Mandatering RVB voor uitgaven

[sec052]

Beste deskundigen,

Graag uw visie over onderstaande vragen, waarvoor bij voorbaat mijn welgemeende dank ! De vraag bestaat eigenlijk uit twee belangrijke onderdelen.

Op onze laatste algemene vergadering werd op verzoek van de RVB door de syndicus een punt op de agenda geplaatst om de RVB te mandateren om kleine uitgaven te doen. In principe gaat het hem om een mandaat voor een bedrag van 1500 € op jaarbasis. Dit punt werd dan ook na verdeeldheid goedgekeurd door de algemene vergadering.

Toch heb ik hier evenwel mijn bedenkingen bij:
1/ Kan de RVB wettelijk gemandateerd worden voor deze uitgaven te doen ? Graag ook wettelijke bepalingen om dit te staven. Kan best zijn dat een algemene vergadering mandaat kan geven voor bepaalde zaken, maar dient m.i. toch ook de wettelijke bepalingen in acht te nemen. Daarenboven is de taak van de RVB uiteindelijk maar toe te zien op de werking van de syndicus, en gaat dit veel verder !

2/ Kan de syndicus uit eigen initiatief bepaalde bestellingen doen zonder het dringende karakter daartoe aan te duiden naar de algemene vergadering toe ?

3/ Als het mandaat onder puntje 1 toch kan, dan graag het volgende. Zonder dit mandaat werden een aantal zaken besteld door de RVB in 2007 (of toch de beslissing genomen om over te gaan tot aankoop). De facturatie van deze zaken zal maar gebeuren na de beslissin gvan het mandaat dus in kalenderjaar 2008. Mag ik er dan ook vaniut dat dat deze bedragen al van het mandaat in mindering worden gebracht ?

U zou mij een grote dient bewijzen hierin uitsluitsel te willen bezorgen.
In afwachting daarvan, bij voorbaat dank !

2/

[/list]

[j.demoor]

“Art.577-7.§ 1. Behoudens...beslist de algemene vergadering :...c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus BIJ TE STAAN en toezicht te houden op zijn beheer...Art.577-8...§ 5. De syndicus is als ENIGE aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.Art.577-14.De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

De RVB mandateren om uitgaven te doen wijkt af van ‘de syndicus bij te staan’ en van ’De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer‘.Van dwingende wetsbepalingen kan niet geldig afgeweken worden.

“Art.577-8.§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :..4° alle BEWARENDE maatregelen te treffen en alle daden van VOORLOPIG BEHEER te stellen..”(B.W.).

Op eigen initiatief bepaalde bestellingen doen zonder het dringende karakter daartoe aan te duiden naar de algemene vergadering toe zijn geen bewarende maatregelen of daden van voorlopig beheer.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[Pedro]

Ik volg vooreerst volledig hetgeen J. Demoor schreef. Zie tevens verder achter betreffende punten

Beste deskundigen,

Graag uw visie over onderstaande vragen, waarvoor bij voorbaat mijn welgemeende dank ! De vraag bestaat eigenlijk uit twee belangrijke onderdelen.

Op onze laatste algemene vergadering werd op verzoek van de RVB door de syndicus een punt op de agenda geplaatst om de RVB te mandateren om kleine uitgaven te doen. In principe gaat het hem om een mandaat voor een bedrag van 1500 € op jaarbasis. Dit punt werd dan ook na verdeeldheid goedgekeurd door de algemene vergadering.

Toch heb ik hier evenwel mijn bedenkingen bij:
1/ Kan de RVB wettelijk gemandateerd worden voor deze uitgaven te doen ? Graag ook wettelijke bepalingen om dit te staven. Kan best zijn dat een algemene vergadering mandaat kan geven voor bepaalde zaken, maar dient m.i. toch ook de wettelijke bepalingen in acht te nemen. Daarenboven is de taak van de RVB uiteindelijk maar toe te zien op de werking van de syndicus, en gaat dit veel verder ! Art. 577-8 §5 B.W.: " de syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. Hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welbepaalde doeleinden. Met dit laatste heeft de wetgever niet onmiddellijk bedoeld dat dit o.a. inhoudt de aan raad van beheer mandaat wordt gegeven om met een permanent karakter financiële verrichtingen uit te voeren. Wanneer deze beperkt in tijd en omvang blijven, dan is dit aanvaardbaar. In jullie geval betreft het een permanent karakter wat in se niet kan.
2/ Kan de syndicus uit eigen initiatief bepaalde bestellingen doen zonder het dringende karakter daartoe aan te duiden naar de algemene vergadering toe ? Het zal duidelijk zijn dat de syndicus bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer kan stellen zonder toestemming van de algemene vergadering. Het spreekt uiteraard voor zich dat hij de eigenaars terdege inlicht van zijn acties. Dit bv. ofwel via brief wanneer de AV nog enkele maanden vooruit ligt ofwel zeker en vast bij zijn toelichting van zijn gevoerde beleid (wat hij in zijn hoedanigheid als lasthebber conform deze regelgeving (art 1984 - 2010 B.W.) dient te doen). Blijkt hieruit dat zijn optreden geen dringend karakter bezat, dan heeft hij buiten zijn mandaat gecontracteerd.
3/ Als het mandaat onder puntje 1 toch kan, dan graag het volgende. Zonder dit mandaat werden een aantal zaken besteld door de RVB in 2007 (of toch de beslissing genomen om over te gaan tot aankoop). De facturatie van deze zaken zal maar gebeuren na de beslissin gvan het mandaat dus in kalenderjaar 2008. Mag ik er dan ook vaniut dat dat deze bedragen al van het mandaat in mindering worden gebracht ? Ook hier hetzelfde principe. De raad van beheer heeft/had geen enkele rechtsbevoegdheid om in naam van en voor rekening van de VME handelingen te stellen. De syndicus is als enige verantwoordelijk voor zijn beheer. Wanneer dus de RVB handelingen heeft gesteld, dan dienen die te worden toegerekend aan de syndicus. Dit in de veronderstelling dat deze laatste op de hoogte was van de handelingen van de RVB. M.a.w. is dit het geval dan is de syndicus aansprakelijk voor al deze handelingen. Had hij evenwel geen weet van (een gedeelte) van de acties van de RVB, dan kan hij (lees: in eerste instantie de VME) hiervoor niet aansprakelijk worden gesteld. Houd er rekening mee dat wanneer een derde in navolging van zulke handeling dat VME zou aanvallen, het de VME zal zijn die voor de schade zal dienen op te draaien. Dit tenzij de syndicus in persoonlijke naam zou hebben gehandeld (ondertekening documenten in eigen naam).
Indien dit gebeurt, dan staat niets noch de VME noch een derde (waaronder de individuele eigenaars) in de weg om tegen de syndicus in persoonlijke naam een aansprakelijkheidsvordering in te stellen (er moet ifv bewijslast dan wel aan de basisvoorwaarden worden voldaan).
U zou mij een grote dient bewijzen hierin uitsluitsel te willen bezorgen.
In afwachting daarvan, bij voorbaat dank !

