Brandveiligheid

[Tope]

Onze VME heeft 3 eigenaars en 3 kavels.
Sinds kort hebben wij een nieuwe syndicus die zijn job ter harte neemt.

Gisteren was niet echt onze geluksdag, want wij werden door onze syndicus op de hoogte gesteld van het feit dat er in 2002-2003 een bouwaanvraag werd ingediend door de toenmalige eigenaar en dat die ontvankelijk werd verklaard mits het in orde brengen van een aantal verplichte maatregelen inzake brandveiligheid:

- Rookluik van min 1 m² bovenaan het trappenhuis met handbediening op het gelijkvloers
- Per verdieping in het trappenhuis 1 snelblustoestel type 6kg poeder ABC
- Brandladder aan de achtergevel bereikbaar vanuit elk appartement
- Veiligheidsverlichting
- De toegang tot de kelder gebeurt via een zelfsluitende deur EI1 30.

De verbouwingswerken werden uitgevoerd, maar van de voorwaarden tot brandbeveiliging werd niets nagekomen.

Nu (15 jaar later) worden wij ertoe verplicht om al deze punten zo vlug mogelijk in orde te brengen.
Dit gaat de VME duizenden euro's kosten.

In 2014 werd ons dak vernieuwd.
Indien we op de hoogte waren geweest van het brandweerverslag hadden we toen meteen een opening in het dak kunnen laten maken.

De notaris van één van de eigenaars antwoordt het volgende:

"Verslagen van de brandweer welke deel uitmaken van stedenbouwkundige vergunningen worden niet overhandigd naar aanleiding van de ondertekening van de aankoopakte.
In uw aankoopakte dienen wij enkel melding te maken van de stedenbouwkundige vergunningen welke worden opgegeven door de Stad Antwerpen. Het staat u als koper vrij om kopie van deze vergunningen op te vragen bij de dienst stedenbouw van de stad Antwerpen.
De vorige eigenaar X aanspreken heeft volgens mij niet veel zin aangezien hij de verbouwing niet heeft uitgevoerd of laten uitvoeren. Het lijkt mij logischer dat de toenmalige eigenaar wordt aangesproken op basis van het niet correct uitvoeren van de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning.
Dit heeft meer weg van een stedenbouwkundig misdrijf dan een verborgen gebrek."

Vragen:

° Kunnen wij inzage krijgen in de plannen die ingediend werden om die stedenbouwkundige vergunning te bekomen?
Wij vermoeden dat er ook een bouwovertreding gebeurd is, nl. het overdekken van een koer teneinde als slaapkamer te gebruiken.

° Ben je als koper verplicht een kopie van deze vergunningen op te vragen en hebben wij nu geen poot meer om op te staan en geen recht op schadevergoeding, vermits het niet om een verborgen gebrek gaat?

° Zijn er hier ervaringsdeskundigen die mij een beetje wegwijs kunnen maken in deze materie en mij wat raad kunnen geven over de te volgen procedure?

° Iemand die mij kan zeggen hoe groot de kans is op succes om de schuldige eigenaar te laten delen in deze grote kosten?

Alvast bedankt voor jullie reacties.

[mava105]

Deze verplichtingen zijn al meer dan 25 jaar invoege in de regio Antwerpen. Heb in tientallen appartementsgebouwen deze werken destijds laten uitvoeren.
Door het dichtmaken van een open koer is er mogelijks ook een probleem met de plaatsing van de brandladder.
Je hebt dan nog geluk dat met geen brandhaspels heeft gevraagd, of in geval van CV ketel op stookolie, een automatische blusinstallatie, en nog een RF deur aan de stookkelder, en een hoge en lage verluchting van die kelder indien hij was ingesloten.
In totaal komen jullie er nog goedkoop vanaf.

[Tope]

Volgende dinsdag komt er een brandbeveiligingsfirma offerte opmaken en dan zullen wij weten wat er nu juist moet gebeuren.

Daar wij in de trapzaal op elke verdieping een raam hebben dat kan opengezet worden, zouden wij misschien kunnen ontsnappen aan de installatie van "een rookluik van min 1 m² bovenaan het trappenhuis met handbediening op het gelijkvloers".
Een trapladder tegen de achtergevel heeft, volgens mij geen zin, vermits de overdekte koer de weg naar buiten versperd, vermits men sloot zit op het dak ervan.

Laat ons hopen dat het kostenplaatje niet al te hoog zal zijn.

Achteraf bekeken hebben wij dan wel teveel voor onze appartementen betaald, want er waren nog geen aparte watermeters, al heel vlug moest het dak vernieuwd worden, waren er problemen met de riolering, enz.
Als wij weet hadden gehad van onderhavig bouwmisdrijf, dan hadden wij een lagere aankoopprijs kunnen bedingen.

Bovendien vind ik dat de overheid hier ook in gebreke blijft.
Hoe komt het dat er nooit een controle geweest is op een brandweerverslag van 2002-2003?
De brandweer schiet pas in actie op vraag van 1 van de 3 eigenaars over "in hoeverre het brandweerverslag van 2002-2003 dient gevolgd te worden."

