fout in compromis: erfdienstbaarheid

[Lowievw]

Hallo allemaal.
Wij hebben nu al bijna een jaar problemen met de aankoop van een huis omwille van een erfdienstbaarheid die verzwegen was in de compromis. Er lijkt geen schot te komen in de zaak dus beginnen wij te twijfelen over wat te doen. Hopelijk vind ik hier mensen die hier meer van weten of dit al eens meegemaakt hebben.
Ik zal beginnen met de situatie te schetsen.
Wij hebben in oktober 2017 een bod gedaan op een woning welke meteen aanvaard is. Drie maanden later hebben we pas de compromis kunnen tekenen (geen idee waarom, de makelaar vertelde ons iedere keer: volgende week ligt de compromis klaar). Het betreft een hoekhuis met een oprit die ook uitgeeft op het achterliggende stuk landbouwgrond, maar hieromtrent verzekerde de makelaar ons dat de oprit onze eigendom is (met papieren van de landmeter) en dat de boer een andere ingang heeft (enkele huizen verder is er een smal pad en nog enkele huizen verder grenst een stuk van het landbouwgrond aan de baan)
In mei ligt de akte klaar ter ondertekening. Een week eerder komen we te weten dat onze oprit al sinds de oorlog gebruikt wordt door de boer. Het pad is te smal voor de boer zijn tractor en het stuk land dat aan de weg ligt, blijkt van iemand anders te zijn. Onze oprit kunnen wij dus niet meer gebruiken om onze auto's te parkeren.
We hadden al een afspraak met de 7 eigenaars (erfenis) om de akte te tekenen dus de notaris stelde voor om de zaak dan te bespreken, nu we toch allemaal samen zaten. Onze vraag (en die leek ons redelijk) om 20000€ van de prijs te minderen, lachten ze weg en wouden 5000€ van de prijs doen. De erfdienstbaarheid werd niet betwist, enkel de waarde ervan en het feit dat we hier niet van op de hoogte waren van in het begin). In de compromis staat dat de verkopers geen weet hebben van enige erfdienstbaarheid. Mijn notaris zei me dat hij niet kan geloven dat een rechter mij zou verplichten om het huis te kopen.
Na enkele weken bedenktijd zonder reactie van de tegenpartij hebben we voorgesteld om de verkoop te annuleren. Hier hebben ze na veel bedenktijd negatief op gereageerd. Nu hebben ze een voorstel gedaan om 10000€ van de prijs te doen, waar we niet akkoord mee kunnen gaan.
Ondertussen moet ik de notaris betalen voor zijn werk en ook de advocaatkosten lopen op.
Ik wil de verkopers nu dagvaarden om de verkoop te ontbinden en hoop ik de notariskosten door te rekenen en eventueel een schadevergoeding te eisen voor al de verloren tijd na hun bedrog.
Wat is jullie mening hierover? Maak ik kans in een rechtzaak betreffende mijn kosten en een schadevergoeding?
Alvast bedankt

[mava105]

Indien er een andere toegang is vanop de openbare weg, moet die bij voorkeur gebruikt worden ipv de erfdienstbaarheid.
Wat staat er juist vermeld over deze erfdienstbaarheid in de akte (de oude en/of het compromis) Soms staat er met wat er over die erfdienstbaarheid mag gereden worden. Als er staat een kar of kruiwagen, mag de boer en niet met een tractor over. Heeft hij de mogelijkheid om op zijn land te komen via een andere weg, palend aan de openbare weg, moet hij die gebruiken.

[Lowievw]

De andere oprit is van heel vroeger en veel te smal voor de huidige landbouwmachines, dus sinds vele jaren gebruikt de boer nu onze oprit. Dit is de enige manier. Ik probeer hier niet tegenin te gaan. Mijn probleem is met de verkopers, zij hebben dit verzwegen omdat er niks in de aktes terug te vinden is.

[scorpioen]

Het feit dat de boer dit gebruikt betekent niet dat er een erfdienstbaarheid is.

[Lowievw]

Volgens de notaris is dit een vorm van erfdienstbaarheid. Waarom denkt u van niet?

