JuridischForum.be

Enkele jaren geleden kocht ik een appartement.
Er werd me meegedeeld dat de volledige gevel zou worden vervangen.
Met die kosten hield ik rekening bij het aankopen van het appartement.
Intussen zijn die werken uitgevoerd en betaald.

Maar nu blijkt dat de hele gevel terug moet worden afgebroken en in zijn
oorspronkelijke staat hersteld ingevolge een beslissing van de Raad van de Vergunningen.
Het betreft -maar dat wist ik niet- een gevel die op de lijst van het Vlaams erfgoed staat.
Het is ongelofelijk maar die gevel werd vervangen zonder bouwvergunning!!!
Uiteraard wist ik daarvan niets aangezien de beslissing tot vervangen van de gevel werd
genomen toen ik nog geen mede-eigenaar was en ik er van uitging dat de toenmalige eigenaars,
de architect en de syndicus alles volgens het boekje hadden aangevraagd.

Het afbreken van de huidige gevel en het heropbouwen van de historische gevel zal peperduur zijn,
onder andere omdat de oorspronkelijke ornamenten niet meer bestaan.

Wat is mijn betrokkenheid in dit verhaal? Ik was geen deelgenoot in de beslissing wegens toen nog geen eigenar.
Wie is de verantwoordelijke in dit financiële rampgebeuren?

Ik denk dat de architect hier de grootste verantwoordelijkheid draagt. Hij is de vakman die zou moeten weten dat de gevel beschermd was. Ook had hij moeten weten dat er een bouwtoelating nodig was, ook indien deze gevel niet beschermd was.
Gezien jij niet betrokken was bij de beslissingsfase, is er mogelijks kans dat je eronderuit komt. Het zal echter een procedure worden van veeeeeele jaren. (tenzij de verzekering van architect en VME vlot uit betalen)

De juridische weg lijkt inderdaad onvermijdbaar.

B.W. Art. 577-6 § 4

Leg de syndicus via een agendapunt de verpichting op :

juridisch advies op te vragen en dit voor te leggen aan de mede-eigenaars

B.W. Art. 577-9

Verplicht daarna de syndicus op te treden.

Tip : Zoek en bepaal zelf de keuze van de advocaat, liefst in voorafgaand overleg met andere ME’s.

De juridische weg lijkt inderdaad onvermijdbaar.

B.W. Art. 577-6 § 4

Leg de syndicus via een agendapunt de verpichting op :

juridisch advies op te vragen en dit voor te leggen aan de mede-eigenaars

B.W. Art. 577-9

Verplicht daarna de syndicus op te treden.

Tip : Zoek en bepaal zelf de keuze van de advocaat, liefst in voorafgaand overleg met andere ME’s.

Tegen wie moet de syndicus dan optreden?
Zoals ik al schreef was het een beslissing van de VME in de tijd dat ik geen mede-eigenaar was.
Een beslissing die de syndicus vervolgens liet uitvoeren.

Wat moet ik de VME nu laten beslissen:
- dat ze zichzelf gaan dagvaarden?
- dat de syndicus zichzelf moet dagvaarden?
- of?

Dat de VME de architect zal dagvaarden. Hij zal zijn verzekering moeten aanspreken.

Dat de VME de architect zal dagvaarden. Hij zal zijn verzekering moeten aanspreken.

Die heb ik al gecontacteerd. Hij pleit onschuldig omdat hij enkel een ontwerp heeft gemaakt maar niet belast werd noch met de administratieve aanvragen, noch met het toezicht op uitvoering van de werken. Hij zegt dat het daarom niet zijn schuld is dat de werken werden uitgevoerd
zonder bouwtoelating.

Een gebouw, werken aan een gebouw, worden gewoonlijk gedaan door een geheel bestaande uit archtitect, aannemer en onderaannemers.
Ieder van heeft een verantwoordelijkheid.

Vandaar onze raad eerst een juridisch verantwoord onderzoek te doen.

Quid verantwoordelijkheid gemeente ?



Alternatief :

U verhaalt uw schade op de VME, althans op de samenstelling ervan bij het nemen van de beslissing.

