Dure provie/renovatie lift niet uit reserve fonds?

Ellixhirion · #1 , 28 mar 2018 19:18

Beste mensen,

Ik ben sinds vorige zomer eigenaar geworden van appartement, dit is mijn eerste aankoop en heb dan ook wat beginners fouten gemaakt.
Het appartement in zeker in orde en de financiële toestand van het hele gebouw is gezond.

Echter stel ik me een aantal vragen bij hoe de syndicus de provisie voor de vaste kosten per kwartaal opvraagd.
Ik krijg per kwartaal een provie opvraging van 839 EUR, daar zit een reserve fonds in en een extra spaarfonds voor het dak(Vlaamse isolatie wet voor appartements gebouwen van de jaren 60 en ouder).
Als ik enkel kijk naar de kosten en de fondsen aftrek komt dit op 719 EUR/kwartaal, wat 240EUR/maand is, wat ik redelijk veel vind.
Daaarin zit het water, verwarming, jaarlijk brandverzekering, gebouw verzekering, kuisvrouw, syndicus, lift, vuilophaling.
Ik heb dan ook recent de jaarlijkse afrekening gekregen, wat in mijn geval maar voor 1 kwartaal is.
Toch kom ik zo aan een eindfactuur van 1539 EUR, daar zit wel het werkkapitaal in van de vorige eigenaar, een 697 EUR(dit is wettelijk), maar kosten voor de herstelling van de lift, zo een 750 EUR.
Ik vroeg de syndicus waarom dat deze kosten aangerekend werden, terwijl er een reserve fonds is, deze wist mij te vertellen dat er vorig jaar(dus nog voor dat ik eigenaar werd) beslist werd om deze kosten niet in het reserve fonds te nemen, omdat dit enkel over de lift gaat in mijn blok(er zijn 4 ingangen in totaal, dus 4 liften).
Kan men, zo maar beslissen dat een renovatie per blok word aangerekend terwijl al de kosten door het mede eigendom worden verdeeld?
Ook vraag ik me af waarom ik bij de provisie opvraging geen detail krijg, maar 3 lijnen met gewoon een prijs?

Ik moet wel meedelen, dat blijkt uit de AG die ik mee maakt dat er een oude "harde"kern is die al de beslissingen neemt en dat er amper gestemd word, ik werd verplicht ruzie te maken om mijn tegen stem te doen gelden.

Als er mensen zijn met ervaring over deze situatie, kunnen jullie mij wat informeren aub?

Dank u wel,

Met vriendelijke groeten,

Kevin Smet

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Franciscus · #2 , 28 mar 2018 19:38

U hebt toch de gegevens van de drie vorige jaren verslagen en financiële rekeningen gekregen?

Ellixhirion · #3 , 28 mar 2018 20:07

U hebt toch de gegevens van de drie vorige jaren verslagen en financiële rekeningen gekregen?

Ja maar dit wil niet zeggen dat ze correct zijn, als er al jaren de verkeerde beslissing word genomen of er verkeerd verekend word, niet?
Dit soort antwoord heb ik al meerdere keren gekregen, dat legt nog altijd niet uit waarom er geen enkel detail staat in de voorschotten en waarom de lift herstellingen plots per blok worden berekend, terwijl alles anders gemeenschappelijk geteld word.

Het excuus dit ik ook hoor is "het is een oud gebouw", maar personen die ik ken die in een ander gebouw wonen zelfs ouder dan de mijne betalen 150 EUR voor hetzelfde pakketje.

Zoals ik zei, dit is mijn eerste aankoop, dus heb ik niet alles gelet en de provies werd vorig jaar verhoogd na de AG, dus dit was niet vermeld in de documenten die ik kreeg.

Reclame

Thomas Morus · #4 , 28 mar 2018 20:18

Zolang de jaarlijkse eindafrekening maar klopt.
Wat u nu betaalt zijn provisies. Daarom worden die bedragen niet gespecifieerd.
Lift: waarschijnlijk vormt de lift een aparte deelvereniging per gebouw van het complex. Dat is gebruikelijk.

Sirkii · #5 , 28 mar 2018 21:00

Werken die beslist werden voor je je compromis tekende doch waarvoor de opvraging na t verleiden van de akte gebeurden zijn voor de nieuwe eigenaar.

Werken die beslist werden in de tijdsspanne tussen tekenen compromis en verlijden akte zijn voor de vorige eigenaar. Kijk dus de beslissingsdatum na.

Dat het reservefonds niet gebruikte is indifferent voor u. Dat zal wel gebruikt worden voor een andere grote herstelling.

250€ per maand is veel. Heb je een supergroot appartement/penthouse waardoor je een bovengemiddeld grote quotiteit hzbt ?

Ellixhirion · #6 , 29 mar 2018 08:00

Werken die beslist werden voor je je compromis tekende doch waarvoor de opvraging na t verleiden van de akte gebeurden zijn voor de nieuwe eigenaar.

Werken die beslist werden in de tijdsspanne tussen tekenen compromis en verlijden akte zijn voor de vorige eigenaar. Kijk dus de beslissingsdatum na.

