syndicus pest me uit mijn eigen huis ...

[svn123]

Beste,

Sinds 2014 ben ik woonachtig in mijn eerste eigen appartementje, bloed zweet en tranen heeft het me gekost.
Wanneer ik echter langere tijd in contact stond met de syndicus en de ene na de andere factuur zag passeren begonnen de vraagtekens toch meer en meer op te steken ..
Wanneer ik verschillende zaken op de jaarafrekening in vraag begon te stellen begon de ellende ..
Op sympathie en antwoorden van de syndicus kon ik niet rekenen, op de vraag die ik stelde om de facturen te kunnen inzien kreeg ik het antwoord dat de commissaris van de rekeningen alle facturen heeft goed gekeurd ... Hoe langer hoe meer kreeg ik echter ook de indruk dat er sprake is van 'dubbele' facturen en dat de syndicus en de commissaris van de rekeningen 'dikke vriendjes' zijn. Mijn vertrouwen had dus ook al een flinke dunk gekregen.
Kosten die ik vorige jaren aanhaalde over postzegels ed verdwenen de jaren daarna volledig van de factuur en zo waren er nog een aantal zaken ..
Later meldde ik ook nog klachten over de kuisploeg die zijn werk niet grondig uitvoert, 1 dag in de week komen ze poetsen zogezegd voor 3 uur maar heel de blok werken ze af op 20 minuten (wanneer we ze natuurlijk betalen voor 3 uur) en in de trappenhal is in jaren al niet meer gepoetst geweest. Wanneer ik een opmerking maakte over de vuile trappenhal en het niet poetsen er van kreeg ik als antwoord dat deze is aangetast door jaren vuil en niet meer proper te krijgen is. Mijn antwoord daarop was natuurlijk dat ze de trappenhal in 3 jaar tijd nog geen 1x gekuist of proberen kuisen hebben .. Hier kreeg ik steeds het deksel op de neus en met mijn klacht werd nooit iets gedaan. Wanneer ik later 1x mijn vuilzak tijdelijk op de hal plaatste (voor mijn eigen deur, woon op een studio zonder terras) omdat ik mijn woning aan het poetsen was en later die dag de vuilzak naar de aanliggende garage zou brengen (waar ons afval verzamelt wordt) werd dit door de kuisploeg doorgegeven aan mijn syndicus. Daaropvolgend kreeg ik een brief van mijn syndicus zijn advocaat dat wanneer dit opnieuw zou gebeuren ik per inbreuk / dag 100 euro schadevergoeding zou moeten betalen. Ik heb aan mijn syndicus de situatie uitgelegd, uitgeklaard dat ik het 'huis regelement' niet geschaad heb, dat ik blijkbaar persoonlijk geviseerd word (daar andere bewoners dit vaker doen en er nooit een melding over krijgen) en dat ik er van op de hoogte ben dat zonder aangetekend schrijven deze brief geen steek houdt.
Later die maand stonden er ineens 2 vuilzakken voor mijn deur die niet eens van mij waren... Ik heb hier foto's van gemaakt en deze info naar de syndicus doorgespeeld ..

