Dit forum is geen vervanging voor professioneel juridisch advies. Indien u hiernaar op zoek bent, raadpleeg Jureca De redactie van dit forum is niet aansprakelijk voor eventuele schade die zou voortvloeien uit berichten geplaatst op dit forum. Lees onze forum-regels. Is dit uw eerste bezoek ? Lees dan even onze handleiding.
nic789
Topic Starter
Berichten: 14

malafiede syndicus

#1 , 1 decennium 9 maand geleden (01 mar 2008 12:12)

Hallo,

Ik heb een aantal vragen ivm de syndicus waar we mee opgescheept zitten:

Het betreft een gebouw met 30 appartementen en 1 grote winkel op de gelijksvloers.
De eigenaar van de winkel heeft 40% van de aandelen op zijn naam. Een andere eigenaar heeft via een aantal appartementen in zijn bezit 12% van de aandelen. Deze twee eigenaars spannen al jaren samen, bekomen 52% van de aandelen, en beheren de hele site volgens hun verlangens.

Bij de laatste vergadering was de eigenaar van de 12% aandelen niet aanwezig en konden de andere 48% eigenaars eindelijk met een meerderheid stemmen ivm een aantal problemen die jarenlang aanslepen, dit natuurlijk tegen de zin van de eigenaar van de winkel.

Tevens werd door alle mede-eigenaars, behalve door de eigenaar van de winkel, vastgesteld dat niemand tevreden was over de syndicus, en werd hem gevraagd ontslag te nemen. Dat wou hij niet, maar hij werd toch verplicht om een nieuwe bijzondere vergadering te beleggen zodat over zijn ontslag kon worden gestemd. Bij deze nieuwe vergadering werd echter opnieuw samengespannen tussen de 40% en de 12%, zodat de syndicus kan aanblijven.

Vraagstelling:
De syndicus weigert de vorige vergadering, waarbij voor het eerst door de appartementseigenaars een meerderheid werd gevonden, te erkennen omdat: er werd gestemd met handopsteking en niet met briefjes. Hij zegt dat er daardoor per persoon werd gestemd, en niet per quotiteit. Nochtans is dat van geen enkel belang, aangezien er unaniem werd gestemd en de stemmingsvorm geen ander resultaat zou hebben opgeleverd! Moeten wij dit argument zomaar slikken? Hij is nu reeds drie jaar syndicus, en reeds drie jaar wordt er met handopsteking gestemd... en nu is dat plots een zogezegde procedurefout, terwijl hij nochtans de vergadering leidde.

Op die bewuste vergadering werd gestemd over een aantal punten, waarbij zelfs beslist werd om juridische procedures met spoed tegen de eigenaar van de winkel op te starten. De syndicus weigert echter ook hier om de advocaat opdracht te geven om deze procedures op te starten, waardoor de mede-eigenaars veel recht op schadevergoeding aan hun neus zien voorbijgaan. Moert het nog gezegd worden dat deze terechte schadevergoedingen van de eigenaar van de winkel zouden worden opgeëist? Kan men de syndicus wegens deze obstructiemanoeuvre aansprakelijk stellen? Hij beroept zich op de nietigheid van de vorige vergadering wegens handstemming, en het feit dat er sowieso drie maanden na een vergadering recht van verzet mogelijk is.

De syndicus heeft bij de vorige twee vergaderingen vergeten (bewust?) om drie nieuwe eigenaars voor de algemene vergadering uit te nodigen. Kan dat zomaar? Is dit geen flagrante aanfluiting van het recht van deze mensen? Deze nieuwe mensen wonen per slot van rekening toch reeds allen minstens een jaar in het gebouw.

De syndicus is bij het BIV niet persoonlijk gekend/erkend als syndicus, en dus is hij enkel een bediende die voor het professionele syndicus-agenstschap werkt. Is het echter wettelijk toch niet vereist dat er een ‘echte’ syndicus op een algemene vergadering aanwezig is?

De syndicus heeft bij de laatste vergadering waarbij we enkel ivm zijn mandaat moesten stemmen, een lange brief voorgelezen om zijn standpunten voor te leggen. Mag dat wettelijk? Heeft een syndicus tijdens een vergadering wel recht op spreken?

De syndicus had voor diezelfde vergadering zelf een agendapunt opgesteld: “stemming goedkeuring verslag vorige AV”, maar dat heeft hij zomaar van tafel geveegd.

Tijdens een vorige vergadering heeft de syndicus een lange brief voorgelezen van iemand die niet aanwezig was. Mag iemand die niet aanwezig is, en die dus ook niet meetekent in de aanwezigheidsregisters, en aan niemand een volmacht geef, zomaar zijn zegje zeggen door middel van het laten voorlezen van een brief door de syndicus? Gaat de syndicus daarbij z’n boekje niet te buiten?

