Bouwovertredingen buren

[MrGray]

Even enkele bulletpoints om onze situatie te schetsen
- Strenge bouwvoorschriften: geen terreinophogingen, zo goed als alles groen laten...
- 3 nieuwbouw woningen open bebouwing, bouwwerken gestart +/- 2012
- Ondoordringbare grond (klei), "moerasgebied", 3 gronden op een "eiland", omringd door grachten
- Buur 2 en 3 bouwen te hoog en negeren onze bouwhoogte (wij zijn eerst gestart), hierdoor moeten zij verplicht hun opritten/paden verhogen
- Buur 2 en 3 houden bij het aanleggen van hun grond geen rekening met onze grond richting de afwatering ervan, grond 2 & 3 zijn gedraineerd
- Felle zomerregens veroorzaakt wateroverlast bij ons (gronden wateren af naar onze kant)
- Buur 2 heeft bouwvrije "groene" voortuinstrook volledig vol kasseien gelegd, deze steken zichtbaar +/- 20cm hoger dan onze grond, voortuinstrook wordt gebruikt als parking (en nee hij heeft hier geen recht op )
- Padje naast de kasseiplavaai bedraagt 50-80cm waarop hij nog een beukenhaag wenst te planten (zonder op onze grond te komen om deze af te doen, volgens hem is dit breed genoeg)

Buur 2 weet dat hij een (enkele) bouwovertredingen heeft "gepleegd" maar ziet er de ernst niet van in. Wij hebben vnl. angst voor de waterhuishouding op de gronden. Buur 2 & 3 spannen momenteel samen gezien ze beide in fout zijn en ons verwijten dat we te veel graten zien in dit alles.

Wat zijn onze opties erin buiten dit aan te geven bij ruimtelijke ordening (voor het bewaren van de "goede" vrede)?
Zal het sturen van een aangetekend schrijven waarin we hem in gebreke stellen de verjaringstermijn inzake bouwmisdrijven schorsen? Wat kunnen we best allemaal in dit aangetekend schrijven vermelden?

[mjers]

Beste,

Mijn eerste antwoord ging zijn om dit aan te geven bij de ruimtelijke ordening. Dit is voor u zeer makkelijk. Als de overtreding minder dan 5 jaar geleden gebeurd is dan handeld de gemeente dit verder af.
Aan de andere kant betekent het toepassen van de regels een ramp voor uw buren. Dus zal de rechter de nadelen die zij ondervinden afwegen met de voordelen die u en de gemeente ondervinden. (voor meer uitleg google "rechtsmisbruik")
Waarschijnlijk blijft het bij een zware boete. Aan de andere kant hebben ze bewust de regels overtreden tijdens de bouw, dus het is ook best mogelijk dat de rechter onverbiddelijk is en eist dat de regels van de ruimtelijke ordening gevolgd worden, ongeacht de gevolgen. Dit is op voorhand onmogelijk te voorspellen en hangt af van de billijkheid van de rechter. Als de overtreding zichtbaar is vanop de openbare weg dan is de kans groot dat de buren de overtreding moeten verwijderen.


De goede vrede lijkt naar mijn mening toch heel moeilijk om te bewaren. Gezien de financiele kost zullen die buren nooit uit vrije wil alles aanpassen. Maar een AS lijkt naar mijn mening dan inderdaad de meest voor de hand liggende stap.

Om uw vragen te beantwoorden:

1)
In ieder geval is de nabuur verplicht het water op te vangen van het nabijgelegen erf. U moet dus de natuurlijke watervloeiing van uw buren opvangen. Echter hebben zij hun erf verhoogd en zo de natuurlijke watervloeiing aangepast ten uwe nadele. Dit is in gans belgie verboden, ongeacht de boowvoorschriften.
Vraag in die AS een oplossing van uw buren.

2)
Hij heeft inderdaad geen recht om die voortuinstrook volledig te verharden.

3)
Die haag moet op 0.5m van de erfgrens staan (center stam tot erfgrens) en mag max 1 meter hoog zijn in de voortuin. Tenzij anders bepaald in de bouwvoorschriften.

4)
De verjaringstermijn start opnieuw van het moment u hem in gebreke stelt.

5)
Vermeld in die AS alles wat u wenst en dat u voor X datum een oplossing wenst van zijn kant. Zoniet voelt u zich verplicht de zaak voor de bevoegde rechtbank te brengen alle kosten ten zijne laste.

6)
als het ooit tot een rechtszaak komt is een advocaat overbodig. Aangezien hij tegen de regelgeving ingaat zal het vonnis altijd in uw voordeel zijn, dus de kosten zal hij u in ieder geval moeten terugbetalen. De enige vraag is hoe strikt de rechtbank de voorschriften zal willen toegepast zien. Zorg er in ieder geval voor dat u veel nadeel kan aantonen tgv hun bouwovertredingen.