Eigenaar heeft 2 x 2 flats samengevoegd terwijl de basisakte dit verbiedt

[edithrob]

Beste,
Wij zitten in een nieuwbouw - assistentiewoningen met 45 flats, helft actueel verhuurd.
Mijn constataties en verwante vragen :
1) een mede-eigenaar die ook instond voor de verkoop heeft het aantal flats van 45 naar 43 teruggebracht door 2 x 2 flats samen te voegen, terwijl in de basisakte staat dat het verboden is om 2 of meer flats horizontaal of verticaal samen te voegen. Wat kunnen wij doen?
2) diezelfde eigenaar heeft een deel van de taken van de Zorggroep overgenomen. Daar de "zorgkost" nu verdeeld moet worden tussen 2 subgroepen "zorg" en "onderhoud", zegt hij dat zijn vergoeding ontoereikend is en tracht - na oprichting van VZW - allerlei zaken bijkomend te factureren; zaken die gestipuleerd zijn in ons contract met de Zorggroep. Wij hebben enkel een contract met de overkoepelende Zorggroep. Als commissaris der rekeningen verwerp ik die kosten, die gefactureerd worden via de syndicus. Wat kunnen we verder doen?
3) Eén van de taken die hij van de Zorggroep heeft gekregen is ook de verhuur van de flats! Een erg ongezonde situatie, daar zijn 6 flats verhuurd zijn en vele anderen niet. Hij speelt niet tijdig de terbeschikkingsovereenkomsten van de flats door aan de eigenaars en verhoogt/ verlaagt de huurprijs om eigen optimaal profijt. Tevens weigert hij alle informatie over de "globale stand" van de verhuring. Wat kunnen we doen?
Dank bij voorbaat
Rob

[adsummam]

1) ……instond voor de verkoop…..

Ter overweging :

https://cdn.nimbu.io/s/1jn2gqe/assets/M ... preads.pdf

p. 7 :

Invoegen van artikel 577-4, § 1/1 BW :

Vele omstandigheden brengen de projectontwikkelaar er toe, terecht, zijn oorspronkelijke plannen te amenderen. Waar hij dit nu ”stoemelings” probeert te doen, is blijkbaar een wettelijk kader in voorbereiding.

[edithrob]

Ik moet toch melden dat de basisakte duidt op 45 flats. Die basisakte is opgemaakt bij notariële akte tussen de "verkoper" en de "aannemer-bouwheer". Deze basisakte vermeldt uitdrukkelijk dat het verboden is voor elke mede-eigenaar om 2 of meer flats of 1 flat en een gedeelte van een andere flat horizontaal of verticaal samen te voegen.
De "verkoper" van de flats heeft zelf een aantal flats aangekocht, in dit geval 4, maar hij heeft telkens 2 flats samengevoegd zodat van de 44ste flat en de 45ste flat geen spoor meer terug te vinden is.
Wat moet er gebeuren of wat kunnen de andere mede-eigenaars doen?

En het is waarschijnlijk ook zeer belangrijk dat hij bij het samenvoegen geen gedeelte (trap of gang) van gemeenschappelijke delen heeft meegenomen?

[mava105]

En het is waarschijnlijk ook zeer belangrijk dat hij bij het samenvoegen geen gedeelte (trap of gang) van gemeenschappelijke delen heeft meegenomen?

Als de quotiteiten van beide flats gewoon worden samengeteld, zitten die er wel in.

[edithrob]

Ik bedoel dat hij (onrechtmatig) bij de fysische samenvoeging van de flats geen gedeelte van de (gemeenschappelijke) gang of trap heeft geprivatiseerd. Dat hij maw zijn globaal privatief gedeelte met enkele m2 heeft vergroot. U moet weten dat hij in het begin enkel als verkoper heeft gefunctioneerd voor een promotor en dat hij nadien ook aan de andere kant stond, dwz koper was van enkele flats. Hij heeft dus rustig de architectuur van het gebouw kunnen aanpassen ifv zijn noden.

