JuridischForum.be

Beste,

Ik heb twee jaar geleden in september een appartement gekocht, een heel groot deel van mijn spaarrekening is hierin gegaan. Naast die kosten heb ik rekening gehouden met mijn verbouwingen(keuken, nieuwe vloeren, elektriciteit, nieuwe ramen etc).

Nu had ik nagevraagd aan het kantoor waar ik het gekocht heb of er voor de rest grote kosten zijn in de algemene delen van het appartementsgebouw. Ze hadden mij toen verteld dat er niks op de planning stond. Ik had dit gevraagd voor ik het kocht.

Ik kocht de woning dus, met de gedachten dat ik al mijn gespaarde geld in mijn verbouwingen kon steken, wat ik ook gedaan heb.

Bij onze eerste syndicus vergadering komen ze plots af met "er moet een volledig nieuw dak op". Dit was serieus even slikken, nu heb ik alle verslagen van voorgaande vergaderingen bekeken(wat ik gedaan had voor ik het kocht uiteraard)voor de zekerheid.
Maar nergens kan ik iets vinden van het vernieuwen van het dak.

Op de vergadering zeiden ze dat dit al zeer lang een onderwerp is, de verslagen die ik bekeken heb liep terug tot 2011.

Nu zal ik eerlijk zijn, als alleenstaande kan ik dit bedrag gewoonweg niet betalen. Is dit niet verplicht om te melden in de verslagen? of laten weten voor je het appartement koopt?

de kostprijs van het dak ligt zeer hoog tegen de 50k aan omdat het een ingewikkeld dak is, en zou hiervan een groot deel moeten betalen binnen 3 maanden.

Wat kan ik hier tegen doen? Eerlijk is het niet vind ik.

Alvast bedankt

wolf

Als de beslissing nu pas valt in de VME, dan wordt het een stuk moeilijker om iets te bekomen.
Als dit algemeen bekend was maar voor jou onzichtbaar, dan heeft de verkoper zijn informatieplicht niet nagekomen. Het gaat dan om ofwel een wilsgebrek (bedrog, of (minder moeilijk te bewijzen) dwaling). Ondergeschikt: een precontractuele fout: de verkoper is zijn informatieplicht dan niet nagekomen (die dan zwaarder moet doorwegen dan de onderzoeksplicht, wat voor een dak mogelijk wel steek houdt).
Hierover bestaat er rechtspraak: bv:
- Bergen 31 maart 1987, JLMB 1987, 770.
- Rb. Charleroi 16 juni 1987, TBBR 1988, 573.
- Rb. Hasselt 6 januari 2000, RW 2001-02, 351, noot A. DE BOECK.
- Rb. Brussel 22 december 2011, JT 2012, 282.

Je zou kunnen proberen aanspraak maken op een schadevergoeding ter waarde van de kosten (want ik ga ervan uit dat de de aankoop niet wenst te ontbinden). Maar niet zo'n makkelijke noot om te kraken lijkt me - tenzij je de nodige juridische achtergronden hebt om dergelijke vordering hard te maken en de constitutieve elementen van een wilsgebrek of precontractuele fout kan aantonen. Rechtbanken zijn over het algemeen ook erg terughoudend m.b.t. erkenning wilsgebreken dus geen succes verzekerd.
Als je een rechtsbijstand hebt op je familiale, dan kan je die mogelijk wel inroepen. Als je die rechtsbijstand niet hebt: makelaar contacteren voor de toekomst (verzekeren met terugwerkende kracht werkt natuurlijk niet).

Voor een bedrag van 10, 12 of 17 K kan je natuurlijk wel eens een raadsman consulteren voor een oriënterend advies (om je kansen in te schatten).

De syndicus staat in voor de verslaggeving van de VME, maar art.577-6, §10 BW spreekt van "de notulen van de beslissingen". Maw als er nog geen beslissing was, dan kan je hier m.i. niet op terugvallen. Bovendien worden de notulen goedgekeurd op het einde van de vergadering zodat de syndicus alvast ingedekt is en niet als enige aansprakelijk. Syndicus lijkt mij maw een moeilijkere piste.

