Dit forum is geen vervanging voor professioneel juridisch advies. Raadpleeg steeds een erkend raadsman of vakspecialist. De redactie van dit forum is niet aansprakelijk voor eventuele schade die zou voortvloeien uit berichten geplaatst op dit forum. Lees onze forum-regels. Is dit uw eerste bezoek ? Lees dan even onze handleiding.
Olivier Dubois
Topic Starter
Berichten: 3

taken syndicus

#1 , 1 decennium 6 maand geleden (04 jan 2008 21:29)

Beste,

Ben ik verkeerd als ik denk dat de volgende items tot het takenpakket van een syndicus hoort ?

Wij bewonen een oud fabrieksgebouw waar 15 appartementen aanwezig zijn. Op het gelijksvloers bevinden zich twee handelspanden die niet onder onze vereniging van mede-eigenaars en dus niet onder de syndicus vallen.
De syndicus vraagt 3.500,- EUR per jaar.

- onze algemene delen zijn slecht afgewerkt, een aantal zaken helemaal niet. De syndicus is zeer laks in de opvolging van deze werken. Dit sleept al 2 jaar aan. Hij bezoekt ons gebouw zeer sporadisch en eigenlijk enkel wanneer wij hem er op attenderen dat er iets mis is. Wij moeten hem continu stimuleren om achter de architect aan te zitten en hem te stimuleren. De architect heeft meerdere van zijn gebouwen toevertrouwd aan onze syndicus.

- tot voor kort waren de gegevens van de syndicus niet uitgehangen in het gebouw. Op de videofoon (bellen) alsook op de brievenbussen had iedereen met plakkers en handschrift hun naam gezet. We hebben zelf hier uniformiteit in moeten brengen zodat het er nu proper uitziet. Is het niet de taak van de syndicus om hier voor te zorgen (en de kosten uiteraard aan de vereniging door te rekenen ?)
In ons appartement aan de kust is dit volledig door de syndicus onder handen genomen maar misschien heeft deze meer gedaan dan eigenlijk van hem verwacht wordt ?

- Er is geluidsoverlast vanuit de winkels op het gelijkvloers dat via de metalen constructie van het gebouw wordt verder geleid tot in de appartementen. De syndicus heeft hiervoor mails gestuurd naar de architect, deze belooft iedere keer zijn hulp en de oplossing van het probleem. Er gebeurt echter niets en wij moeten iedere keer weer aan de bel trekken dat er actie ondernomen moet worden.

- de poetswerken in de algemene delen worden slecht uitgevoerd, de syndicus is hier niet van op de hoogte. Hij controleert dit niet, zoekt na ons commentaar wel naar een betere oplossing.

- de ramen aan de buitenkant van de appartementen en die van de gemene delen waren sinds de oplevering niet gewassen. De syndicus heeft gezegd dat hij geen firma vond die deze grote ramen kon wassen, punt. Een zoekactie van ons uit gaf een aantal kandidaten. Daarvan is er uiteindelijk 1 gekozen die het werk maar half heeft uitgevoerd. De syndicus heeft de rekening van deze firma geprotesteerd en gelukkig nog niet betaald maar verdere opvolging gebeurt er niet.

- In een nog niet ingebruik genomen appartement was een raam gebroken. Dit raam bevindt zich boven de algemene toegang. De glasbreuk is gemeld aan de syndicus die dit heeft doorgegeven heeft aan de eigenaar. Het glas is naar beneden gevallen en een deel hangt nog gevaarlijk boven ons hoofd. Na 1 week nog geen reparatie, de syndicus komt niet kijken of er al iets gerepareerd is. Pas als wij reageren stuurt hij nogmaals mail naar eigenaar.

ik zal hier maar stoppen, maar kan nog even doorgaan..
We besteden enorm veel tijd om al deze zaken op orde te krijgen, de syndicus is zeer vriendelijk maar bereikt bitter weinig....

