De tekst (voor wie niet kan inloggen):
Eigenaar in een klein gebouw: andere regels?
Volgens sommigen is de wet op de mede-eigendom (de zgn. Appartementswet) niet van toepassing op gebouwen met maximaal drie appartementen. Klopt dat? Wanneer is die wet van toepassing en wanneer niet? Kunt u dan de andere eigenaars verplichten om die wet toch toe te passen? Hoe worden de kosten verdeeld en hoe zit het met het beheer en de herstellingen als de Appartementswet niet speelt?
Spelregels. Als u een appartement koopt in een appartementsgebouw moet u rekening houden met heel wat wettelijke spelregels. Er moet binnen het gebouw een syndicus aangesteld worden, er is een commissaris van rekeningen, er worden op geregelde basis vergaderingen van mede-eigenaars gehouden, enz. In een klein appartementsgebouw lijkt dit allemaal wat overdreven en het brengt ook veel kosten met zich mee. Gelden er dan in een klein gebouw toch andere regels?
Dwingend recht. De wettelijke regels rond appartementseigendom gelden in principe voor alle appartementsgebouwen, ongeacht of ze groot of klein zijn. De wet is van toepassing op gebouwen “waarbinnen het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten”. Zelfs als alle mede-eigenaars binnen het gebouw het daarmee eens zijn, kunt u van dit principe niet zomaar afwijken. Die regels zijn immers van ‘dwingend recht’. Ze beschermen niet alleen de mede-eigenaars, maar ook bv. schuldeisers.
Uitzonderingen. Op dat principe zijn er maar twee uitzonderingen. De Appartementswet speelt ten eerste niet als u de enige eigenaar bent binnen het gebouw. Bent u bv. eigenaar van een blokje van drie appartementen die u allemaal verhuurt, dan moet u geen rekening houden met de zgn. Appartementswet. U mag dan zelf alleen alle beslissingen nemen die nodig zijn met betrekking tot het gebouw. U moet bv. ook geen syndicus aanstellen en dus ook geen algemene vergaderingen houden. Zodra u echter een van de appartementen verkoopt, is de wet wel terug van toepassing. Ten tweede speelt de wet evenmin, mits alle mede-eigenaars het daarover eens zijn, als ‘de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’. Dat is bv. het geval als het gebouw slechts een beperkt onderhoud en het beheer slechts een eenvoudige organisatie vergt. U kunt dan als nieuwe eigenaar dus wel nog altijd vragen dat de wet toch toegepast wordt.
Kosten. De wet is duidelijk over hoe de kosten verdeeld moeten worden in een gebouw waarop de Appartementswet niet van toepassing is. Meer bepaald moeten de gemeenschappelijke kosten ook daar verdeeld worden naar evenredigheid met de waarde van elk privatief deel. De kosten gewoon delen door het aantal eigenaars is dus niet toegelaten. Gebeurt dat toch, dan kunt u zich daartegen verzetten. U kunt wel met alle eigenaars samen overeenkomen dat de kosten omgeslagen worden naar het nut dat de privatieve delen halen uit de gemene delen. Zo kunt u samen bv. afspreken dat de eigenaar van het gelijkvloerse appartement niet of minder moet betalen in de kosten van de lift.
Werken. Als de Appartementswet van toepassing is, beslist de algemene vergadering van mede-eigenaars over werken aan de gemene delen van het gebouw. Zij beslist hierover bij 3/4 meerderheid van stemmen. Is de wet niet van toepassing – omdat de aard van het gebouw dat rechtvaardigt – dan heeft u voor werken aan het gebouw het akkoord van alle eigenaars nodig. Krijgt u dat akkoord niet, dan kunt u naar de vrederechter stappen. Die kan de werken toch toelaten. Houd er wel rekening mee dat de rechtbank weleens zou kunnen beslissen dat u toch onder de Appartementswet valt, waardoor u alle wettelijke verplichtingen uit die wet voortaan moet nakomen. Als u zelf eenzijdig een aannemer aanstelt om werken uit te voeren, dan loopt u het risico dat u alleen voor de kosten zal opdraaien, tenzij u de rechter kunt overtuigen dat die werken dringend en noodzakelijk waren.
Beheer. Als de Appartementswet van toepassing is, moet er een syndicus aangesteld worden. Is dat niet het geval, dan is er geen syndicus nodig. Een van de eigenaars kan dan het beheer op zich nemen zonder dat die de wettelijke verplichtingen van een syndicus moet naleven. Voorzie dan wel duidelijke, schriftelijke afspraken. Maak een document op waarin de andere mede-eigenaars diegene die het beheer doet volmacht geven om een aantal welomschreven transacties te doen. De ‘beheerder’ kan dan door de andere eigenaars aansprakelijk gesteld worden voor zijn beheer, bv. als hij vergeet om een factuur te betalen. Als hij niet gratis werkt, zal de rechter sneller een aansprakelijkheid weerhouden. Sommige professionele syndici hebben voor kleine appartementsgebouwen een bijzondere dienstverlening. Zij geven u tegen een uurtarief advies over hoe u een klein gebouw moet beheren. Dergelijk advies is vaak goedkoper dan de kosten van het aanstellen van een echte syndicus. Als u zo’n advies zinvol vindt, kunt u de andere eigenaars proberen te overtuigen om die kosten te delen.
De Appartementswet is altijd van toepassing, behalve wanneer er slechts een eigenaar is of wanneer de aard van het gebouw en het beheer dat rechtvaardigen, mits alle eigenaars het daarmee eens zijn. Als u een appartement koopt in een klein gebouw, kunt u dus eisen dat er een syndicus aangesteld wordt. Is er geen syndicus, dan kunnen de mede-eigenaars het beheer toevertrouwen aan een eigenaar. Voorzie dan wel een gedetailleerde schriftelijke volmacht. Zolang de Appartementswet niet van toepassing is, is voor werken het akkoord van alle eigenaars noodzakelijk. Als de Appartementswet wel speelt, kan de algemene vergadering met 3/4 meerderheid beslissen.