Ik kreeg een mail over een nieuwe parlofoon die geïnstalleerd zou gaan worden waarop ik antwoordde dat mijn parlofoon nog perfect werkte en er geen noodzaak was voor een nieuwe. Later kreeg ik te horen dat hij geen algemene vergadering nodig had om deze kosten goed te keuren omdat de kostprijs onder een bepaald bedrag lagen en ik dus zal moeten betalen voor deze nieuwe parlofoon want mijn oude zou na de installatie van de nieuwe niet meer bruikbaar zijn (geen keuze dus)..
Na de klachten over de kuisploeg merkte ik op dat vuil voor mijn deur niet meer werd opgeruimd, alle deuren op de hal werden afgekuist met uitzondering op de mijne. Ik stuurde foto's van plekken op de vloer voor mijn deur die er reeds 3 weken lang bleven liggen en ook dit werd niet gehoord. Mijn vriend heeft hierop de 'kuisman' persoonlijk aangesproken, maar deze deed alsof hij geen Nederlands sprak (hoewel we weten dat hij maar al te goed Nederlands spreekt) .. We hebben ons misnoegen op fb uitgesproken op het facebook page van het kuisbedrijf (adhv een recensie) en hebben opnieuw het probleem aangehaald bij de syndicus. Hierop kreeg ik het bericht dat we ons ongepast gedragen zouden hebben en dat er niet meer met me gecommuniceerd zou worden...
Intussen zit ik voor de zoveelste keer dit jaar zonder warm water en verwarming, blijkbaar werden er geplande werken uitgevoerd aan de ketel vanwege een lek en zou dit probleem maar 1 dag duren. Andere eigenaars werden hier vooraf over geïnformeerd, weer met uitzondering op mezelf .. Vanwege onverwachte problemen is het intussen al dag 4, ik heb zelf meerdere telefoontjes en mailtjes moeten sturen vooraleer ik wist wat het probleem was .. en zulke zaken gebeuren keer op keer ..
Zo heb ik nog vele vermoedens over zaken die niet pluis zijn maar ik kan weinig bewijzen ..
Ik contacteerde ook reeds de vorige eigenares en zij kaartte tevens dezelfde problemen en zaken aan. Ik vernam dat zij een rechtzaak had gestart tegen de desbetreffende syndicus maar deze verloren was..

Verder zijn er slechts een 3tal eigenaars van de 40 die daadwerkelijk zelf woonzaam zijn in het gebouw.
Op de vergaderingen zie ik steeds dezelfde mensen een 5 tal aanwezigen en andere eigenaars die niet aanwezig zijn worden opgedragen een volmacht te geven aan een 'blanco' persoon (zelf in te vullen door de syndicus dus).

Ik heb al eens eerder gevraagd naar de namen of contact gegevens van de overige eigenaars aan de syndicus, maar dit natuurlijk zonder resultaat.
Ik had natuurlijk graag een aantal zaken eens met hen willen bespreken.

Het is ondertussen al zo ver gekomen dat ik me niet langer thuis voel in mijn eigen huis en op het punt sta te verkopen.
Het kost me allemaal te veel energie en tijd, ik voel me werkelijk uit mijn eigen huis gepest door de syndicus.

Welke maatregelen kan ik treffen ?

MVG
Alvast bedankt

[Sirkii]

Ik kan uit uw pleisooi niet echt inschatten of de syndic z n boekje te buiten gaat maar je moet wel accepteren dat er (helaas) vrij hoge gemeenschappelijke kosten zijn waar weinig egen in te bremgen is. Parlofoon vervangen is normaliter een VME beslissing.

[basejumper]

Moeilijk relaas.
1. factuur postzegels blijkbaar opgelost want verdween volgende jaren van factuur?
2. Opmerkingen kuisploeg moeilijk objectiveerbaar?
3. Beslissingen, VME/syndicus blijkbaar moeilijk aanvechtbaar?
4. Vorige eigenaars verloren rechtszaak = kregen dus ongelijk
5. aantal eigenaars-bewoners beperkt. Maar het is nu éénmaal toegelaten in vastgoed te beleggen...

Uit uw relaas kan ik moeilijk opmaken of u een 'recente' appartementsbewoner bent die het moeilijk heeft met afspraken maken, dan wel of er effectief een probleem is.