Ik heb er echt geen flauw benul van hoe de wetgeving betreffende al deze zaken zijn, maar u begrijpt dat het nogal frustrerend is voor 26 appartementseigenaars om telkens opnieuw te zien hoe de syndicus eigenlijk slechts één persoon tot voordeel strekt, en de rest gewoon te kakken zet.

Heeft iemand een idee of reeds ervaring of men met dergelijke zaken een klacht of zo kan indien bij het BIV of CIB?

Met vriendelijke dank voor alle mogelijke info!

Pedro
Berichten: 735

#2 , 1 decennium 9 maand geleden (02 mar 2008 20:54)

nic789 schreef:Hallo,

Ik heb een aantal vragen ivm de syndicus waar we mee opgescheept zitten:

Het betreft een gebouw met 30 appartementen en 1 grote winkel op de gelijksvloers.
De eigenaar van de winkel heeft 40% van de aandelen op zijn naam. Een andere eigenaar heeft via een aantal appartementen in zijn bezit 12% van de aandelen. Deze twee eigenaars spannen al jaren samen, bekomen 52% van de aandelen, en beheren de hele site volgens hun verlangens.
Er bestaat zoiets als misbruik van meerderheid en misbruik van minderheid. Over beide zaken bestaat er ondertussen al wat rechtspraak, net om te vermijden dat enkelen alles naar hun hand kunnen (blijven) zetten. U kan met de andere eigenaars tegen beslissen protest bij de vrederechter aantekenen en dit binnen de door de wet gestelde termijn. Wanneer u persoonlijk nadeel ondervindt, dan kan u ook ten persoonlijke titel tegen de VME een procedure aanspannen. Het eerste lijkt me hier eerder het geval.

Bij de laatste vergadering was de eigenaar van de 12% aandelen niet aanwezig en konden de andere 48% eigenaars eindelijk met een meerderheid stemmen ivm een aantal problemen die jarenlang aanslepen, dit natuurlijk tegen de zin van de eigenaar van de winkel.

Tevens werd door alle mede-eigenaars, behalve door de eigenaar van de winkel, vastgesteld dat niemand tevreden was over de syndicus, en werd hem gevraagd ontslag te nemen. Dat wou hij niet, maar hij werd toch verplicht om een nieuwe bijzondere vergadering te beleggen zodat over zijn ontslag kon worden gestemd. Bij deze nieuwe vergadering werd echter opnieuw samengespannen tussen de 40% en de 12%, zodat de syndicus kan aanblijven. zie vorige

Vraagstelling:
De syndicus weigert de vorige vergadering, waarbij voor het eerst door de appartementseigenaars een meerderheid werd gevonden, te erkennen omdat: er werd gestemd met handopsteking en niet met briefjes. Hij zegt dat er daardoor per persoon werd gestemd, en niet per quotiteit. Nochtans is dat van geen enkel belang, aangezien er unaniem werd gestemd en de stemmingsvorm geen ander resultaat zou hebben opgeleverd! Moeten wij dit argument zomaar slikken? Hij is nu reeds drie jaar syndicus, en reeds drie jaar wordt er met handopsteking gestemd... en nu is dat plots een zogezegde procedurefout, terwijl hij nochtans de vergadering leidde. zie vorige

Op die bewuste vergadering werd gestemd over een aantal punten, waarbij zelfs beslist werd om juridische procedures met spoed tegen de eigenaar van de winkel op te starten. De syndicus weigert echter ook hier om de advocaat opdracht te geven om deze procedures op te starten, waardoor de mede-eigenaars veel recht op schadevergoeding aan hun neus zien voorbijgaan. Moert het nog gezegd worden dat deze terechte schadevergoedingen van de eigenaar van de winkel zouden worden opgeëist? Kan men de syndicus wegens deze obstructiemanoeuvre aansprakelijk stellen? Hij beroept zich op de nietigheid van de vorige vergadering wegens handstemming, en het feit dat er sowieso drie maanden na een vergadering recht van verzet mogelijk is. Een van de belangrijkste wettelijke taken van de syndicus is om rechtsgeldige beslissingen ten uitvoer te brengen. Doet hij dat niet, dan begaat hij een beroepsfout. Ontstaat door zijn nalatigheid/onrechtmatige weigering, schade, dan kunnen zowel de VME als de individuele eigenaars op basis van de foutaansprakelijkheid een procedure tegen de syndicus opstarten. Om jullie probleem van afzetting op te lossen kan ineens aan de rechter worden gevraagd om het contract van rechtswege te ontbinden

