriterium kijkt men naar het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke
delen of voorzieningen aan elk privé gedeelte ter beschikking wordt gesteld ( M. SEGUIN , La
réglementation de la copropriété : nouvelle théorie de la répartition et de la modification des charges ,
JCP , 1966, Doctrine, 2030, nr 4 ), zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in
aanmerking te nemen ( M. KADANER en M. PLESSERS , La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant
les dispositions du code civil relatives à la copropriété , J.T. , 1995, p. 400 , nr 29 ) ; de eigenaar, die
verstoken blijft van een specifiek comfort, kan van bijdrage vrijgesteld worden.
In sommige gevallen is het eenvoudig te bepalen wanneer het nuttigheidscriterium gehanteerd kan
worden; in andere gevallen is dit delicater ( G. VIGNERON , La répartition des charges de copropriété ,
Loyers et copr. , april 1999 , p. 6 , II ).
Toch kan het criterium alleszins niet worden ingeroepen:
1 wanneer beslist wordt nieuwe noodtrappen te installeren ; in dit geval moet ook de eigenaar van het
gelijkvloers bijdragen ; het collectieve belang verdringt hier het nuttigheidscriterium ( Hof
Brussel , 20 december 1984 , geciteerd bij M. WOLFCARIUS , La participation des
copropriétires ayx charges de la copropriété , in La copropriété , Brussel , Bruylant , 1985 ,
p. 142 , nr 60 )
2 wanneer beslist wordt de voorgevel op te frissen ; de eigenaars van de achteraan gelegen
appartementen bijdragen moeten in deze hypothese eveneens bijdragen ; het collectieve
uitzicht van het gebouw primeert op het nuttigheidscriterium ( Cass. fr. , 26 oktober 1971 ,
Dalloz , 1972 , p. 296 ; Cass. fr. , 10 februari 1988 , JCP , 1988 , II , 2118 ; Vred. 5° kanton
Antwerpen , 28 april 2005 , T. App. , 2005 , nr 412 ; contra : Rb Brussel , 6 februari 2006 , T.
App. , 2006 , nr 482 ).

De bliksemschade betreft liften in de andere blokken, dus kan het niet-gebruik van de liften niet ingeroepen worden als argument. Dat zou dan betekenen dat ikzelf ook niet hoef te betalen, want ik kan ook geen gebruik maken van de liften in de andere gebouwen. Als door de bliksem schade ontstaat aan andere gemene delen (zoals bijvoorbeeld de schouw of voordeur) moeten de gelijkvloerse appartementen toch ook meebetalen? Ik vermoed dat de clausule in de basisakte het heeft over het dagdagelijks gebruik van de lift en de jaarlijkse keuring en dergelijke, maar geen betrekking heeft op het terug opbouwen of herstellen van gemeenschappelijke delen. Dus mijn vraag: is de clausule in de basisakte absoluut, of kan het dat bij schade aan de gemeenschappelijke delen die vrijstelling niet geldt?

En wat met de renovatie van de liften dan? in de basisakte staat niets vermeld over renovatie of aanpassingen die door de wet opgelegd zijn (nog een serieuze aanpassing gedaan paar jaar geleden voor 600 euro per appartement). Heb al basisaktes gezien waarin staat dat gelijkvloerse appartementen niet meebetalen voor kosten van onderhoud en verbruik, maar bij de gemeenschappelijke delen staat dat ze moeten meebetalen voor de kosten van onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke delen

Neen u vergist zich. Ook het moderniseren of vervangen van de liften valt daaronder.
Gelijkvloerse app. betalen mee voor de gemene delen met uitzondering van de lift.
Daarom staat het zo in de basisakte.

"Als door de bliksem schade ontstaat aan andere gemene delen (zoals bijvoorbeeld de schouw of voordeur) moeten de gelijkvloerse appartementen toch ook meebetalen? " Tenzij ze binnenkruipen door een raam gebruiken de bewoners van die gel.vl.app. toch ook de voordeur? En ook de schouw.

Wat staat er in de basisakte mbt de liften in de andere deelgebouwen? Meestal worden die ondergebracht in aparte gemeenschappen per ingang.
Daarvoor moet je dus de statuten van het gebouw bestuderen.

Het probleem is dat er maar één basisakte voor de 3 gebouwen (en dus 3 ingangen) is.
Er zijn vorige keer in ons gebouw in de hall schilderwerken uitgevoerd, en daar werden de kosten verdeeld onder 'onze' blok, dus daar hebben de twee andere blokken niet voor meebetaald, terwijl de inkomhall ook een gemeenschappelijk deel is. De syndicus heeft toen een feitelijke opsplitsing gemaakt, dus lijkt het mij nu logisch dat die opsplitsing gehandhaafd blijft, en dat enkel de medebewoners van de eerste twee blokken meebetalen voor de schade. Als er ooit schade is in onze blok, moeten wij dan ook maar zelf voor die schade opdraaien. Maar wat denk je van het voorbeeld met die brandtrap? daaruit blijkt toch ook dat de vrijsteliing op basis van 'nutsgebruik' niet absoluut is?

Wat in de statuten staat telt. Willen jullie het anders dan zal er tijdens de AV over gestemd moeten worden.
Of naar de vrederechter gaan...

Het is niet omdat er maar 1 basisakte is dat er voor de inkomhallen en de liften geen afzonderlijke feitelijke gemeenschappen kunnen zijn.
Lees daarom de statuten volledig door. Wat u schrijft over de afrekening van de schilderwerken doet me vermoeden dat dit het geval is.

Goed, dan doeken we dit forum maar op...

Goed, dan doeken we dit forum maar op...

Het forum heeft geen wetgevende bevoegdheid.

En hoe lopen de rioleringsbuizen?
In een mij gekende VME net zoals bij jullie drie blokken die op verschillende tijdstippen zijn gebouwd maar voor de wet één VME zijn want een basisakte.
Daar heeft men algemene gemene delen (hieronder vallen de rioleringen - gemene delen (elke blok kan zijn eigen gemene delen schilderen) eigen aan elk gebouw en dan de private delen.
De liften gaan niet naar de onderliggende doorlopende garages dus de gelijkvloerse verdieping betalen niet mee voor de lift qua onderhoud. Daar worden de wettelijke aanpassingswerken wel door iedereen meebetaald want onderdeel van het gebouw net zoals de isolatie van de daken.