Klopt dit ?

dank voor uw reactie, Olivier

dual
Berichten: 54

#2 , 1 decennium 6 maand geleden (05 jan 2008 11:25)

Wij bewonen een oud fabrieksgebouw waar 15 appartementen aanwezig zijn. Op het gelijksvloers bevinden zich twee handelspanden die niet onder onze vereniging van mede-eigenaars en dus niet onder de syndicus vallen.

hoe kan dit bewonen jullie niet dezelfde grond??

Olivier Dubois
Topic Starter
Berichten: 3

#3 , 1 decennium 6 maand geleden (05 jan 2008 11:59)

[/quote]
hoe kan dit bewonen jullie niet dezelfde grond??[/quote]

Jawel. Het gebouw heeft 3 verdiepingen. De handelsruimten op het gelijkvloers zijn eigendom van de architect maar worden verhuurd aan een vastgoedmakelaar. Deze vastgoedmakelaar verhuurt op zijn beurt de handelspanden aan winkels.
De eerste en tweede verdieping bevatten de appartementen. De vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de eigenaars van de appartementen maar ik heb daar de handelspanden nooit bij zien staan. Kan dat of vergis ik mij ? Ik zal het nog eens in de basisakte nazien..

De handelspanden bestaan al langer, reeds lang voordat de renovatie van het gebouw gebeurd is en de appartementen gemaakt zijn. Er bestaat een grote parkeerruimte rond het gebouw dat oorspronkelijk aan die handelspanden is toegewezen in gebruik en onderhoud. Ik ben op zoek naar de akte waar dat in staat maar het is zeer moeilijk om daar aan te komen. In onze akte is geschreven dat wij als eigenaars recht hebben om gebruik te maken van de parking maar dat de handelspanden rechts hebben op minstens 50% van de parkeerruimte.

Het is een vreemde constructie waar ik niet veel van begrijp, iedereen verbergt zich achter een verschillende akte. De parking wordt bijna niet onderhouden en ligt er zeer verloederd bij juist omdat het niet duidelijk is onder wiens verantwoordelijkheid hij valt.

Is het al iets duidelijker ?

Reclame

Pedro
Berichten: 735

#4 , 1 decennium 6 maand geleden (05 jan 2008 12:36)

Olivier Dubois schreef:Beste,

Ben ik verkeerd als ik denk dat de volgende items tot het takenpakket van een syndicus hoort ?

Wij bewonen een oud fabrieksgebouw waar 15 appartementen aanwezig zijn. Op het gelijksvloers bevinden zich twee handelspanden die niet onder onze vereniging van mede-eigenaars en dus niet onder de syndicus vallen.
De syndicus vraagt 3.500,- EUR per jaar.

- onze algemene delen zijn slecht afgewerkt, een aantal zaken helemaal niet. De syndicus is zeer laks in de opvolging van deze werken. Dit sleept al 2 jaar aan. Hij bezoekt ons gebouw zeer sporadisch en eigenlijk enkel wanneer wij hem er op attenderen dat er iets mis is. Wij moeten hem continu stimuleren om achter de architect aan te zitten en hem te stimuleren. De architect heeft meerdere van zijn gebouwen toevertrouwd aan onze syndicus.

- tot voor kort waren de gegevens van de syndicus niet uitgehangen in het gebouw. Op de videofoon (bellen) alsook op de brievenbussen had iedereen met plakkers en handschrift hun naam gezet. We hebben zelf hier uniformiteit in moeten brengen zodat het er nu proper uitziet. Is het niet de taak van de syndicus om hier voor te zorgen (en de kosten uiteraard aan de vereniging door te rekenen ?)
In ons appartement aan de kust is dit volledig door de syndicus onder handen genomen maar misschien heeft deze meer gedaan dan eigenlijk van hem verwacht wordt ?

- Er is geluidsoverlast vanuit de winkels op het gelijkvloers dat via de metalen constructie van het gebouw wordt verder geleid tot in de appartementen. De syndicus heeft hiervoor mails gestuurd naar de architect, deze belooft iedere keer zijn hulp en de oplossing van het probleem. Er gebeurt echter niets en wij moeten iedere keer weer aan de bel trekken dat er actie ondernomen moet worden.

- de poetswerken in de algemene delen worden slecht uitgevoerd, de syndicus is hier niet van op de hoogte. Hij controleert dit niet, zoekt na ons commentaar wel naar een betere oplossing.

