Uitnodiging jaarlijks Algemene vergadering

[ulli]

Dag iedereen,


De interne syndicus stuurde onlangs een nieuw voorstel waarin hij zijn vergoeding verhoogt en zoals in het verleden ook aal gebeurde hij sluit af dat het bij een erkende syndicus véél véél meer gaat kosten. ( dat is natuurlijk zo )
Ik heb daarop gereageerd met de boodschap dat hij dan wel de zaken moet regelen volgens de Wet op de mede-eigendom.
Er zijn een aantal zaken die niet correct gebeuren, o.a. zwartwerk poetsvrouw, verdeling lasten niet volgens duizendsten ...

Onmiddellijk begint hij over het samenroepen van een Bijzondere A.V. hij voelt zich persoonlijk aangevallen en is zoals hij het zelf stelt " de bedreigingen op zijn persoon beu "

Nu, ik vermoed dat hij niet willens en wetens de zaken niet goed aanpakt, eerder uit onwetendheid, maar zijn reacties zijn steeds hevig.
Mijn vraag : Heeft hij het recht om zo opeens een bijzondere A.V. samen te roepen ? Moet ik daar dan aanwezig zijn ?
De volgende jaarlijks vergadering is binnen anderhalve maand gepland.

[adsummam]

B.W. Art. 577-6 § 2

legt het initiatiefrecht tot het houden van een vergadering duidelijk bij de syndicus.


Afwezigen hebben ongelijk. (Geen wettekst maar volkswijsheid).

[observer]

Wat staat er op de dagorde van die BAV ?

[ulli]

De dagorde heeft hij nog niet doorgegeven.
Ik vermoed dat hij een stemming omtrent zijn verhoogde vergoeding wil forceren met het dreigement om te stoppen. ( we zijn einde jaar ) Ik vermoed dat de zes andere eigenaars eerder naar de kost gaan kijken dan naar het feit of alles reglementair verloopt of niet. Mag ik bij het bijeenroepen van een bijzondere A.V. ook punten doorgeven die dienen besproken en gestemd te worden. Moet de interne syndicus ons dan niet de mogelijkheid geven om dat te doen?
Mag ik vragen om de uitnodiging van de bijzondere A.V. per aangetekend schrijven te versturen ?
In het verleden werden de uitnodigingen van de jaarlijkse A.V. steeds via e-mail verstuurd. Er is ons nooit de vraag gesteld of we daarmee akkoord zijn.

[naicwill]

Elke mede-eigenaar kan (alleen of samen met andere mede-eigenaars) de syndicus verzoeken om een punt op de agenda te zetten. Dat moet gebeuren minstens 3 weken vóór het begin van de periode voorzien in het reglement van de mede-eigendom. Als je te laat bent, wordt het punt toegevoegd aan de agenda van de volgende algemene vergadering
https://www.notaris.be/nieuws-pers/broc ... wnloads/47
Indien je een bav verwacht,kun je nu al je verzoek doen om een punt op de agenda
van de eerstvogende algemene vergadering te zetten.

Wet
Art. 577-6.

4. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig § 3. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst
viewtopic.php?f=39&t=21331

[naicwill]

Wet
Art. 577-6

§ 3 De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.
De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
Behalve in spoedeisende gevallen, wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.

De syndicus herrineren aan dit wetsartikel.

[ulli]

Vriendelijk dank voor de reacties.
Even voor de duidelijkheid, als hij een "Bijzondere A.G" gaat samenroepen, moet hij dan ook rekening houden met een termijn van minstens 15 dagen ?
U zegt : behalve in spoedeisende gevallen. Ik denk dan aan grote technische problemen. Maar als het gaat om bijv. het dreigen met stopzetten van zijn taak als interne syndicus, valt dat onder de noemer " spoedeisend geval "
Mvg

[ulli]

Nog een vraagje ivm het aangetekend versturen :
In de basisakte die we ondertekend hebben bij aankoop vh nieuwbouw appartement was de architect-bouwheer dienstdoend syndicus tot op het ogenblik dat alle appartementen verkocht waren. Ik lees in de basisakte ( nov 2009 ) dat de oproeping voor de A.G. gebeurd per gewone brief.
Dat was dus een afspraak tussen de eigenaars van de toen al verkochte app en de architect-bouwheer.

Wat is doorslaggevend, de wetgeving op de mede-eigendom 2010 of de bepaling in de basisakte. Ik heb het nog altijd over het al dan niet aangetekend versturen van de oproeping van een A.G. ?
Dank voor jullie reacties

[Franciscus]

Is uw basisakte nog niet aangepast aan de wet van 2010 in voege september 2014?
Het is de wet die voorrang heeft.
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/7 ... 001_AC.pdf

[ulli]

Oei, basisakte aanpassen ?? Wat moet ik me daar bij voorstellen, dat is opgesteld door de notaris.
De basisakte is ondertekend in november 2009
Ik zie nu dat er twee delen zijn : de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
De bijeenroeping van de A.G. staat bij het reglement van mede-eigendom.
Moet er dan een notaris aangesproken worden ?
Mvg

[naicwill]

De wet van 01/09/ 2010 primeert boven wat in de oude statuten van 2009 staat, indeien
Ze nog niet aangepast is.

De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen

https://www.google.be/search?q=Wat+als+ ... e&ie=UTF-8

https://www.notaris.be/nieuws-pers/broc ... wnloads/47

[naicwill]

"U zegt : behalve in spoedeisende gevallen. Ik denk dan aan grote technische problemen. Maar als het gaat om bijv. het dreigen met stopzetten van zijn taak als interne syndicus, valt dat onder de noemer " spoedeisend geval "
Mvg"
Normaal gezien niet,wei indien syndicus "zware fouten" heeft gemaakt.

Het is dan wel te laat om agendapunten bij te voegen,daarom zegt de wet "Te alle tijde"

[Pelikaan]

Quote = de basisakte is ondertekend in november 2009.

De nieuwe appartementswet is in voege getreden op 1 september 2010.

Basisakte (coördinatie Reglement van Eigendom)

"De Syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek, legt binnen “48 maanden” na de inwerkingtreding van deze Wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de Algemene Vergadering. Voor zover de Algemene Vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist."

De wetgever heeft uitdrukkelijk bepaald dat er voor de aangepaste tekst van het Reglement van Mede-eigendom geen authentieke akte nodig is tijdens de bij wet voorziene overgangsperiode (die eindigt op 1.9.2014). Er moet dan géén beroep worden gedaan op een Notaris, voor zover de Algemene Vergadering géén wijzigingen aanbrengt aan de Basisakte. Als het Reglement van Mede-eigendom na voormelde datum nog dient gewijzigd, kan dit enkel via Notaris.