Een gebouw, werken aan een gebouw, worden gewoonlijk gedaan door een geheel bestaande uit archtitect, aannemer en onderaannemers.
Ieder van heeft een verantwoordelijkheid.

Vandaar onze raad eerst een juridisch verantwoord onderzoek te doen.

Quid verantwoordelijkheid gemeente ?



Alternatief :

U verhaalt uw schade op de VME, althans op de samenstelling ervan bij het nemen van de beslissing.

De gemeente zegt dat ze van niets wist. De gevel werd afgeschermd en aan het oog onttrokken door stellingen bekleed met doeken.
Gemeenteambtenaar zegt me dat iedereen dacht dat de gevel gezandstraald en hersteld werd.

Mijn vraag is dus:
Wie is nu mijn tegenpartij want ik ben toch een slachtoffer? Of niet?

Volgens mij de syndicus want dat is de professioneel.
Die moet weten dat een gevel afbreken niet zomaar kan en had desnoods inlichtingen moeten nemen.
Als er een architect was aangesteld had die het ook moeten nazien.
Afbreken van een gevel is toch zo wie zo een bouwvergunning bij mijn weten.

[ Hij pleit onschuldig omdat hij enkel een ontwerp heeft gemaakt maar niet belast werd noch met de administratieve aanvragen, noch met het toezicht op uitvoering van de werken. .

Dat zal hij dan moeten bewijzen aan de hand van zijn contract opgemaakt tussen de VME en hemzelf

Ik zou zowel architect als syndicus en zelfs de aannemer dagvaarden. Aan de rechtbank de verantwoordelijkheden te bepalen.

Ik heb nu samen met enkele andere mede-eigenaars een BAV samengeroepen.
Ik heb (op mijn kosten) een gespecialiseerd advocaat uitgenodigd op die BAV.
We zullen dan zien hoeveel boter de andere mede-eigenaars op hun hoofd hebben.

Indien niet:
voorstel dat VME syndicus, architect en aannemer dagvaardt;

indien wel:
ook elke eigenaar die destijds lid was van de ME dagvaarden;

Ik ga alleszins geen eurocent aan de afbraak en herstelkosten bijdragen want ik was geen eigenaar toen de werken werden uitbesteed.
Ik betaal nog liever een armada aan advocaten om me te verdedigen.

Ik heb nu samen met enkele andere mede-eigenaars een BAV samengeroepen.

B.W. Art. 577-6 § 2

Het initiatiefrecht tot het bijeenroepen van een (B)AV ligt bij de syndicus.

De wetgever redeneert sequentieel.

Pas na het ingebreke blijven van de syndicus gaat het initiatiefrecht over op de mede-eigenaar(s).

Is er hier iets veranderd?

Ik dacht dat een BAV kon bijeengeroepen worden op initiatief van gewone mede-eigenaars die samen tenminste 20 % vertegenwoordigen?

Is er hier iets veranderd?

Ik dacht dat een BAV kon bijeengeroepen worden op initiatief van gewone mede-eigenaars die samen tenminste 20 % vertegenwoordigen?

Dat is goed gedacht want het is zo. Maar de syndicus moet wel het werk doen om de uitnodigingen te versturen en voor een zaal zorgen.
Doet hij dat materiële werk niet dan is het aan de initiatiefnemer(s) om dat allemaal zelf te doen.

Ik heb dus samen met enkele eigenaars de syndicus gesommeerd het nodige te doen.
De syndicus was nog aan het navelstaren in amorfe toestand.
Als hij in een zijn late winterslaap blijft hangen zullen we alles zelf moeten doen....

De syndicus : uw 111 antwoorden Uitgeverij intersentia
ISBN 978-94-000-0738-3
p. 136


Kunnen de mede-eigenaars zonder tussenkomst van de syndicus een algemene vergadering organiseren ?

……………….

Geeft de syndicus geen gevolg aan het verzoek, dan kan een van de mede-eigenaars die het verzoek mee ondertekend heeft, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

…………..

Op de algemene vergadering moet de syndicus uitgenodigd worden, zodat deze in de mogelijkheid is zijn wettelijke taak uit te oefenen.

Onze aanvulling : per aangetekende brief