De syndicus heeft bij de vorige twee vergaderingen vergeten (bewust?) om drie nieuwe eigenaars voor de algemene vergadering uit te nodigen. Kan dat zomaar? Is dit geen flagrante aanfluiting van het recht van deze mensen? Deze nieuwe mensen wonen per slot van rekening toch reeds allen minstens een jaar in het gebouw. Ook hier maakt de syndicus in dat geval een beroepsfout. ALs de betreffende eigenaars niet aanwezig waren, dan is het aan de syndicus om te bewijzen dat ze regelmatig werden opgeroepen. Ook hier is de boodschap dat de betreffende eigenaars binnen de door de wet gestelde termijn de beslissingen tijdens deze vergadering genomen, protesteren.
De syndicus is bij het BIV niet persoonlijk gekend/erkend als syndicus, en dus is hij enkel een bediende die voor het professionele syndicus-agenstschap werkt. Is het echter wettelijk toch niet vereist dat er een ‘echte’ syndicus op een algemene vergadering aanwezig is? Neen. Wanneer een zelfstandige syndicus door het BIV is erkend, dan kan het perfect zijn dat hij personeel als syndicus tewerk stelt en dan vallen zij in deze hoedanigheid niet onder de beroepsdeontologie. Zij hebben dan ook geen BIV nummer nodig. Hun werkgever (kan een natuurlijk persoon of een vennootschap zijn) is in principe verantwoordelijk voor de beroepsdaden die zijn/haar personeel uitvoert. De syndicus heeft bij de laatste vergadering waarbij we enkel ivm zijn mandaat moesten stemmen, een lange brief voorgelezen om zijn standpunten voor te leggen. Mag dat wettelijk? Heeft een syndicus tijdens een vergadering wel recht op spreken? Hij heeft recht op spreken doch het is de vergadering die beslist, die hem aanstelt en ontslaat... Uiteraard dient hij zich aan de beroepsdeontologie, de wet, de statuten, enz... te houden.

De syndicus had voor diezelfde vergadering zelf een agendapunt opgesteld: “stemming goedkeuring verslag vorige AV”, maar dat heeft hij zomaar van tafel geveegd. Zie vorige, beslissingen aanvechten

Tijdens een vorige vergadering heeft de syndicus een lange brief voorgelezen van iemand die niet aanwezig was. Mag iemand die niet aanwezig is, en die dus ook niet meetekent in de aanwezigheidsregisters, en aan niemand een volmacht geef, zomaar zijn zegje zeggen door middel van het laten voorlezen van een brief door de syndicus? Gaat de syndicus daarbij z’n boekje niet te buiten? Neen. Wanneer deze eigenaar dit aan de syndicus vraagt, dan doet deze dit best. Het is niet omdat een eigenaar niet aanwezig is, dat hij minder rechten of plichten heeft dan een andere. Uiteraard neemt hij op dat ogenblik niet deel aan de stemming en de andere eigenaars hoeven natuurlijk ook geen rekening te houden met hetgeen hij door de syndicus laat voorlezen. Het spreekt wel voor zich dat het om zaken dient te gaan die de ganse gemeenschap aanbelangen en niet privatieve aangelegenheden
Ik heb er echt geen flauw benul van hoe de wetgeving betreffende al deze zaken zijn, maar u begrijpt dat het nogal frustrerend is voor 26 appartementseigenaars om telkens opnieuw te zien hoe de syndicus eigenlijk slechts één persoon tot voordeel strekt, en de rest gewoon te kakken zet.

Heeft iemand een idee of reeds ervaring of men met dergelijke zaken een klacht of zo kan indien bij het BIV of CIB? Klacht indienen dient bij het BIV te gebeuren doch dit heeft eigenlijk weinig zin. het BIV kan alleen maar tuchtrechterlijke straffen uitspreken. Ervaring leert mij dat de meeste zaken binnen het BIV worden geseponeerd. Deze die worden aanvaard, worden "van achter de pc" behandeld/afgehandeld en leiden in de meeste gevallen alleen maar tot tijdsverlies. Als jullie menen dat de syndicus zwaar in de fout is gegaan en jullie kunnen dit zwart op wit bewijzen en aantonen dat er daardoor schade is ontstaan, tracht dan eerst gelijk te halen voor de rechtbank en leg daarna eventueel klacht neer bij het BIV. Kosten baten analyse is evenwel een belangrijke factor.Hoe frustrerend ook, meestal is de beste oplossing de syndicus te ontslaan en daarna met een propere lei terug beginnen.

Met vriendelijke dank voor alle mogelijke info!

[/b]

nic789
Topic Starter
Berichten: 14

#3 , 1 decennium 9 maand geleden (02 mar 2008 21:15)

Hallo???

Wat een uitgebreide reaktie zeg! HARTELIJK BEDANKT hoor! Ik zal uw bevindingen eerstdaags aan de mede_eigenaars voorleggen.

