Opsplitsing in deelverenigingen

[Chanthelma]

Ik heb een vraag in verband met de opsplitsing in 2 deelverenigingen.
Wij zijn eigenaar van een appartement, technische verdieping. Het gebouw bestaat uit 2 gebouwen met 2 inkommen maar er is 1 technische verdieping. Met andere woorden loopt onze eigendom over de 2 gebouwen.

Sedert jaren wordt er, ondanks 1 basisakte, 2 verschillende syndici aangesteld met een apart administratief en technisch beheer.
Het is zelfs zo dat de gevel van gebouw A niet meer correspondeert qua uitzicht met de gevel van gebouw B, enz.
Er werd nu met 4/5 meederderheid beslist om een splitsing te laten uitvoeren met deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid.

Alles zal dus autonoom worden beslist (wat nu eigenlijk ook al gebeurt maar dus niet op wettelijke basis).

Mijn vraag is nu : hoe kan ik mij het beste indekken betreffende gemeenschappelijke kosten die betrekking hebben op onze eigendom, technische verdieping, bv. de gevel, het dak,....enz.

Deze kosten zullen hoe dan ook steeds gemeenschappelijk moeten worden gestemd.

Op vandaag wordt hierover moeilijk gedaan. Er is bv. een punt gestemd in 2016 om de gevel te herschilderen, gebouw B, waar wij dus bij horen, voor alle appartementen. Indien gewenst kan het dakappartement mee genomen worden in de schilderwerken. Prijs zal dan afhankelijk zijn van de m2 daar. ??????

Ons appartement (technische verdieping) heeft de inkom in gebouw B en hoort dus ook bij dit gebouw volgens de basisakte. Wanneer er een opsplitsing wordt gemaakt zal dit zo blijven maar de gevel zal steeds gemeenschappelijk blijven. Doch, op vandaag wordt de gevel ook apart behandeld, gestemd en uitgevoerd. De overige mede-eigenaars zullen dus geen enkel belang hebben om de kost van de gevel technische verdieping te laten uitvoeren of bv. het dak.
De notaris zou nu eerst een voorontwerp opmaken. Hoe kan ik mijzelf hierin beschermen zodat de overige mede-eigenaars verplicht zijn om bij nodige herstellingen, renovaties de werken toch zonder problemen te laten uitvoeren?

[Pelikaan]

Best uw Notaris raadplegen die U met kennis van zaken kan informeren.

Appartementswet

BW art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen …

[1 De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.]

Deelvereniging met rechtspersoonlijkheid

Alle bepalingen van de gedwongen mede-eigendom zijn daarop van toepassing.
Dit betekent =
• Een splitsingsakte voor deelvereniging (Notarisakte en registratie)
• Met een eigen ondernemingsnummer.
• Een aparte Algemene Vergadering.
• Een aparte Syndicus (net zoals de Hoofdvereniging; dezelfde of andere Syndicus).
• Een eigen vermogen (aparte bankrekeningen - werkkapitaal en reservekapitaal).
• Een eigen procesbevoegdheid.
• Eigen boekhouding en balansen opmaken.

Telkens als dergelijke deelverenigingen opgericht worden, moet de basisakte ook aangeven waarover zij bevoegd zijn. In deze akte zal men verwijzen naar de zgn. algemeen gemeenschappelijke delen, waarover nog steeds de overkoepelende Hoofdvereniging van Mede-eigenaars beslist (bv. de riolering) en de zgn. particulier gemeenschappelijke delen (bv. de lift) waarover de deelvereniging zelf beslist.

[Chanthelma]

Hartelijk dank voor uw antwoord.
Ik begrijp wat de doelstelling en gevolgen zijn van de splitsing.

