overname gemene muur

[hulpzoekertje]

In 2000 hebben wij ons huis gebouwd. Dit was een half-open bebouwing en de gemeente verplichtte ons dus een gemene muur te bouwen. We hebben destijds geopteerd om een dubbele muur met spouw/isolatie te bouwen, waarbij de eigenlijkse scheiding in het midden van de spouw ligt. Er staat dus 1 muur op onze grond en 1muur op de grond van de buren.

Binnenkort wordt de bouw gestart van onze buurman. Hij heeft aangegeven dat hij niet onze muur zal gebruiken en dat hij dus losstaand een nieuwe muur gaat bouwen. Hij wil dus ook niet de kosten van de gemene muur betalen. Blijkbaar gaat hij wel de muur die wij gebouwd hebben op zijn grond een stuk verlengen om wat dieper te kunnen bouwen.

Wat zijn onze rechten in deze ? Er is niet alleen de kwestie van de kosten, maar ook het esthetisch effect. Immers, als hij losstaand van ons huis bouwt, dan gaat er geen verbinding zijn van de voorgevel of dak.
En als er puin... tussen de muren valt, ontwikkelt zich een vochtbrug... en dan??

Onze buur is ook ingenieur en dus eigen architect. Hij heeft geen staat van ons huis laten opmaken. Wat als er door andere fundering evt. barsten ed. komen in onze muren? Wie is dan aansprakelijk? Of moeten we zelf een expert aanduiden voor ze starten met bouwen?

[Pedro]

In 2000 hebben wij ons huis gebouwd. Dit was een half-open bebouwing en de gemeente verplichtte ons dus een gemene muur te bouwen. We hebben destijds geopteerd om een dubbele muur met spouw/isolatie te bouwen, waarbij de eigenlijkse scheiding in het midden van de spouw ligt. Er staat dus 1 muur op onze grond en 1muur op de grond van de buren.

Binnenkort wordt de bouw gestart van onze buurman. Hij heeft aangegeven dat hij niet onze muur zal gebruiken en dat hij dus losstaand een nieuwe muur gaat bouwen. Hij wil dus ook niet de kosten van de gemene muur betalen. Blijkbaar gaat hij wel de muur die wij gebouwd hebben op zijn grond een stuk verlengen om wat dieper te kunnen bouwen.

Wat zijn onze rechten in deze ? Er is niet alleen de kwestie van de kosten, maar ook het esthetisch effect. Immers, als hij losstaand van ons huis bouwt, dan gaat er geen verbinding zijn van de voorgevel of dak.
En als er puin... tussen de muren valt, ontwikkelt zich een vochtbrug... en dan??

Onze buur is ook ingenieur en dus eigen architect. Hij heeft geen staat van ons huis laten opmaken. Wat als er door andere fundering evt. barsten ed. komen in onze muren? Wie is dan aansprakelijk? Of moeten we zelf een expert aanduiden voor ze starten met bouwen?

Beste, aangaande overname gemene muur is de wet (artikels 653 - 663 BW) niet eenduidig. Ook de rechtspraak is hierin verdeeld. Indien u tot de Antwerpse agglomeratie behoort, raad ik u aan eens informatie in te winnen bij de commissie scheimuren van de Provincie Antwerpen http:/:commissiescheimuren.tripod.com. Het feit dat uw buur geen PB bij aanvang werken laat opmaken, is mijns inziens eerder in uw voordeel dan nadeel, maar ik kan me hierin vergissen. Misschien dat iemand anders u hierin kan adviseren.

[Loe]

Zelf ga ik diezelfde situatie hebben, maar dan wel als niet overnemende.

Wij hebben onlangs een stuk grond gekocht, en bij opmeting landmeter blijkt de buur een snelbouw op onze grond staan heeft. Aangezien wij houtskelet bouwen zijn we niks met deze muur.

In tegendeel, daar de grond slechts 6m breed is , schiet er nu maar 5,85 cm over.

Op welk recht baseerd de buur zich om zomaar op andermans grond een muur te bouwen?

Velen zeggen dat ze dit zo moesten doen van de gemeente maar WAAR staat dit als zijnde verplichting?