Dat het reservefonds niet gebruikte is indifferent voor u. Dat zal wel gebruikt worden voor een andere grote herstelling.

250€ per maand is veel. Heb je een supergroot appartement/penthouse waardoor je een bovengemiddeld grote quotiteit hzbt ?

Nee, om u het gebouw te schetsen, er is eigenlijk een grote blok van telkens 6 verdiepingen (3 ingangen) en een kleinere blok(1 ingang) met 3 verdiepingen en 2 kleine dakstudios.
Mijn appartement is wel groot denk ik, 3 kamers, zo een 115-120m². er zijn 55 mede eigenaars.
Iedereen blijkt 719 EUR te betalen per kwartaal(plus dan nog de 2 reservefondsen).

Het ding is 839 EUR + 1539 en een lening ophoesten is veel, daarom probeer ik zoveel mogelijk uit te pluizen. De andere mede eigenaars blijken er geen last van te hebben, het zijn meestal oudere mensen die hun appartement al afbetaald hebben.
Ik zal vragen naar de datum van wanneer de werken beslist zijn, één ding weet ik zeker, dat de werken effectief zijn gebeurd 2 dagen na dat wij eigenaar werden.

Sirkii · #7 , 29 mar 2018 12:04

Iedereen betaalt 719€ ... Bevestigt de basisakte (deze beschrijft ondermeer de verdeelsleutels voor de kosten) dat alle appartementen dezelfde quotiteit hebben (en dus even groot zijn) ? Je beschrijft het anders doch het zou mij verwonderen dat de wet niet toegepast wordt. De wet op de medeëigendom bepaalt dat de meeste kosten te verdelen zijn volgens de quotiteiten (en niet per appartement). Grote appartementen dragen meer bij dan kleine.

Als nu iedereen 719€ betaalt dan vind ik het eigenaardig dat de studios nog niet gereclameerd hebben ... Voor een ondertussen verkocht oud appartement van mij van 70m2 waren de kosten incl verwarming en water ong 500€/trimester. 750€ voor de helft meer oppervlakte is dus plausibel (maar duur ;-().

Ellixhirion · #8 , 19 apr 2018 10:55

Iedereen betaalt 719€ ... Bevestigt de basisakte (deze beschrijft ondermeer de verdeelsleutels voor de kosten) dat alle appartementen dezelfde quotiteit hebben (en dus even groot zijn) ? Je beschrijft het anders doch het zou mij verwonderen dat de wet niet toegepast wordt. De wet op de medeëigendom bepaalt dat de meeste kosten te verdelen zijn volgens de quotiteiten (en niet per appartement). Grote appartementen dragen meer bij dan kleine.

Als nu iedereen 719€ betaalt dan vind ik het eigenaardig dat de studios nog niet gereclameerd hebben ... Voor een ondertussen verkocht oud appartement van mij van 70m2 waren de kosten incl verwarming en water ong 500€/trimester. 750€ voor de helft meer oppervlakte is dus plausibel (maar duur ;-().

Beste sirkii,

ik ben verkeerd, mijn excuses, na wat heel wat mailverkeer met de syndicus heb ik nu meer informatie.
Nee, niet iedereen betaald hetzelfde, maar betaald naar het aantal delen in het mede-eigendom.
Wat de kosten betreffen van water, elektriciteit enz kan ik mee akkoord zijn.

Echter vind ik het nog altijd raar wat de lift betreft, ik heb hier ook antwoord gekregen van de syndicus.
Deze melden mij dat het niet betaald word uit de reservefond omdat dit anders zou vermeld staan in de AV van vorig jaar (2016).
Ze melden mij dat aangezien er niks is vermeld geweest op de akte opgesteld door de notaris dat dit bepaald wie de kosten draagt...
Op de AV verslag gemaakt in 2016 staat er ook op dat de werken moeten uitgevoerd worden tegen 31/12/2016, terwijl de werken zijn uitgevoerd op 03/07/2017.

Het maakt toch niet uit dat dit vermeld werd door notaris of niet?

Thomas Morus · #9 , 19 apr 2018 13:02

Als u reeds eigenaar was toen de werken werden uitgevoerd dan schrijft de wet voor dat u die kost moet betalen. Hoe één en ander verloopt is het prerogatief van de Algemene Vergadering.
Als individuele eigenaar moet u zich schikken naar de meerderheidsbeslissingen dienaangaande.

Ellixhirion · #10 , 19 apr 2018 13:54

Als u reeds eigenaar was toen de werken werden uitgevoerd dan schrijft de wet voor dat u die kost moet betalen. Hoe één en ander verloopt is het prerogatief van de Algemene Vergadering.
Als individuele eigenaar moet u zich schikken naar de meerderheidsbeslissingen dienaangaande.

Ik probeer hier niet onderuit te komen, wil enkel weten als het wel correct is.
Tijdens de AV van maart, probeerde men een beslissing te maken die zelfs niet wettelijk is( nieuwe eigenaars te laten betalen voor achterstalige betalingen van de vorige), vandaar dat ik bepaalde onderwerpen betwijfel.

Ookal moesten de werken uitgevoerd zijn tegen 31/12/2016? Dat men te laat was voor de werken werd nergens meer vermeld?