- de ramen aan de buitenkant van de appartementen en die van de gemene delen waren sinds de oplevering niet gewassen. De syndicus heeft gezegd dat hij geen firma vond die deze grote ramen kon wassen, punt. Een zoekactie van ons uit gaf een aantal kandidaten. Daarvan is er uiteindelijk 1 gekozen die het werk maar half heeft uitgevoerd. De syndicus heeft de rekening van deze firma geprotesteerd en gelukkig nog niet betaald maar verdere opvolging gebeurt er niet.

- In een nog niet ingebruik genomen appartement was een raam gebroken. Dit raam bevindt zich boven de algemene toegang. De glasbreuk is gemeld aan de syndicus die dit heeft doorgegeven heeft aan de eigenaar. Het glas is naar beneden gevallen en een deel hangt nog gevaarlijk boven ons hoofd. Na 1 week nog geen reparatie, de syndicus komt niet kijken of er al iets gerepareerd is. Pas als wij reageren stuurt hij nogmaals mail naar eigenaar.

ik zal hier maar stoppen, maar kan nog even doorgaan..
We besteden enorm veel tijd om al deze zaken op orde te krijgen, de syndicus is zeer vriendelijk maar bereikt bitter weinig....

Klopt dit ?

dank voor uw reactie, Olivier


Beste,

Ik vrees dat "uw dossier" wel wat meer uitleg behoeft om daar een "passend" antwoord aan te geven. Zo is bv. de beheersovereenkomst van belang alsook de statuten. Buiten de wettelijke taken heeft de syndicus ook contractuele en statutaire taken. Afhankelijk van wat in al deze documenten werd opgesomd, kan de syndicus pas bijkomende buitencontractuele taken uitoefenen als de vergadering hem hiertoe mandaat geeft; Hij mag/kan deze dan ook afzonderlijk honoreren. Ik geef een voorbeeld: U meldt dat de gemeenschappelijke delen slecht werden afgewerkt. Gebeurde de renovaties (ik vermoed dat het om renovaties gaat aangezien het over een oud fabrieksgebouw gaat) in opdracht van de bouwheer en zo ja, afhankelijk van het totaalbedrag vallen deze mogelijk onder de wet Breyne. Alsdan wordt een voorlopige en definitieve oplevering voorzien. Wanneer er een syndicus werd aangeduid, dan gaat men er van uit dat hij dit opvolgt, doch wanneer dit niet expliciet in zijn overeenkomst, statuten is voorzien, heeft hij hiervoor eigenlijk een bijzonder mandaat nodig enz... Uiteraard behoort het wel tot zijn taak om bewarend op te treden, zeker wanneer zich zoals bij jullie een veiligheidsprobleem stelt en ook al is dit dan in een privatief pand. Als ik van u was dan stuurde ik hem een aangetekende brief waarin u meldt dat u als mede-eigenaar niet verantwoordelijk wil worden gesteld als bv. dat stuk glas lichamelijke en/of materiële schade veroorzaakt. Hij MOET bewarend optreden en in dit geval zou hij best de toestand door een openbaar ambt (deurwaarder) laten bestatigen waarna hij na kennisgeving/ingebrekestelling aan de eigenaar van het pand onmiddellijk laat overgaan tot het herstellen van het glasraam, wanneer de eigenaar weigert dit te doen binnen een zeer korte periode. Daarna zal hij de kosten terugvorderen van deze eigenaar. Verder is het aan de VME om middels de vergadering aan de syndicus mandaat te geven om eventueel juridische stappen tegen de bouwheer te nemen voor wat de andere schade/onafgewerkte delen betreft (bv. aanstelling deskundige of trachten te verzoenen via de commissie bouw,...), om een poetsfirma aan te duiden (er zijn er tegenwoordig genoeg met hoogtewerkers), enz...

Tot slot vind ik het raar dat de glvls handelspanden niet tot de gemeenschap behoren. Kijk zonder meer de overgeschreven statuten goed na. Volgens mij behoren deze panden wel degelijk tot de VME maar zijn er in functie van gemeenschappelijke kosten,... particuliere onverdeeldheden voorzien.