De overname is min of meer wettelijk geregeld, maar de bouw van de muur dus blijkbaar niet.

Mijn mening is:

De buur zet die muur op onze grond wss om extra tegen vocht of warmte te isoleren, ipv een roofing of dergelijke aan te brengen.

Dus eigenlijk zou ik moeten zeggen, mooi maar nu gaat die muur tegen de vlakte want ik ben een stuk bouwgrond kwijt.

Waarom zou ik deze muur betalen, én nog eens grond kwijt zijn?

Wordt dringend tijd dat hier iets aan gedaan wordt, een duidelijke wettekst kan toch zo moeilijk niet zijn?


PS: begrijp me niet verkeerd, als eerst bouwende handelt u wss ook te goeder trouw, maar de gemeente treft hier de schuld omdat ze u 'verplichten'

[Efjoma]

hulpzoekertje, mij lijkt het ook eerder in uw voordeel dat geen PB wordt opgemaakt. Je gebuur zal indien er schade ontstaat moeten bewijzen dat deze schade reeds bestond. Maar indien uw woning 100% in orde is, kan je om alle discussies te vermijden, toch misschien beter een PB vragen.
Loe, misschien geven de eventuele verkavelingsvoorschriften duidelijkheid; anders zou ik het eens op de gemeentedienst gaan vragen.
Indien de dubbele muur niet in de verkavelingsvoorschriften staat kan ik me niet voorstellen dat die door de gemeente is opgelegd want het betreft zeer oude regelgeving.

[Gebruiker47]

Het bouwen van een muur "te paard" is een aloude traditie maar geen verplichting. Doch als na 30 jaar er niets gebeurt (zijnde u neemt de muur niet over) wordt de grond waarop de muur staat (uw grond dus) automatisch eigendom van uw gebuur.
Dit kan voorkomen als verplichting in de verkavelingsvoorschriften doch ik heb dit nog nooit gezien.

De over te nemen muur wordt inderdaad dikwijls gezet als "extra bescherming" maar m.i. ook als een goede investering van diegene die muur bouwt om deze later te laten overnemen (voor de wettelijke prijzen van muurovernames kan je deze gerust zelf zetten). Bovendien kan inzake stabiliteitsverschillen (beiden funderingen of een zwevende vloerplaat) steeds scheuren ontstaan en dan : problemen.

Dat er hier nog nooit een duidelijk wettelijk kader over ontworpen werd. Een gebuur bouwt op uw grond en dat is in orde??? Door ontbreken van een duidelijke reglementering ontstaan hier veel burenruzies met ook als gevolg veel zaken voor het vredegerecht.
Hopelijk wordt dit hier ook gelezen door een innemende politieker en maakt hij er werk van. Dan vind ik ons belastingsgeld eens goed besteed.

[Efjoma]

Zoals Loe vraag ik me al lang af vanwaar het recht komt om de scheidingsmuur gedeeltelijk op andermans grond te zetten, laat staan volledig. Dit is namelijk de oorzaak van de problemen.

[Efjoma]

Blijkbaar bestaat er geen recht om een gemene muur gedeeltelijk op de grond van je gebuur te bouwen. Er is een gebruik, dikwijls plaatselijk, dus eerder een gedoog. Indien ik een bouwgrond had die hiervoor in aanmerking kwam zou ik aangetekend de gemeente in kennis stellen dat ik niet wenste dat men op mijn grond bouwde.

[Kristien]