[Franciscus]

35 volmachten voor 5 ..minus uzelf 4 personen.
Dan kunnen er maar 21 kavels vertegenwoordigd zijn is net de helft waarvan al een tegenstem.
Hebt u van syndicus een lijst van alle eigenaars gekregen is wettelijk verplicht.
Niets belet u de boekhouding zelf te controleren bij de syndicus.

https://www.law.kuleuven.be/jura/art/38n4/delaey.htm
http://www.privacycommission.be/nl/pres ... icht7.html


Brief van privacy commissie
CBPL CBPL-CPVP-11032348

Commissie voor de bescherming Ter attentie van de heer xxx
van de persoonlijke levenssfeer Via e-mail: info@xxxxx.be

Dossier behandeld door : Jo Geeraerts

T: +32 (0)2 213 85 90
F: +32(0)2 213 85 95

E-mail: jo.geeraerts@privacycommission.be

Uw kenmerk Ons kenmerk Bijlage(n) Datum
SA3/DOS-2011-02376-002-JG 1 1 6 -11- 2011

Betreft: opvragen van e-mailadres door syndicus
- Wet van 8 december 1992 (hierna "de privacywet")(1)

Geachte heer

Ik heb uw e-mail d.d. 1 september 2011 in goede orde ontvangen.

De huidige analyse wordt u meegedeeld op basis van de informatie waarover het secretariaat van de Commissie beschikt. (2)
Gelieve ons te verontschuldigen voor de vertraging opgelopen in de behandeling van deze vraag.

Krachtens art. 577-8, § 4, 16° van het Burgerlijk Wetboek heeft de syndicus de verplichting (...) "de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien het de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen. Deze bepaling heeft niettemin alleen betrekking tot de (post)adressen, en niet de e-mailadressen.

In haar advies nr. 22/2008 van 11 juni 2008 over bepaalde toepassingen van de privacywet bij gedwongen mede-eigendom' (een kopie hiervan gaat als bijlage) nam de Commissie ook geen uitdrukkelijk standpunt in m.b.t. e-mailadressen. Wel heeft ze een leidraad gegeven wanneer zij het volgende schreef: "als er nog andere gegevens worden verstrekt dan de naam, adres, identificatie van de kavel en het aandeel in mede-eigendom, moeten die proportioneel zijn ten aanzien van het doeleinde van de mededeling (artikel 4, § 1, 3° van de privacywet): de mededeling van niet relevante of overmatige gegevens (bijv. het private telefoonnummer) ten aanzien van het doeleinde van het verzoek is niet toegelaten."

De rechtstreekse toepassing van deze redenering op e-mailadressen is niet evident: voor de e-mailadressen bestaat er immers geen gids zoals voor telefoonnummers. Men kan dus beweren dat alle e-mailadressen op zich "privé" zijn, zoals de telefoonnummers die in de telefoongids niet zijn gepubliceerd.

Het lijkt mij niettemin dat het niet noodzakelijk binnen de redelijke verwachtingen van de mede-eigenaar valt dat het e-mailadres dat door hem medegedeeld werd aan de syndicus zomaar mag worden doorgestuurd naar een andere mede-eigenaar. In deze mate zou een dergelijke doorgifte niet met de bepalingen van art. 4, § 1, 2° van de privacywet stroken.

Krachtens dit artikel dienen de persoonsgegevens immers voor “”welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden te worden verkregen en niet verder te worden verwerkt op een wijze die, rekening houdend met alle relevante factoren, met name met de redelijke verwachtingen van de betrokkene en met de toepasselijke wettelijke en reglementaire bepalingen, onverenigbaar is met die doeleinden.””

Het is dus aangeraden om een dergelijke doorgifte op vrijwillige basis te organiseren, of via een beslissing van de algemene vergadering.

Ik verwijs u naar het bovenvermelde advies, in het bijzonder randnummers 26 tot 30.

Hoogachtend,

Willem Debeuckelaere
Voorzitter


(1) Wet van 8 december 1992 tof bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens. Zowel de gecoördineerde versie van de privacywet, als de tekst van het K.B. van 13 februari 2001 dat de privacywet uitvoert, bevinden zich op onze website: http://www.privacycommission.be.
(2) Zij staat de stelling niet in de weg die, in voorkomend geval, zou kunnen worden ingenomen door de Commissie als collegiaal orgaan