geldig stemmen algemene vergadering VME

[Thomas Morus]

Iemand stelt mij de vraag over hoe geldig kan worden gestemd tijdens de AV van een Vereniging van Mede-eigenaars.
De persoon stelt zich de vraag of een schriftelijke stemming verplicht is.

In de wetgeving betreffende de gedwongen mede-eigendom lees ik in artikel 577-6 §8:
"Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de BLANCO- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen."

Aangezien blanco- en ongeldig stemmen enkel mogelijk is bij schriftelijk stemmen lijkt schriftelijk stemmen impliciet verplicht te zijn om geldig te kunnen zijn. Klopt dit? Meer algemeen: waaraan moet de wijze van stemmen voldoen om geldig te zijn?

[Mercury]

Een pertinente vraag.

Volgende mondelinge procedure wordt reeds jaren toegepast door de syndicus in een grote VME aan de kust:
bij de stemming over een agendapunt, dat de syndicus "erdoor" wil krijgen, vraagt hij:
-wie is er tegen? (weinig eigenaars durven er voor uitkomen dat zij tegen zijn en wensen niet gedoodverfd te worden als "dwarsliggers");
-wie onthoudt zich? (mogelijk 1 of 2 dapperen die zich onthouden)
-conclusie van de syndicus: voorstel goedgekeurd!!!

Het is geweten dat in een zeer grote vergadering, verschillende eigenaars niet wensen te stemmen (om verschillende redenen), of door de snelheid van de procedure niet genoeg hebben kunnen nadenken hoe ze eigenlijk zouden moeten stemmen.
Al deze - zwijgende - twijfelaars (eigenlijk blanco of ongeldige stemmen) worden door de syndicus gemakkelijkshalve als "ja" stemmen genoteerd!

Bij een schriftelijke stemming zou dit onmogelijk zijn.
Als men de syndicus hierop wijst dan antwoordt hij: "de wet verplicht mij niet om schriftelijk te stemmen".

De meeste van die eigenaars geloven alles wat de syndicus zegt, want hij is toch de specialist die de wet goed kent?
De oplossing "een andere syndicus aanstellen" lukt dus ook niet.
Naar de Rechtbank? Voor elke overtreding verschillende duizenden euro kosten maken, wie is zo gek?

Een praktische oplossing zou meer dan welkom zijn.

[Thomas Morus]

Schriftelijke stemming zou inderdaad wettelijk verplicht moeten worden.
Ik woon verschillende AV's bij. Niettegenstaande de syndicus geen voorzitter mag zijn is hij dat in de meeste gevallen de facto wel, tenzij men een mondige voorzitter heeft gekozen die gewoon is vergaderingen te leiden en zich niet laat doen.

Ook stel ik vast dat bij mondelinge stemming verschillende syndici hun vraag tot stemming anders formuleren in functie van het resultaat dat ZIJ ZELF wensen:
- "wie is tegen?" voor punten die ze erdoor willen drukken
- "wie is voor?" voor punten die ze willen blokkeren

Een eerlijke, neutrale stemming is slechts mogelijk als de vraag voor elke agendapunt op dezelfde wijze wordt gesteld. En liefst niet suggestief want
dan beïnvloedt men het resultaat, al zeker als de deelnemers lethargisch en/of oud zijn.

[adsummam]

Een objectieve voorzitter zal ook bij mondeling stemmen de drie vragen : wie stemt ja, wie neen, wie wenst zich te onthouden, stellen, tenzij uiteraard op de vraag ja iedereen zch reeds akkooord verklaard heeft.

B.W. Art. 577-6 § 5 (eerste alinea)

Blijkbaar wordt hoger vergeten dat de voorzitter, een mede-eigenaar, de vergadering leidt, dat bijgevolg hij een agendapunt afsluit met een stemming, waarbij de syndicus enkel optreedt in de passieve functie van notulist.

[adsummam]

De mondige mede-eigenaar heeft zich reeds voor de vergadering een mening gevormd over zijn stemgedrag betreffende elk agendapunt, neemt actief deel aan de bespreking en wijzigt, zo nodig, zijn voorgenomen stemgedrag.

[Thomas Morus]

B.W. Art. 577-6 § 5 (eerste alinea):
helaas wordt dat in veel gevallen met de voeten getreden en is de syndicus degene die in realiteit de AV leidt, incl. het stemmen.
Als alles correct zou verlopen dan was er natuurlijk geen probleem en ook geen vraag...

[Mercury]

In de ideale wereld zijn er natuurlijk geen problemen. Alle partijen spelen dan op correcte wijze hun rol.
In de praktijk echter...
Ook een eigenaar-voorzitter kent niet altijd de wetgeving.
Een combinatie van een dominante syndicus en een zwakke of gewillige voorzitter geeft gegarandeerd aanleiding tot manipulaties.
Vergeet trouwens ook niet dat de meeste eigenaars de wetgeving niet kennen en vertrouwen op de syndicus.
Zij aanzien de syndicus als "de baas", die moet gevolgd worden.

Een protesterende eigenaar wordt weggezet als "onruststoker" of "eeuwige reclameur".
Die eigenaar kan alleen zijn gram halen via de Rechtbank (mits de nodige kosten).
De procedure is veel te omslachtig: niet de belangen van de mede-eigenaar worden beschermd maar wel de positie van de syndicus.

[Franciscus]

Als die eigenaar de wetgeving eens goed leest en wat documentatie aanschaft. (Peter Leyzseele -55 vragen en antwoorden voor de syndicus- of Roland Timmermans heeft meerdere boeken)
Nakijkt of alle vragen wel correct zijn verwoord voor de AV dus letterlijk zoals ze medegedeeld zijn aan syndicus.. kan je al veel bereiken.

U kan ook lid worden van een eigenaarsvereniging

[Thomas Morus]

Ik ken de regels wel (zelfs zeer grondig) maar ik stel vast dat ze niet echt correct worden gehanteerd in veel gevallen (gelukkig zijn er ook positieve uitzonderingen). Dus alles nog eens herlezen zal me niet verder helpen. Ik kan voor de eigenaars die ik vertegenwoordig op die vergadering niet correct hun rechten doen gelden wegens permissiviteit van de meerderheid van de andere eigenaars naar bepaalde syndici toe die het niet zo nauw nemen met de toepassing van de wet op de gedwongen mede-eigendom.
Soms zijn er uiteraard ook eigenaars die tijdens die vergaderingen onterecht den "ambetanterik" uithangen, dat moet ook gezegd worden, maar meestal zijn de problemen toch wel te linken aan het macho gedrag van sommige syndici met torenhoge ego's.

[observer]

@8
verleden jaar is een " eigenaarsvereniging " in vereffening moeten gaan wegens teveel kritiek op de syndici (BIV).


blijft over een " eigenaarsverenging " die eerder aanleunt bij het BIV, omdat de meeste professionele syndici ook eigenaar zijn en beroepshalve immobiliën verhandelen.

[Thomas Morus]

Daar ben ik van op de hoogte.
Maar in dit geval gaat het over het willekeurig behandelen van schadeclaims door de syndicus.
Hij doet dat à la tête du client. Schadegeval in jaar t wordt door hem correct afgehandeld,
identiek schadegeval in jaar t+1 (zelfde oorzaak, zelfde soort gevolgschade wegens zelfde gebrek aan gemene delen) wordt door hem geboycot.