[Tope]

versperT

[mava105]

Haal die bouwovertreding aan bij de brandweer en het gemeentebestuur. Door het dichtmaken van de koer is er geen uitweg meer, tenzij over andere platte daken van de buren.
Ramen op alle verdiepingen is geen alternatief, tenzij men ze automatisch kan openen vanop het gelijkvloers. En rook gaat immers altijd naar boven. Vandaar dat de brandweer dat luik vanop het gelijkvloers wil kunnen openen.
Je hebt nog een geluk dat ze geen automatisch openend rookluik willen, want dan zijn de kosten nog hoger.
En een dergelijk luik maakt ook de toegang naar het platte dak gemakkelijker voor het onderhoud van het dak. Hoe is de toegang naar het dak nu?

[Tope]

Op het plat dak van die slaapkamer is een koepel, die dient voor verluchting en waarlangs men vanuit de slaapkamer op dit dakje kan geraken.

[mava105]

Het gaat erover dat de eventuele gebruikers van die brandladder via dat platte dakje op de begane weg kunnen raken, eventueel via de platte daken van de buren. Het koertje of platte dak moet ook een minimum afmeting hebben opdat de bewoners op een veilige afstand van het brandende gebouw kunnen raken. Het dak moet dan ook al dat gewicht kunnen dragen.
Heb ooit meegemaakt dat er een bijkomende metalen loopbrug moest gemaakt worden over het dak van de buurman om een nooduitgang en vluchtweg mogelijk te maken.

[Tope]

En het dak van het gebouw zelf heeft geen opening en kan maar bereikt worden via het dak van de buren.
Dat dak werd dus in 2014 gerenoveerd en geïsoleerd en de dakwerker heeft ons nooit geïnformeerd over het feit dat een luik in het dak door de brandveiligheid verplicht was.
Nu moeten wij hogere kosten maken om zo'n luik te laten aanbrengen.

[mava105]

de dakwerker heeft ons nooit geïnformeerd over het feit dat een luik in het dak door de brandveiligheid verplicht was.
.

Dat is niet de taak van een dakwerker.
Als eigenaar van een appartementsgebouw moet je eigenlijk wel de voorschriften kennen waaraan dat gebouw moet voldoen, en als jullie niet technische genoeg onderlegd zijn moet je hulp inroepen, van een architect of syndicus (hetgeen hij heeft gedaan)

[Tope]

Update:

Het prijskaartje voor alle werken conform het verslag van de brandweer zou € 5.200 bedragen.

Dit is wel inclusief 4 brandwerende deuren, 1 voor elk appartement (privatief) en 1 voor de kelder (gemeenschappelijk).
In de gemene kelderruimten staan alleen alle verbruiksmeters, geen verwarmingsketel.

Zo'n strenge brandbeveiliging voor een gebouwtje met drie appartementen van elk 50 m 3!
Elk appartement beschikt aan de straatkant over 12 opengaande ramen en er zijn ook nog 2 kleinere, opengaande ramen in de gang.


Vragen:

Toen ik eigenaar werd, was het gelijkvloers verhuurd als kantoor.
Kan het zijn dat het brandverslag opgemaakt werd op basis van verhuur van een kantoorruimte?

Waar kan ik verdere details bekomen over deze stedenbouwkundige vergunning alsook over de factoren waarop het brandverslag gebaseerd is?

Wat zijn de gevolgen indien wij alleen maar rookmelders (die zijn er al!) en brandblussers aanbrengen (vind ik noodzakelijk, ook al zijn die blijkbaar niet verplicht in een oudere woning)?

Kunnen wij aansprakelijk gesteld worden voor wat één van de vorige eigenaars in 2002-2003 naliet te doen en wat we nu per toeval ontdekten?

Alvast bedankt voor jullie reacties.

[asperger]

De details van de bouwaanvraag kunt u alleszins bekomen bij dienst stedenbouw van de gemeente.
Als huidige eigenaars kunnen jullie aansprakelijk worden gesteld.
Voor het bedrag dat je al totale kosten voor alle eigenaars samen vermeldt loont het niet om een uiterst onzekere rechtsgang op te starten.

[Tope]

1. De details van de bouwaanvraag kunt u alleszins bekomen bij dienst stedenbouw van de gemeente.
Ik zal morgen alvast telefonisch contact opnemen met deze dienst.

2. Als huidige eigenaars kunnen jullie aansprakelijk worden gesteld.
Door wie kunnen wij aansprakelijk gesteld worden 15 jaar na datum?

3. Voor het bedrag dat je al totale kosten voor alle eigenaars samen vermeldt loont het niet om een uiterst onzekere rechtsgang op te starten.
Er zijn 3 eigenaars: 5.200 : 3 = € 1.733 per eigenaar, wat toch ook nog een flink bedrag is

[asperger]

2. Door iedereen die schade lijdt en nalatigheid kan aanwijzen.
3. Aangezien het verre van zeker is om die zaak te winnen tegen personen die misschien al lang zijn overleden is het mogelijk dat daardoor jullie kosten meer dan verdubbelen.....