28.09.2015 Astrid Linders
Verkrijgende verjaring van onroerende goederen
Wie de klok luidt, kan verliezen
De verkrijgende verjaring heeft tot gevolg dat de deugdelijke bezitter van een onroerend goed na verloop van een bepaalde periode de rechtmatige eigenaar wordt. De verkrijgende verjaring treedt niet automatisch in, maar moet steeds door de rechter worden uitgesproken. Enkel de verweerder kan de verkrijgende verjaring inroepen in het kader van een zogenaamde revindicatieprocedure opgestart door de ‘ware eigenaar’.
De verkrijgende verjaring speelt o.a. wanneer een persoon een onroerend goed zonder titel bezit, bijvoorbeeld omdat er sprake is van een onduidelijkheid of onnauwkeurigheid in het kadaster waardoor men een ruimer perceel inneemt dan men heeft gekocht.
Rechtszekerheid als voornaamste bestaansreden
De techniek van verkrijgende verjaring lijkt tot onrechtvaardige of onbillijke situaties aanleiding te kunnen geven omdat het eigendomsrecht van de oorspronkelijke eigenaar als het ware worden opgeofferd ten voordele van de langdurige bezitter.
Toch wordt haar bestaan gerechtvaardigd door de eisen van rechtszekerheid en de bekommernis om eindeloze processen te vermijden. Het is een maatschappelijke nood dat een feitelijke toestand na verloop van een bepaalde termijn kan worden gehonoreerd en uitgroeit tot een recht. Dit geeft niet alleen zekerheid aan de langdurige bezitter, maar ook aan zijn rechtsopvolgers die ingevolge de techniek van verkrijgende verjaring niet kunnen worden geconfronteerd met een eeuwenoud eigendomsrecht dat nooit werd uitgeoefend. Bovendien heeft de langdurige bezitter bijgedragen tot de economische waarde van het goed door bijvoorbeeld het onderhoud ervan op zich te nemen.
Onze wetgever koos voor een dualistisch stelsel van verkrijgende verjaring, door naast de gemeenrechtelijk verjaringstermijn van dertig jaar ook kortere termijnen in te stellen, m.n. de tien- en twintigjarige verkrijgende verjaring.
De dertigjarige verkrijgende verjaring
Voor de dertigjarige verkrijgende verjaring volstaat het deugdelijk bezit gedurende die periode om nadien als eigenaar te worden beschouwd. Enige goede trouw wordt in dit kader niet vereist.
Deugdelijk bezit veronderstelt een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig bezit.
Het bezit omvat een feitelijk element, d.i. de feitelijke heerschappij over de zaak en een intentioneel element, d.i. de wil om die heerschappij voor eigen rekening uit te oefenen.
Hoe kan men weten dat iemand de wil heeft om voor eigen rekening te bezitten? Een moderne omschrijving gaat uit van een negatief criterium: er is geen sprake van het vereiste intentioneel element indien de titel op grond waarvan men de feitelijke heerschappij heeft reeds van meet af aan voorzag in een teruggaveplicht aan de werkelijke eigenaar. Zo zal de huurder zich nooit kunnen beroepen op het voordeel van de verkrijgende verjaring.
Omdat het bezit een rechtsfeit is, mag het bewijs ervan met alle middelen van recht worden aangereikt. Dus ook aan de hand van getuigenverklaringen en vermoedens.
De verkorte verkrijgende verjaring
De verkorte verjaringstermijnen (tien en twintig jaar) spelen wanneer men een onroerend goed heeft aangekocht van iemand die zelf geen eigenaar was.
Woont de ware eigenaar binnen het rechtsgebied van het hof van beroep waarin het onroerend goed is gelegen, dan geldt de tienjarige termijn. Heeft hij zijn woonplaats buiten dit gebied, dan wordt die termijn op twintig jaar gebracht.
Om te kunnen verkrijgen door verkorte verkrijgende verjaring, moet men, naast de gemeenrechtelijke voorwaarden inzake deugdelijk bezit, ook nog te goeder trouw zijn en op grond van een wettige titel het onroerend goed verkregen hebben. Deze voorwaarden worden hieronder toegelicht.
Goede trouw
Het begrip ‘goede trouw’ houdt in dat men er rechtmatig op kon vertrouwen dat zijn rechtsvoorganger het recht had om over het onroerend goed in kwestie te beschikken.
Men moet zich m.a.w. vergist hebben over het bestaan en/of de omvang van de rechten van zijn rechtsvoorganger.
In de rechtspraak bestaat de tendens om het begrip ‘goede trouw’ streng te beoordelen. Indien de bezitter ook maar enige twijfel had of moest hebben over de rechten van zijn voorganger, is de goede trouw uitgesloten. Ook indien de werkelijke situatie correct uit de publiek toegankelijke registers blijkt, is de goede trouw uitgesloten.
Wettige titel
Het vereiste van een wettige titel houdt in dat men het (bezit van het) onroerend goed heeft verkregen op grond van een rechtshandeling die eigendom zou hebben overgedragen indien men zou gehandeld hebben met de rechtmatige eigenaar.
Het kan gaan om een verkoopovereenkomst, akte van schenking, testament, notariële akte houdende de inbreng van een onroerend goed in een vennootschap, etc..
Bovendien vereist de Belgische rechtspraak dat de titel wordt overgeschreven in de hypotheekregisters, althans voor zover art. 1 van de Hypotheekwet dat zou vereisen. Het is pas vanaf deze overschrijving dat de tien- of twintigjarige termijn mag beginnen lopen. De overschrijving is immers noodzakelijk opdat de werkelijke derde eigenaar zich rekenschap kan geven van de risicovolle situatie.
Besluit
Een bezitter kan zelf geen procedure opstarten om de rechter te laten vaststellen dat de verjaringstermijn in zijn voordeel verstreken is. Hij kan de verjaringstermijn enkel inroepen als verweermiddel tegen de wakker geworden ‘ware eigenaar’.
De ‘ware eigenaar’ moet zich dus bewust zijn van de mogelijke consequenties van de timing van zijn eigen procedurele initiatieven. Een gewaarschuwd eigenaar is er immers twee waard. De eigenaar die ontijdig de klok luidt, kan geconfronteerd worden met een voor hem ongewenste ‘tegenzet’…
[Bron:
Monard Law]
Lees ook nog deze topic:
viewtopic.php?t=10185