Maar ik herhaal mijn belangrijkste vraag, kunnen wij als andere mede-eigenaars gerechtelijk iets inbrengen tegen het feit dat :
- hij samen met de promotor de basisakte heeft doen opstellen bij notariële akte;
- dat er letterlijk staat gestipuleerd dat het verboden is dat een mede-eigenaar geen 2 of meer flats of één flat en een gedeelte van een andere flat horizontaal of verticaal mag samenvoegen;
- dat hij bewust 2 x 2 flats heeft samengevoegd;
- dat dus de 45 flats in het echt 43 flats zijn geworden niettegenstaande de plannen steeds de 45 flats vermelden?
Dank bij voorbaat

[asperger]

Ik bedoel dat hij (onrechtmatig) bij de fysische samenvoeging van de flats geen gedeelte van de (gemeenschappelijke) gang of trap heeft geprivatiseerd. Dat hij maw zijn globaal privatief gedeelte met enkele m2 heeft vergroot. U moet weten dat hij in het begin enkel als verkoper heeft gefunctioneerd voor een promotor en dat hij nadien ook aan de andere kant stond, dwz koper was van enkele flats. Hij heeft dus rustig de architectuur van het gebouw kunnen aanpassen ifv zijn noden.

Maar ik herhaal mijn belangrijkste vraag, kunnen wij als andere mede-eigenaars gerechtelijk iets inbrengen tegen het feit dat :
- hij samen met de promotor de basisakte heeft doen opstellen bij notariële akte;
- dat er letterlijk staat gestipuleerd dat het verboden is dat een mede-eigenaar geen 2 of meer flats of één flat en een gedeelte van een andere flat horizontaal of verticaal mag samenvoegen;
- dat hij bewust 2 x 2 flats heeft samengevoegd;
- dat dus de 45 flats in het echt 43 flats zijn geworden niettegenstaande de plannen steeds de 45 flats vermelden?
Dank bij voorbaat

Gewoonlijk wordt er daarvoor een uitzondering opgenomen voor de bouwheer/promotor.
Is dat niet het geval? Herlees alle artikelen van de basisakte én van de verkoopsovereenkomst.

Ingeval van gerechtelijke stappen zullen jullie moeten aantonen dat daardoor schade wordt geleden door de andere eigenaars.

[mava105]

Ik bedoel dat hij (onrechtmatig) bij de fysische samenvoeging van de flats geen gedeelte van de (gemeenschappelijke) gang of trap heeft geprivatiseerd.

Dat zou pas een grondige overtreding zijn, want hij eigent zich een oppervlakte toe die tot de gemeenschap behoord.
Twee eigen kavels samenvoegen door een deur te maken tussen beiden, vergroot het aantal quotiteiten niet.

[edithrob]

Ik had net geantwoord, maar blijkbaar is mijn bericht verloren geraakt.
Dus in het kort :
1) Noch voor de verkoper (de bedoelde eigenaar), noch voor de bouwheer-promotor is in de basisakte of enig ander document (verkoopsoverenekomst, lastenboek, notariële akte) uitzondering gemaakt om flats samen te voegen!
2) Het nadeel dat de mede-eigenaars ondervinden is tweeërlei :
- het is een gebouw met 45 assistentiewoningen. De Zorggroep die daar voor de erkenning en zorgverlening aan verbonden is rekent op 6 € kost per bewoner/huurder/eigenaar. Er zijn 45 assitentiewoningen, dus jaarlijks 6 € x 45 x 365. Nu beschouwt de bedoelde persoon dat er slechts 43 flats zijn. Het ontbrekende deel van 6 € x 2 x 365 zal dus afgewenteld worden op de mede-eigenaars;
- de verbodsclausule om flats samen te voegen maakt dat er discriminatie bestaat tussen de mede-eigenaars.

Daarnaast wordt de bedoelde persoon nog zaken ten laste gelegd. bv Hij heeft een VZW opgericht (ons officieel onbekend) en aldus sommige zaken van de Zorggroep overgenomen. Wij zijn niet op de hoogte van die overeenkomst. Maar bedoelde persoon legt wel facturen aan de VZW ten laste van de syndicus van de VME. Of hij laat facturen opmaken op naam van de VME voor werken die hij zonder toelating (en meer dan voor de grens van verplichte aanbesteding) heeft laten verrichten en stuurt die facturen gewoon op naar de syndicus van de VME.

Eerder heeft hij ook de eerste syndicus zijn ontslag doen geven omdat die persoon geen dubbel van de sleutels van de gemene delen kreeg, enz...