Als het nooit in de notulen heeft gestaan is er geen fout die kan worden aangevochten.
Want dan was er nog geen beslissing.....
De inlichtingen die moeten worden meegedeeld (door de syndicus) voorafgaand aan een verkoop
staan nauwkeurig omschreven in het BW. en daar valt dit niet onder.

Als het nooit in de notulen heeft gestaan is er geen fout die kan worden aangevochten.

Fout van de verkoper: de loyauteitsplicht (precontractuele informatieplicht). Mits kan aangetoond worden dat de verkoper dit wist en verzwegen heeft.
Bewijslast wel bij TS.

Zoals ik al schreef: niet eenvoudig maar ook niet onmogelijk. Uitkomst wel onzeker.

Zou het niet gaan over de isolatie tegen 2020 die moet gebeuren?

Ik vermoed van wel.....dat komt nu naar boven in talrijke VME's.
TS gaat daar niet kunnen aan ontsnappen.....

Zou het niet gaan over de isolatie tegen 2020 die moet gebeuren?

Als dat de directe aanleiding is, dan is het risico groter dat de verhouding informatieplicht > onderzoeksplicht hier niet langer opgaat.
Wat maw voor TS moeilijker hard te maken wordt dat het om een precontractuele fout gaat. TS dient immers eveneens op de hoogte te zijn van gepubliceerde wetgeving en kon concreet navraag doen. Hoewel de bewoners nog altijd meer weten (en geanticipeerd hebben) dan een onervaren koper.

Het gaat idd over de isolatie die verplicht is in 2020, maar tijdens het bekijken van het dak kwamen ze tot de conclusie dat die volledig versleten was en dus vernieuwd moet worden.

Dus als ik het goed begrijp, ik kan dit wel aanvechten. Maar de kans dat ik het niet zal moeten betalen is zeer klein?

Gr

Misschien kan je uitstel van betaling vragen?

En al eens goed informeren of er eventueel premies zijn? (de syndicus is daar soms nogal laks in) Bijvoorbeeld de premie voor het sociaal energie efficiëntieproject loopt veel hoger op dan de normale premie van de netbeheerder, maar je moet ze voor de start van de werken aanvragen.

(eventueel een Vlaamse energielening aangaan aan 0 of 2%?)

Ik zal eens informeren, heel erg bedankt voor de informatie.

Gr

Bestaan er geen leningen, speciaal voor dit probleem ?

Dus als ik het goed begrijp, ik kan dit wel aanvechten. Maar de kans dat ik het niet zal moeten betalen is zeer klein?

Gr

Ik ben niet zeker of ze zeer klein is. Maar het blijft wel een gok. Dat is altijd zo voor de rechtbank, maar hier moet je goede middelen (juridische argumenten) hebben, wat minder evident is zonder juridische achtergrond. Maw je hebt een advocaat nodig en de uitslag is niet zeker.
Vandaar dat een verkennend gesprek bij een advocaat, die je dossier concreet kan bekijken en je specifiek adviseren, m.i. geen slechte investering zou zijn.

Bestaan er geen leningen, speciaal voor dit probleem ?

Ja, de Vlaamse energieleningen is speciaal bedoeld voor energiebesparende maatregelen.

Rentevoet 0 of 2%. Terugbetaaltermijn maximaal 10 of 8 jaar (= langer dan de bank) Te ontlenen bedrag max 15.000 euro

TS kan dit niet aanvechten. Dat is zo duidelijk als iets.
Elke eurocent besteed aan advocaat gaat de riool in.

Het is toch duidelijk dat men een verkoper niet aansprakelijk kan stellen voor het niet meedelen van een
beslissing die op ogenblik van verkoop zich in de toekomst situeert en dus nog onbestaande was.