dus ... als ik het goed begrijp, kan er helemaal niets gedaan worden tegen buren die zomaar grond (+ mijn halve huis) inpalmen?
Zit nl. met hetzelfde probleem: buren hebben niet-vergunde terrasmuur op mijn grond gebouwd (heb ook maar 6 meter). Heb dit tijdens het bouwen zelf al aangegeven aan de aannemer … die lustig verder bouwde. Nadien bleek ook mijn regenpijp aan de voorgevel (mijn volledige eigendom) plots verdwenen en vervangen door een andere (verschrikkelijk lelijke). De buren en ik hebben dus geen goede start gehad en dat heeft zo zijn gevolgen. Vorig jaar werd ik door de zware januaristorm verplicht om een volledig nieuwe tuinafsluiting te plaatsen (de oude stond er al van voor de buren het huis kochten). Er is even sprake geweest om de nieuw afsluiting gezamelijk te plaatsen, maar de buren struikelden gigantisch over "lamellen" in de draad (ik heb 2 grote honden en alle tuinen in de buurt zijn volledig open met uitzicht op een andere straat, een gesloten draad is dus een absolute noodzaak). Als weerwoord op de lamellen stuurden ze een advocaat op me af, want plotseling (ze woonden hier al 2 jaar) rees bij hun het vermoeden dat de nieuwe draad op hun grond geplaatst werd. Deze nieuwe draad werd door een gespecialiseerde firma geplaatst in het verlengde van hun niet-vergunde terrasmuur op mijn grond, op de exacte plaats van de vorige afsluiting. Als reactie op hun advocaat heb ik dan maar een landmeter onder de arm genomen, die alles heeft uitgezocht, afgemeten en opgetekend. Ondertussen zwaaiden de buren van op afstand met een een A4-velletje als zijnde hun plan van hun landmeter, maar dat bekijken mocht ik niet. (Hun landmeter was ook hun architect, bouwheer van hun verbouwingen en zeer goede vriend van papa de aannemer en vader van mijn buurvrouw.) Nadien volgde een oproep voor een minnelijke schikking bij de Vrederechter, waar de advocaat van de buren een gigantische uitbrander kreeg en we beiden zo goed als letterlijk de zitting zijn uitgevlogen … omdat de buren het lef hadden mij op te roepen terwijl ze zelf langs alle kanten de wet overtreden. Voor hun niet-vergunde terrasmuur hebben ze toen snel een vergunning aangevraagd, waartegen ik klacht heb ingediend wegens over de grens, die echter niet ontvankelijk verklaard werd door de dienst Ruimtelijke Ordening "want dit is materie voor de Vrederechter en niet voor R.O." (?).
De palen van mijn draad zitten in dikke betonblokken van zo'n 10 cm breed. 8 cm van die blokken staat over de eerste lengtehelft van de tuin op mijn grond, de overige 2 cm staat inderdaad op het perceel van de buren (enkel de blokken, niet de draad). Dat staat ook op het plan van mijn landmeter. Vanaf de 2e helft van de tuin loopt mijn draad echter 4 cm naar binnen, zodat de buren er over die afstand zo'n 4 cm grond hebben bijgekregen. Hun terrasmuur + een gedeelte van hun woningmuur staat echter wel 9 cm op mijn grond, maar dat telt niet.
Het is een jaar stil gebleven (naast het stiekeme gepest) maar nu begint het hele spel opnieuw: want, de buren hebben nu ook een hond.
Communicatie is van in het begin bijna nihil geweest, behalve met hun kinderen (hun oudste zoon is beste vrienden met mijn zoon en blijft zeer regelmatig spelen, slapen, gaat mee zwemmen, op uitstap …; met hun 2 jongere dochters heb ik altijd een goed contact gehad via de tuin). Omwille van alle kinderen is achteraan aan onze schommels een klein stuk draad opengebleven (geen lamellen), maar nu ze zelf een hond hebben moet dat stuk dus dicht — wat ik niet doe: het is de kinderen hun speelplaats en mijn draad. En dus, vinden de buren nu maar dat ook de hele draad van hun is, want hij staat toch op hun grond?? +2 en -4 blijkt voor hun "ons ons ons"! Dit wordt mij nu door hun vijfjarige dochter, door mama gebrieft over de "exacte" feiten, op zéér brutale wijze duidelijk gemaakt. Dus wanneer ik plantjes tegen de platen zet, of de lamellen maar weer eens vastmaak die de 2 dochters hebben losgetrokken, wordt ik door een agressieve kleuter op de vingers getikt. En jawel, de enige manier om met deze onleefbare situatie korte metten te maken, is een dagvaarding. En dan mag ik nadien aan mijn 11-jarige zoon gaan uitleggen waarom hij zijn beste vriend kwijt is! En ik ondertussen grond, een regenpijp en mijn hele draad.