Het enige probleem dat ik heb, als eigenaar van de technische verdieping is, de gevel is normaliter, net zoals het dak gemeenschappelijk en zal dit altijd blijven alleen,...op vandaag wordt de gevel alsook gesplitst zodat beide entiteiten, gebouw A en gebouw B een andere inkleuring geven aan hun geveldelen (zie appartementen). Bovenop is er een technische verdieping met een appartement en omliggend terrassen.
Mijn vraag is nu :
Gezien de gevel nu reeds apart wordt behandeld wat met mijn gevelmuren?
Momenteel was er een agendapunt waar werd gestemd dat alle appartementen hun gevel zouden schilderen én....indien het dakappartement dit wenste de m2 dan zou berekend worden?
De factuur wordt normaliter berekend aan de hand van de quotiteiten en niet per m2. Met andere woorden wordt dit in de huidige situatie niet correct toegepast.
Wanneer de deelverenigingen een feit zullen zijn stel ik mij de vraag hoe ik mij hiertegen het beste kan indekken betreffende de uitvoering van bv. een gevelrenovatie van het dakappartement.
Kan ik bv. vragen om in de basisakte op te nemen dat de overige appartementen en garages een provisie aanleggen zodat er bij renovatie van de gevel dakappartement er onmiddellijk kan worden overgegaan tot uitvoering?
Ik vrees dat, indien er niets wordt opgenomen de overige appartementen niet solidair zullen zijn en de kost zullen privatiseren, zoals het nu eigenlijk zo wordt toegepast.
In dit gebouw doet ieder wat hij wil en wordt de kostenverdeelsleutels niet conform de basisakte toegepast.

[Chanthelma]

Indien de geveldelen van mijn appartement (dakappartement) zouden worden geschilderd zou ik een kost krijgen op basis van mijn m2 en niet op basis van mijn quotiteiten. Wat niet correct is. Ik vraag mij alleen af, wat indien er deelverenigingen zijn? Dan zal er ook een splitsing zijn voor de geveldelen....wie moet dan wat betalen voor het technisch verdiep daar het appartement loopt over de beide gebouwen.

[Pelikaan]

Quote = Sedert jaren wordt er, ondanks 1 basisakte, 2 verschillende syndici aangesteld met een apart administratief en technisch beheer.
Het is zelfs zo dat de gevel van gebouw A niet meer correspondeert qua uitzicht met de gevel van gebouw B, enz.
Er werd nu met 4/5 meederderheid beslist om een splitsing te laten uitvoeren met deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid.
Alles zal dus autonoom worden beslist (wat nu eigenlijk ook al gebeurt maar dus niet op wettelijke basis).

De aanstelling van 2 verschillende Syndici versus 1 enkele basisakte (vooraleer deelverenigingen op te richten) is wellicht illegaal. Indien men hier in dit stadium te maken heeft met 2 professionele Syndici, aangesloten bij het BIV, roept dit ronduit vraagtekens op. Een gespecialiseerde advocaat of eventueel uw Notaris, kan dit uitspitten.

Quote = Kan ik bv. vragen om in de basisakte op te nemen dat de overige appartementen en garages een provisie aanleggen zodat er bij renovatie van de gevel dakappartement er onmiddellijk kan worden overgegaan tot uitvoering?

1. Uw Notaris kan verduidelijken wat dienaangaande mogelijk is na oprichting van 2 deelverenigingen overkoepeld door een Hoofdvereniging.
2. De Algemene Vergadering van de Hoofdvereniging dient te stemmen over het al of niet voorzien van een reservekapitaal voor de algemene gemene delen. Dit is niet bij wet verplicht maar wel aangewezen.
3. Bij afwezigheid van een reservekapitaal is het de plicht van de Syndicus van de Hoofdvereniging om terzake de nodige initiatieven te nemen. Bij grote en dure werken aan het gebouw van een VME is het niet zeker dat iedere Mede-eigenaar over voldoende middelen beschikt om zijn aandeel in die kosten te betalen. Uit voorzorg dient alsdan vooraf aan iedere eigenaar worden gevraagd om voldoende (specifieke niet periodieke) voorschotten te storten. De Syndicus moet ervoor zorgen dat het geld op de rekening van de VME (Hoofdvereniging) staat VOOR de werken beginnen. Indien een reservefonds voorhanden is, kan minstens een deel van de werken daaruit worden voldaan. Ook daar moet de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars (Hoofdvereniging) over beslissen.

[Chanthelma]

Ik zal mij dan richten tot de notaris.
Dank alvast voor uw uiteenzetting.
Vriendelijke groeten,