Aarzelende syndicus

[marc mortier]

20% van de aandelen hebben twee maanden na de opvraging van gelden voor gevelrenovatie, goedgekeurd door de AV, nog niet gestort.
De syndicus heeft ze in gebreke gesteld maar aarzelt nu : moet hij een BAV bijeenroepen om toelating te krijgen om deze onwillige mede-eigenaars te dagvaarden. De werkzaamheden starten binnen 5 maanden en kunnen slechts aanvangen als het volledige bedrag voor de renovatie is bijeengebracht.

[Pelikaan]

Bij uitvoering van renovatiewerken dient de Syndicus uit voorzorg vooraf aan iedere eigenaar te vragen om voldoende (specifieke niet periodieke) voorschotten te storten. De Syndicus moet ervoor zorgen dat het geld op de rekening van de VME staat VOOR de werken beginnen.

Indien een reservefonds voorhanden is, dan kan minstens een deel van de werken daaruit worden voldaan. Ook daar moet de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars over beslissen. Is dit hier dan niet het geval?

Volgens de appartementswetgeving is de Syndicus bevoegd om de in gebreke blijvende mede-eigenaars tot betaling van de door hem verschuldigde bedragen, verhoogd met intresten, kosten en met het bedrag van de schadevergoeding die aan de vereniging van mede-eigenaars toekomt, te dagvaarden, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering.

[marc mortier]

De AV heeft beslist dat de kosten voor de gevelrenovatie integraal door de mede-eigenaars zullen worden bijeenebracht zonder het reservefonds hiervoor aan te spreken. Bedankt, Pelikaan, voor de duidelijke reactie op mijn vraag. Het is ook belangrijk te weten dat indien een aantal mede-eigenaars in gebreke blijven de anderen voor het bijpassen van het ontbrekende geld zullen worden aangesproken door de syndicus. Immers, deze moet, zoals gezegd, het integrale bedrag op rekening hebben vooraleer de werkzaamheden kunnen starten.
Als hij in gebreke blijft volgens art 577-8 par 4 punt 3 dan heeft hij een probleem en kan hij door de VME worden gedagvaard.

[j.demoor]

“Art.577-11,§5...Onder ’reservekapitaal’ wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

Uit ‘zoals’ volgt dat ook de uitgaven voor de gevelrenovatie kunnen gedekt worden met dit reservekapitaal.

“Art.577-9...De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen...in te stellen op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering...”(B.W.)

Uit de mogelijkheid de uitgaven voor de gevelrenovatie te dekken met het reservekapitaal volgt dat er geen ‘dringende redenen‘ meer zijn .

Voor het wederaanvullen van het reservekapitaal geldt dan “Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren...”(B.W.)

[marc mortier]

De info over (het aanwenden van) het reservekapitaal is duidelijk en correct.
Onze gevelrenovatie gaat over ca 1 mio euro en er werd duidelijk beslist door de AV dat de fondsen zouden opgevraagd worden tegen 1 maart te betalen volgens de aandelen.
Per 1 september vangen de werkzaamheden aan en ca 200.000 euro is achterstallig. Betalende mede-eigenaars vrezen te zullen moeten inspringen voor de onwilligen.
Welke is de verantwoordelijkheid van de syndicus in deze situatie ? Tijdverlies kunnen ze ons helaas niet veroorloven.

[Pelikaan]

Quote A = Per 1 september vangen de werkzaamheden aan en ca 200.000 euro is achterstallig. Betalende mede-eigenaars vrezen te zullen moeten inspringen voor de onwilligen.

Een Mede-eigenaar heeft voor zijn kavel een daarmede overeenstemmend aantal aandelen. Zijn aandeel in de lasten in de schoot van de VME is bijgevolg beperkt tot dit quotum.

Fragment uit onze statuten =
Verdeling van de lasten -.Algemene verdeelsleutel:
Alle lasten zullen tussen alle mede-eigenaars van het gebouw worden omgeslagen in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen (totaal duizend/duizendsten) tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien.


Quote B = Als hij (de syndicus) in gebreke blijft volgens art 577-8 par 4 punt 3 dan heeft hij een probleem en kan hij door de VME worden gedagvaard… Welke is de verantwoordelijkheid van de syndicus in deze situatie?

1. De Syndicus is verplicht de appartementswetgeving toe te passen. Hij moet bijgevolg overgaan tot de gedwongen inning van de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten.
2. Bij nalatigheid van zijnentwege kan hij zelf gedagvaard worden.

Fragment uit onze statuten = De syndicus is bevoegd om de in gebreke blijvende mede-eigenaar tot betaling van de door hem verschuldigde bedragen, verhoogd met intresten, kosten en met het bedrag van de schadevergoeding die aan de vereniging van mede-eigenaars toekomt, te dagvaarden, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering.


Zie ook dit forum rubriek “Kosten wanbetalers” =
… Doe de syndicus een advocaat aanstellen die al eerst een invorderingsbrief schrijft. Zo n advocatenbrief kan wonderen doen ... Anders wordt het procederen. Roep desnoods een bijzondere VME vergadering bijeen om met een meerderheid dit aan de syndicus op te leggen. Indien de VME geen meerderheid haalt, ga je als persoon naar de vrederechter om de beslissing aan te vechten.

[marc mortier]

Nu suggereert een mede-eigenaar de onwilligen "in verzoening" bij de vrederechter uit te nodigen. Gaan ze daar niet op in dan, zo zegt hij, staat de VME sterker bij de gerechtelijke invordering. Is dat zo ? Let wel dat de werken op 1 september a.s. moeten aanvangen.

[Pelikaan]

De vraag is of dergelijk initiatief het probleem ten gronde zal oplossen. Wellicht is een advocaat het best beslagen in deze juridische materie.

[j.demoor]

“Art.577-9...De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen...in te stellen op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering...”(Burgerlijk Wetboek)

'Volgens de appartementswetgeving is de Syndicus bevoegd om de in gebreke blijvende mede-eigenaars tot betaling van de door hem verschuldigde bedragen, verhoogd met intresten, kosten en met het bedrag van de schadevergoeding die aan de vereniging van mede-eigenaars toekomt, te dagvaarden, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering.'(Pelikaan)