[mava105]

Een vorm van erfdienstbaarheid? Wat is dat nu weer voor iets. Ofwel is het er één ofwel is het geen erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid staat in de akte omschreven, en als de boer ze niet kan gebruiken wegens aankoop grotere machines is dat dan maar zo. Had hij maar aan moeten denken voor hij die machines kocht. Hij kan dus niet zomaar over iemands anders zijn grond

[tira00]

Indien er een andere toegang is vanop de openbare weg, moet die bij voorkeur gebruikt worden ipv de erfdienstbaarheid.
Wat staat er juist vermeld over deze erfdienstbaarheid in de akte (de oude en/of het compromis) Soms staat er met wat er over die erfdienstbaarheid mag gereden worden. Als er staat een kar of kruiwagen, mag de boer en niet met een tractor over. Heeft hij de mogelijkheid om op zijn land te komen via een andere weg, palend aan de openbare weg, moet hij die gebruiken.

Ik heb al enkele keren op een dergelijk antwoord van u gereageerd,maar u negeert het telkens weer.
Neen,bij een erfdienstbaarheid,opgeschreven in een van de 2 aktes van de eigenaren, of beide,wordt er nooit een voorkeur gegeven aan een andere uitgang.
Het lijdend erf kan wel naar de rechter stappen om de doorgang te verplaatsen (als dat mogelijk is) maar het is de rechter die beslist. Meestal negatief.
Bij een erfdienstbaarheid van doorgang naar een perceel (vroeger gebruikt door paard en kar, of doorgang naar een woonhuis) staat er nooit met welk voertuig erover gereden mag worden.

Ts: hebt u de koopakte van de boer al ingekeken? Notaris kan die opvragen.Heel belangrijk.
Soms staat een erfdienstbaarheid van doorgang maar in 1 koopakte van de betrokkenen.
De breedte van de weg moet daar ook instaan. Breder mag de boer niet gaan (kan dan wel bij een rechter een verbreding aanvragen, hij moet tenslotte door kunnen rijden)
Vindt u nergens een erfdienstbaarheid opgeschreven, dan is er gewoon geen erfdienstbaarheid,ook al wordt hij 100 jaar gebruikt door iemand.
"Een soort van erfdienstbaarheid" bestaat niet, is onzin van de notaris.

Vindt je niks opgeschreven van erfdienstbaarheden dan kan het nog zijn dat de boer een "recht van uitweg" heeft verkregen van een rechter (een erf dat ingesloten ligt kan via de rechtbank een doorgang eisen over een buur zijn perceel)
Maar dan geldt de doorgang alleen voor degen die de toestemming kreeg van de rechter,niet voor de volgende kopers of erfgenamen van het ingesloten perceel.
De volgende eigenaar van dat ingesloten perceel zal opnieuw een doorgang moeten vragen aan een rechter.
Dit staat nooit opgeschreven in koopaktes.
Ik denk dat jouw notaris dit bedoelt.
En grote onzin dat de verkopers dit niet wisten.

[Lowievw]

Of het al dan niet een erfdienstbaarheid is, is misschien niet zo zwart-wit te bekijken. Er staat in ieder geval niets van in de akte maar de boer gebruikt die oprit al gans zijn leven.
Maar de vraag dan: waren de verkopers en de makelaar verplicht mij dit te melden? En kan ik hiervoor aanspraak maken op een schadevergoeding en/of de ontbinding van de verkoop?

[scorpioen]

Erfdienstbaarheid van overgang ontstaat niet door verjaring. Het gebruik door de boer schept voor hem geen rechten. De verkopers moeten dit niet melden.

[tira00]

Heb je al eens met die boer gepraat?
Wat zegt hij over zijn recht om over die weg te rijden?

[Lowievw]

Ik lees nochtans dat na dertig jaar gebruik van een overweg, dit automatisch een recht wordt. Ik heb al verschillende keren met de boer gepraat. Zoals ik al zei: het is voor hem de enige toegang tot zijn land.
Is er nog iemand, buiten Schorpioen, die zegt dat de verkopers dit niet hadden moeten melden?

[tira00]

Ik lees nochtans dat na dertig jaar gebruik van een overweg, dit automatisch een recht wordt.

Volgens welke wetgeving?

[eylis]

nee lowievw: de verkrijgbaarheid van erfdienstbaarheid door 30jarig gebruik gaat niet over jouw situatie: lees deze info eens; Ietwat complexe materie helder uitgelegd: http://www.verachtert-haex.be/post.php?id=20

[Lowievw]

We moeten deze week beslissen om er een rechtzaak van te maken of het huis, tegen onze zin, te kopen.
Met de informatie die ik gegeven heb, wat zullen jullie mij aanraden?

[adsummam]

Burenruzies worden enkel erger.