2/

[/list]

[sec052]

Bedankt voor dit zeer gemotiveerd en rijkelijk omschreven reactie. Welke werkwijze kun u mij in deze aanbevelen.

volstaat als ik binnen de termijn van drie maanden vanaf de vergadering een schriftelijk bezwaar indien bij de Syndicus met kopie naar de voorzitter van de RVB. Desnoods ook een afschrift naar het BIV ?

Indien ik dan eis een antwoord binnen de veertien dagen dan kan ik nog altijd een verdere procedure inzitten.... graag uw deskundig advies !

sec052

[Pedro]

Bedankt voor dit zeer gemotiveerd en rijkelijk omschreven reactie. Welke werkwijze kun u mij in deze aanbevelen.

volstaat als ik binnen de termijn van drie maanden vanaf de vergadering een schriftelijk bezwaar indien bij de Syndicus met kopie naar de voorzitter van de RVB. Desnoods ook een afschrift naar het BIV ?

Indien ik dan eis een antwoord binnen de veertien dagen dan kan ik nog altijd een verdere procedure inzitten.... graag uw deskundig advies !

sec052

Beste,

In het eerste (mandaat 1.500€) werd een beslissing genomen. U dient deze beslissing dan ook op basis van onrechtmatig, onregelmatig dan wel bedriegelijk genomen, aan te vechten. Dit binnen de 3 maanden na kennisname van de beslissingen. Is dit reeds te laat, zorg dan dat u het punt terug mee op de agenda krijgt (dus m.a.w. hier terug over laten beslissen). Dan heeft u terug een vervaltermijn van 3 maanden om deze beslissing aan te vechten. Houd er wel rekening mee dat men zou kunnen aanhalen dat u nu die beslissing aanvecht waar u deze dan het jaar voordien mee heeft goedgekeurd (omwille van niet tijdig geprotesteerd)!

Wat de andere zaken betreft blijkt uit uw bericht dat er nog mandaat dient te worden gegeven. M.a.w. er werden zaken besteld/uitgevoerd zonder beslissing algemene vergadering. Zoals reeds gesteld, wanneer het geen bewarende maatregel dan wel daden van voorlopig beheer zijn die dringend waren, dan heeft de syndicus geen mandaat (en de raad van beheer nog minder) om zonder beslissing AV deze zaken te bestellen.
(onder voorbehoud dat het niet over zaken gaat waartoe hij geen beslissing zou nodig hebben)

Hiervoor stuurt u best een ingebrekestelling naar de syndicus waarin u naar het door mij aangehaade artikel verwijst. Stel de VME in gebreke en meldt de syndicus dat wanneer hij als vertegenwoordiger van deze VME zijn fout tijdens de volgende vergadering (waar om bekrachtiging zal worden gevraagd) niet recht zet, u hem in persoonlijke naam aansprakelijk acht.

U meldt ook dat u zich alsdan het recht voorbehoudt om deze vergadering bij de Vrederechter aan te vechten en dit zonder verdere kennisgeving. Zo heeft u gelijktijdig aan uw meldingsplicht voldaan zoals door de wet voorgeschreven.

Uiteraard weegt u best af of "het sop de kool waard is...."

Het BIV inlichten heeft in deze geen zin, als het al zin heeft aangezien het BIV personeel klachten veelal (meestal) van achter "het bureau" uitzoekt waardoor op het terrein geen onderzoek gebeurt wat maakt dat 90% van de klachten tegen professionele leden worden geseponeerd (ledenbescherming;het BIV wordt immers door middel van hun leden gefinancierd).

Succes.

[NapoleonB]

Het BIV inlichten heeft in deze geen zin, als het al zin heeft aangezien het BIV personeel klachten veelal (meestal) van achter "het bureau" uitzoekt waardoor op het terrein geen onderzoek gebeurt wat maakt dat 90% van de klachten tegen professionele leden worden geseponeerd (ledenbescherming;het BIV wordt immers door middel van hun leden gefinancierd).

Succes.

Toch erg dat een organisatie die belast is met het toezicht op mogelijke wanpraktijken in de sector eerder aan ledenbescherming doet dan aan bescherming van de consument. Wat is het nut nog van deze organisatie. Profiteurs aan een jobke helpen. Ik stel vast dat wanneer de media rapporteren over wanpraktijken in de sector het BIV altijd achter de feiten loopt.