JuridischForum.be

Wij hebben ons appartement verkocht. Onze notaris heeft via een aangetekende brief aan de syndicus gevraagd een onkostenverrekening voor ons op te maken. Wij weten ook wel dat met de nieuwe wetgeving de tegoeden die wij vergaard hebben op de gemeenschappelijke rekening samen met de andere eigenaars, voor ons verkocht pand overgezet worden op naam van de nieuwe eigenaar van ons appartement. Maar hierin zit wel de verzekeringspremie verrekend die wij op jaarbasis betaalden en aangezien de premievervaldag in juni vervalt en ons pand verkocht werd in september zit er nog een gedeelte premie die terug aan ons zou moeten terugbetaald worden. De syndicus (geen officiele) heeft hierop nog niet gereageerd. Wat kunnen wij hieraan alsnog doen? Wij hebben ook nog geen enkele afrekening ontvangen. Hebben wij hier als vertrekkende eigenaar nog recht op? Wat kunnen wij verder ondernemen?
Graag jullie advies hieromtrent.

Art. 577-11 § 1 B.W. :
" (...)
§ 2. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
(...)"

Uit 1°, 2) en 3° volgt dat datgene waarvoor de geldopvraging gebeurde na de overdracht van de eigendom ten laste valt van de nieuwe eigenaar. Wat reeds werd opgevraagd/betaald bijgevolg niet.

Dus als ik het goed begrijp kunnen wij niets recupereren? En hangen wij min of meer af van de goodwill van de syndicus (of die de moeite kan doen om een kleine verrekening te maken)? Het is toch logisch dat de bandverzekeringspremie werd betaald voor het bestaande pand door de vorige eigenaar (wij dus). Maar wij waren van mening dat vanaf datum van verlijden akte de brandverzekering dient betaald door de nieuwe eigenaar. Als we die verzekering zelf elders hadden afgesloten hadden we die zelf kunnen opzeggen, maar nu werd die afgesloten op de gemeenschap en zouden we niets kunnen recupereren aangezien deze jaarpremie werd betaald voor de overgang van eigendom. Dit vind ik bizar hoor.

Dit is de wet op de gedwongen mede-eigendom.
U hangt niet af van de goodwill van de syndicus, want die moet de wet respecteren.
Hij mag de wet niet wijzigen.

Men dient artikel 577-11 § 1 volledig te vermelden.

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in deschuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het
bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°,vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf
de dag waarop hij effectief gebruik heeft.
De verzekeringspremie is een gewone last. De nieuwe eigenaar dient vanaf de dag van effectief gebruik bij te dragen.
Wanneer de premie betaald is speelt hier geen rol.
Bv: De premie wordt aangerekend van 1 november tot 31 oktober.
De nieuwe eigenaar gebruikt op 1 december het appartement.
11/12 van uw aandeel in de aangerekende premie is ten laste van de nieuwe eigenaar.

Ja, het betreft in dit geval inderdaad een gewone, repetitieve last
Heb niet opgelet. Slecht punt en bank achteruit.
Nieuwe eigenaar moet in deze lasten eerst meebetalen van dag dat de akte is verleden.

de wet letterlijk:
"De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen."

TS moet met syndicus gaan praten, mogelijk dat er nog andere jaarcontracten zijn afgesloten door de VME.

Ik heb de vraag herlezen.

" Wij weten ook wel dat met de nieuwe wetgeving de tegoeden die wij vergaard hebben op de gemeenschappelijke rekening samen met de andere eigenaars, voor ons verkocht pand overgezet worden op naam van de nieuwe eigenaar van ons appartement."

Dat geldt enkel voor de bedragen die werden gestort in het reservefonds (voor zover dat al werd opgericht).
De voorschotten die u hebt gestort voor de werkingkosten worden daarentegen geen eigendom van de VME, het blijven voorschotten van de individuele mede-eigenaars aan de VME. Derhalve moet bij de afrekening een eventueel overschot aan u terugbetaald worden.
Een tegoed wegens teveel betaalde premie moet in die eindafrekening mee verrekend worden.

Enkel het reservefonds wordt overgedragen op de nieuwe eigenaar. Het dient voor de grote onderhoudskosten.
De verzekeringspremie zit daar gewoonlijk niet is, maar die zit in de gewone rekening voor de dagelijkse uitgaven, waarvoor er gewoonlijk maandelijks een voorschot wordt gevraagd. De maand na de verkoop zal je geen voorschot meer moeten betalen, en de syndicus kan je gewoon voor de lopende maand pro rata terugbetalen.

OK dank U wel voor jullie reactie. Die is alleszins vlugger dan die van de syndicus! Dus als ik het goed begrijp wordt alleen het bedrag dat vergaard werd op een spaarrekening voor grote onvoorziene kosten overgedragen op de nieuwe eigenaar en de bedragen voorzien voor de werkingskosten (waarvoor wij maandelijks stortten) dienen verrekend pro rata. Zo had ik het ook in gedachte en daar kan ik mij mee verzoenen. Dus vanaf datum verlijden akte bij notaris dient de nieuwe eigenaar zelf bij te dragen in de kost van de gemeenschappelijke delen. Zodoende dient er dan toch nog een afrekening te volgen en een terugbetaling t.g.v. ons voor het niet verbruikte deel van ons individueel saldo tegoed. Zoals ik reeds vermeld heb heeft onze notaris aan de syndicus een aangetekend schrijven gericht met verwijzing van dat art. 577-11 en wij hebben hem ook al een paar keer hierover gemaild en proberen te bellen, maar wij blijven op onze honger zitten. Hoe kunnen we dit verder aanpakken? Graag jullie mening hierover.

Het is mogelijk dat de syndicus die afrekening nog niet kan opstellen omdat het lopende werkingsjaar niet teneinde is waardoor hij
nog niet over alle gegevens beschikt.
Alleszins moet hij u ten gepasten tijde een eindafrekening bezorgen waarbij verrekenend wordt met de voorschotten-provisie die u hebt betaald.
Dat kan leiden tot terugstorting maar ook tot vraag om bij te betalen.