Ik had nog een vraagje: tijdens die eerste vergadering stond er als agendapunt genoteerd: "evaluatie syndicus". Toen werd er dus vanuit de rechtsgeldige meerderheid als evaluatie beslist om het mandaat van de syndicus niet te verlengen, doch de syndicus heeft toen gezegd dat we niet over zijn mandaat konden stemmen omdat dat niet als zodanig op de agenda stond...

nu heb ik wel ergens gelezen dat bij elke vergadering de syndicus bij meerderheid kan worden ontslagen.

Heeft u daar misschien meer kennis over? Konden we hem toen eigenlijk wel of niet ontslaan?

Alleszins, ZEER vriendelijk bedankt voor uw uitleg!!

Reclame

Pedro
Berichten: 735

#4 , 1 decennium 9 maand geleden (02 mar 2008 21:54)

nic789 schreef:Hallo???

Wat een uitgebreide reaktie zeg! HARTELIJK BEDANKT hoor! Ik zal uw bevindingen eerstdaags aan de mede_eigenaars voorleggen.

Ik had nog een vraagje: tijdens die eerste vergadering stond er als agendapunt genoteerd: "evaluatie syndicus". Toen werd er dus vanuit de rechtsgeldige meerderheid als evaluatie beslist om het mandaat van de syndicus niet te verlengen, doch de syndicus heeft toen gezegd dat we niet over zijn mandaat konden stemmen omdat dat niet als zodanig op de agenda stond...

nu heb ik wel ergens gelezen dat bij elke vergadering de syndicus bij meerderheid kan worden ontslagen.

Heeft u daar misschien meer kennis over? Konden we hem toen eigenlijk wel of niet ontslaan?

Alleszins, ZEER vriendelijk bedankt voor uw uitleg!!
Het ontslag van de syndicus dient als dagordepunt op de agenda te staan. In jullie geval is de omschrijving wat ongelukkig verwoord en voor discussie interpreteerbaar. Dient nl. onder de noemer "evaluatie syndicus" te worden aanzien dat dit ook impliceert dat er over zijn ontslag zou worden gestemd of niet? Naar mijn persoonlijke mening wel, ook al stond dit niet als dusdanig met zoveel woorden als dagordepunt omschreven. Ik denk dat de inhoud van het begrip "evaluatie (= volgens Van Dale "beoordeling")" op zich ruim dient te worden aanzien. De beoordeling kon positief zijn en dan was er geen probleem maar ze kon ook negatief zijn en dan kan aan deze evaluatie een oplossing worden gegeven, nl. zoals bij jullie ontslag syndicus. Dit is natuurlijk een feitenkwestie, andere forumlezers zijn het misschien niet met me eens. Maar ik vermoed dat deze vergadering ondertussen wel al ouder is dan 3 maanden waardoor de protesttermijn inmiddels is verstreken?


j.demoor
Berichten: 10362

#5 , 1 decennium 9 maand geleden (03 mar 2008 16:01)

“Art.577-4.§1...De basisakte moet...de bepaling (bevatten) van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Onderzoek vooraf die AANDELEN in uw basisakte.

“Art.577-6...§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeeigenaars genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid vereisen.”(B.W.).

Deze bepaling belet geen stemming met handopsteking indien daarbij het AANDEEL van elke stemmer in acht wordt genomen EN tenzij de statuten anders bepalen.

“Art.577-8.§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.”(B.W.).

Indien de syndicus in gebreke blijft de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren omdat hij die beslissingen ten onrechte ongeldig zou achten,dan kan art.577-8,§7 toegepast worden.

“Art.577-6.§ 1. IEDERE eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen...Art.577-8...§ 4. Ongeacht...heeft de syndicus tot opdracht :1° de algemene vergadering bijeen te roepen...Art.577-9...§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen.“(B.W.).

‘De syndicus heeft bij de vorige twee vergaderingen vergeten (bewust?) om drie nieuwe eigenaars voor de algemene vergadering uit te nodigen’ kan een grond tot vernietiging van de aldus genomen beslissingen zijn.

“Art.577-8.§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar.”(B.W.).

De aldus aangestelde syndicus is de ‘echte’ syndicus ONAFHANKELIJK van zijn kwalificaties.

“Art.577-6.§ 5...De syndicus kan niet als lasthebber van een medeëigenaar tussenkomen op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.”(B.W.).

Hieruit volgt dat de syndicus-niet-medeeigenaar en derden niet ALS medeeigenaar ‘deelnemen aan de BERAADSLAGINGEN’.Dit houdt evenwel geen spreekverbod in voor de syndicus. BIV of CIB zijn derden.


Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

nic789
Topic Starter
Berichten: 14

#6 , 1 decennium 9 maand geleden (04 mar 2008 22:33)

hartelijk bedankt voor uw antwoord!!

Edgar W.
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Heb je nog bijkomende vragen? Kijk even op Jureca.be voor snel & betaalbaar juridisch advies!

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”