Verdeelsleutel appartement

[Tom1979]

In de basisakte is sprake van een verdeelsleutel van 80/100 voor mijn appartement.
Nu blijkt dat er bij de afrekening slechts een klein deel van de kosten onder deze verdeelsleutel valt.
Deel B wordt gelijk verdeeld over de 11 eigenaars (beheer, waterschade, electriciteit, onderhoud, etc.)
Liftkosten worden dan weer per verdiep verdeeld.

Kan dit zomaar of geldt de verdeelsleutel voor alle kosten?

[Pedro]

In de basisakte is sprake van een verdeelsleutel van 80/100 voor mijn appartement.
Nu blijkt dat er bij de afrekening slechts een klein deel van de kosten onder deze verdeelsleutel valt.
Deel B wordt gelijk verdeeld over de 11 eigenaars (beheer, waterschade, electriciteit, onderhoud, etc.)
Liftkosten worden dan weer per verdiep verdeeld.

Kan dit zomaar of geldt de verdeelsleutel voor alle kosten?

De kosten kunnen op basis van 3 criteria worden verdeeld. 1/waardecriterium 2/nuttigheidscriterium (bv. in uw geval de liftkosten per verdieping) of 3/ combinatie van 1 en 2.

In de statuten staat verplicht de wijze van verdeling van gemeenschappelijke lasten. Deze worden meestal onderverdeeld in gemeenschappelijke lasten en kosten (alle eigenaars in verhouding met hun aandeel,...) en bijzondere gemeenschappelijke lasten. Deze laatste vallen onder zgn. particuliere onverdeeldheden wat wil zeggen dat voor bepaalde kostensoorten bepaalde eigenaars wel en bepaalde eigenaars niet zullen moeten mee betalen. Voorbeeld. De lift gaat niet verder dan het gelijkvloers. Meestal staat dan in de statuten een particuliere onverdeeldheid die zegt dat de gelijkvloerse panden niet dienen tussen te komen in de liftkosten. Aan de andere kant zeggen de statuten dan weer dat voor de premie van de verzekeringspolis alle eigenaars volgens quotiteiten dienen mee te betalen,enz...

Verdeling in gelijke delen komt soms voor of dit wordt anders gezegd zo beschreven wanneer alle appartementen even groot zijn en alle eigenaars dan ook dezelfde quotiteiten bezitten. Bv. alle appartementen 80/100sten. In feite gaat het dan om een verdeling volgens waardectriterium.

Nu zijn veel statuten verouderd en worden bepaalde kosten niet écht eerlijk verdeeld. Voorbeeld gebouw met 6 verdiepingen. De liftkosten worden volgens de statuten verdeeld per verdieping en dit als volgt: 1ste verdieping 1/6de, 2de verdieping 2/6de enz... De redenering hierachter was dat de lift door de bewoners van de hoogste verdieping meer verslijt omdat ze hoger moet stijgen en dalen. Dit is natuurlijk achterhaald want stel dat er op 2 de verdieping een arts zijn kabinet heeft en hij dagelijks tientallen patiënten over de vloer krijgt, dan klopt dit natuurlijk niet. De sleet zal dan veel hoger zijn dan wanneer een oud vrouwtje op de 6de v. de lift éénmaal per dag gebruikt. In zulke gevallen zegt het Burgerlijk Wetboek dat je verdeelsleutels,... kan aanvechten bij de Vrederechter als ze je een persoonlijk nadeel berokkenen.

Kijk voor de juiste verdeling zonder meer de statuten en eventueel de beslissingen van de AV's na want misschien werd ooit beslist om gemeenschappelijke lasten te wijzigen.

[toonkljoost]

Beste,

In ons appartement is er een lift die van het gelijkvloers naar de 1ste en 2de verdieping gaat.
Moeten de bewoners van de gelijkvloerse appartementen delen in de kosten van de lift.
Volgens onze statuten wel, maar de bewoners van de gelijkvloerse appartemente vinden dit niet logisch.
Is hier reeds rechtspraak over ?

Met vriendelijke groeten

Toon Le Percq

[Pedro]

Beste,

In ons appartement is er een lift die van het gelijkvloers naar de 1ste en 2de verdieping gaat.
Moeten de bewoners van de gelijkvloerse appartementen delen in de kosten van de lift.
Volgens onze statuten wel, maar de bewoners van de gelijkvloerse appartemente vinden dit niet logisch.
Is hier reeds rechtspraak over ?

Met vriendelijke groeten

Toon Le Percq

Beste, tenzij ooit tijdens een AV werd beslist om deze lasten te wijzigen (en de statuten werden dusdanig aangepast wat het voorwerp van een authentieke akte diende uit te maken ifv tegenstelbaarheid) zijn de statuten in deze bepalend en dienen ze te worden gevolgd.

Het burgerlijk wetboek voorziet nog wel onder artikel 577- 9 §6 2° dat een eigenaar aan de rechter kan vragen de verdeling van lasten te wijzigen wanneer deze hem/haar een persoonlijk nadeel berokkent.

Maar dat moet men dan al weten natuurlijk. Dus in uw geval, doch onder voorbehoud nazicht van de stukken, dienen ze idd mee te betalen.

Rechtspraak bestaat in beide richtingen. De eigenaars zouden immers op basis van het nuttigheidscriterium kunnen aantonen dat de lift hen tot geen enkel nut dient.

[JohnD]

I.v.m. verdeelsleutels heb ik nog een vraagje. Nu echter vanuit het standpunt van de huurder.

Ik huur reeds enige tijd een appartement in een blok van 6 appartementen. De eigenaar is een van de huurders tussen haakjes.

Het blok van 6 app. is met slechts een watermeter uitgerust. Het eerste jaar betaalde ik ongeveer 10x zoveel aan waterkosten als ik voordien in een andere woning betaalde.
De reden was duidelijk: in een appartement van de zes woonde een familie moeder/vader met 3 jonge dochters (die natuurlijk de hele dag onder de douche stonden).
Bij de jaarlijkse afrekening werden de waterkosten gewoon door 6 gedeeld (zijnde het aantal appartementen).

Ik was met deze verdeelsleutel niet akkoord en na een half jaar redetwisten en op de dag zelve dat de zaak voor de verederechter ging komen; besloot de verhuurder tot een compromis waarbij de wateronkosten in het vervolg per evenredige delen zouden worden verdeeld (spijtig genoeg niet met terugwerkende kracht). M.a.w. een appartement met 5 inwoners betaalt nu 5x de eenheidsprijs (de totale kosten van verbruik gedeeld door het aantal inwoners).

1) Kan de verhuurder op deze beslissing die hij schriftelijk voor akkoord getekend heeft later nog terugkomen ?
2) Hoe berekent hij dit vermits het appartementsblok een duivenkot is waar mensen af en toe hun opzeg geven (wie woont er nu graag in een klein appartementsblok waar de eigenaar als een tiran de scepter zwaait) en niet alle appartementen voortdurend bezet zijn.

Het 2e jaar waren mijn waterkosten wel normaal (dus 10x lager)