Ik neem aan dat die eigenaar/architect ook de bouwheer is?

Mvg.

Olivier Dubois
Topic Starter
Berichten: 3

#5 , 1 decennium 6 maand geleden (13 jan 2008 22:27)

Pedro schreef: Beste,

Dank voor uw reactie, ik was in het buitenland en reageer nu pas...

Ik vrees dat "uw dossier" wel wat meer uitleg behoeft om daar een "passend" antwoord aan te geven. Zo is bv. de beheersovereenkomst van belang alsook de statuten. Buiten de wettelijke taken heeft de syndicus ook contractuele en statutaire taken. Afhankelijk van wat in al deze documenten werd opgesomd, kan de syndicus pas bijkomende buitencontractuele taken uitoefenen als de vergadering hem hiertoe mandaat geeft; Hij mag/kan deze dan ook afzonderlijk honoreren. Ik geef een voorbeeld: U meldt dat de gemeenschappelijke delen slecht werden afgewerkt. Gebeurde de renovaties (ik vermoed dat het om renovaties gaat aangezien het over een oud fabrieksgebouw gaat) in opdracht van de bouwheer en zo ja, afhankelijk van het totaalbedrag vallen deze mogelijk onder de wet Breyne. Alsdan wordt een voorlopige en definitieve oplevering voorzien. Wanneer er een syndicus werd aangeduid, dan gaat men er van uit dat hij dit opvolgt, doch wanneer dit niet expliciet in zijn overeenkomst, statuten is voorzien, heeft hij hiervoor eigenlijk een bijzonder mandaat nodig enz...

Hoe kan ik hier achter komen ? Ik heb geen kopie van zijn overeenkomst...
Wat heeft u precies nodig om een zinnig antwoord te kunnen geven ?


Uiteraard behoort het wel tot zijn taak om bewarend op te treden, zeker wanneer zich zoals bij jullie een veiligheidsprobleem stelt en ook al is dit dan in een privatief pand. Als ik van u was dan stuurde ik hem een aangetekende brief waarin u meldt dat u als mede-eigenaar niet verantwoordelijk wil worden gesteld als bv. dat stuk glas lichamelijke en/of materiële schade veroorzaakt. Hij MOET bewarend optreden en in dit geval zou hij best de toestand door een openbaar ambt (deurwaarder) laten bestatigen waarna hij na kennisgeving/ingebrekestelling aan de eigenaar van het pand onmiddellijk laat overgaan tot het herstellen van het glasraam, wanneer de eigenaar weigert dit te doen binnen een zeer korte periode. Daarna zal hij de kosten terugvorderen van deze eigenaar. Verder is het aan de VME om middels de vergadering aan de syndicus mandaat te geven om eventueel juridische stappen tegen de bouwheer te nemen voor wat de andere schade/onafgewerkte delen betreft (bv. aanstelling deskundige of trachten te verzoenen via de commissie bouw,...), om een poetsfirma aan te duiden (er zijn er tegenwoordig genoeg met hoogtewerkers), enz...

Het probleem is dat er een aantal eigenaars niet bereid zijn om verder te investeren en dus een zeer klein budget beschikbaar hebben voor juridische stappen. Ik zou van te voren goed moeten de kosten kunnen inschatten en ze dit kunnen voorleggen. Ook kan ik zelf moeilijk de slagingskansen inschatten, misschien heb ik het wel bij het verkeerde eind en zie ik dingen over het hoofd ?

Tot slot vind ik het raar dat de glvls handelspanden niet tot de gemeenschap behoren. Kijk zonder meer de overgeschreven statuten goed na. Volgens mij behoren deze panden wel degelijk tot de VME maar zijn er in functie van gemeenschappelijke kosten,... particuliere onverdeeldheden voorzien.

Ik neem aan dat die eigenaar/architect ook de bouwheer is?

inderdaad

Mvg.

Edgar W.
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Heb je nog bijkomende vragen? Kijk even op Jureca.be voor snel & betaalbaar juridisch advies!

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”