Men kan begrijpen dat meerdere mede-eigenaars ontevreden zijn met de gang van zaken....
Wat te doen? Dank bij voorbaat

[mava105]

De Zorggroep die daar voor de erkenning en zorgverlening aan verbonden is rekent op 6 € kost per bewoner/huurder/eigenaar.

Wie zegt dat ze dat maar 43 mede-eigenaars zullen aanrekenen? Het je al een afrekening gehad, of is dat maar een vermoeden. Normaal moeten die 2 flats dus 2 x 6 € aangerekend krijgen. . Dan is er toch geen probleem.

[asperger]

6 € kost per bewoner/huurder/eigenaar

Welk van de drie criteria wordt effectief gebruikt?
De drie tegelijk is immers onmogelijk.
Niet elk appartementen heeft per definitie 1 bewoner en 1 huurder en 1 eigenaar.

Wat met een appartement dat toebehoort in onverdeeldheid aan 4 eigenaars, verhuurd is aan 2 personen en waar 3 personen verblijven?
Hoeveel keer wordt daar 6 EUR aangerekend?

[edithrob]

In dergelijke flat mogen maximum 2 personen wonen. Of er 1 of 2 personen wonen, het blijft 6 € per flat.
De bewoner kan de eigenaar zijn, kan een huurder zijn.
Bij leegstand wordt 1 euro aan de eigenaar gefactureerd.
Dus bewoond, 6 €; leegstand 1 €.

[edithrob]

@ Mava Er is nog geen facturatie geweest. De VZW van de bedoelde persoon doet zelf de facturatie; zal zich dus waarschijnlijk 1 x 6 € per samengevoegde flat factureren, zeker vermits hij nu al ganse tijd spreekt van 43 flats in zijn projecties van inkomsten. Bij de verrekeningen van de syndicus worden tot op heden de provisies voor kosten verdeeld over de 45 flats.
Het probleem is dat alle middelen worden gebruikt opdat de VZW winst zou maken. Wij willen gewoon dat de ongeoorloofde wijzen worden gebannen. Ook dat op de verhuur controle wordt uitgeoefend.

[asperger]

In dergelijke flat mogen maximum 2 personen wonen. Of er 1 of 2 personen wonen, het blijft 6 € per flat.
De bewoner kan de eigenaar zijn, kan een huurder zijn.
Bij leegstand wordt 1 euro aan de eigenaar gefactureerd.
Dus bewoond, 6 €; leegstand 1 €.

Dan blijft het toch eender hoeveel flats er zijn?
Er wordt immers per flat aangerekend, niet voor hele gebouw.

En voor de andere kosten wordt er blijkbaar correct omgeslagen over 45 flats.
Ik zie geen scheeftrekking.
Wat is het echte probleem?

[edithrob]

1) De Zorggroep heeft zijn prijs gebaseerd op 45 flats om tot een kost van 6 €/dag/flat te komen.
Als betrokkene niet betaalt voor zijn 4 flats, doch slechts voor 2, derft de Zorggroep op jaarbasis 2(flats) x 6 € x 365 = 4.380 €.
De 6 € zal worden verhoogd om het tekort te dekken en elke mede-eigenaar zal die kost meedragen.

2) Daarbuiten factureert hij doorlopend kosten aan de VME (telefoon, internet, onderhoud tuin, bewijzering, handvatten WC, enz...). Al deze elementen zitten al in de 6 €. Dus dubbele facturatie als tweede probleem

3) Hij weigert toezicht of controle op verhuur van de flats. Bevoordeelt duidelijk zijn flats. Is trouwens op zich onaanvaardbaar dat een mede-eigenaar de 45 flats mag verhuren. Normaal is dit een taak van de Zorggroep.

Ik denk dat dit al genoeg problemen zijn.

[asperger]

1) wat staat er juist in het contract van de Zorggroep? Indien van toepassing, wie zegt dat de betrokkene niet voor 4 flats zal betalen?
2) wat zegt de Rekeningcommissaris hierover? Die moet dat nakijken en melden aan de mede-eigenaars. Dubbele facturatie mag niet.
Bij dubbele facturatie moet de syndicus aangeklaagd worden en uiteraard ontslagen.
3) wie is "hij"? Het contract voor die opdracht komt toch niet uit de lucht gevallen en moet toch door de eigenaars tijdens de Algemene Vergadering worden goedgekeurd....