Kost aan appartementsgebouw net voor verkoop

[Juri15]

Beste,

Een goede vriend gaat binnen twee weken de aankoop-akte tekenen voor een nieuw pand. Hij is momenteel nog eigenaar van een appartement. Deze laatste gaat in verkoop van zodra de akte voor het nieuwe huis is ondertekend.
Vandaag ontving hij een brief van de syndicus van het appartementsgebouw dat er binnen enkele weken een vergadering zal plaatsvinden om de lift te vernieuwen alsook nieuw dak te leggen. Van slechte timing gesproken!
Wie zal er moeten opdraaien voor de kosten? De huidige eigenaar (vriend) of de toekomstige koper?
Ik vermoed de huidige eigenaar, maar misschien telt wel het tijdstip van uitvoering werken (of is het toch enkel de dag van beslissing tijdens de algemene vergadering?)?

Zijn er eventueel bepaalde creatieve constructies mogelijk om het toch door te schuiven naar de toekomstige koper? bvb aan immo geven voor de datum van de vergadering (of telt enkel het moment van het compromis of zelfs verkoopakte in dit geval?)
Andere ideeën?
Alvast veel dank voor de input.

[naicwill]

Wet
Art. 577-11

§ 2 In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :

1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vòòr de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in §1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.

Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4° vermelde schulden.
De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

Besluit:Cruciaal is dus onder meer de datum waarop de syndicus een afrekening verstuurd ten opzichte van de vaste datum van de eigendomsoverdracht.

Koper en verkoper mogen in het compromis afwijken van deze regels van verkoop,maar de
Syndicus is daar niet door gebonden. Worden de kosten uiteindelijk niet betaald,dan zal
de syndicus aankloppen bij de koper.

[naicwill]

Informatie door syndicus te geven aan degenen die zich bezighouden met verkoop ter informatie
Van kandidaat kopers.
Art. 577-11
1 In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger vòòr de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen:

1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in §5, tweede en derde lid;
2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager de partijen in kennis van diens verzuim.

[asperger]

Aangezien de vergadering tijdens dewelke misschien beslist zal worden tot renovatie plaatsvindt na het verlijden van de akte is het overduidelijk dat deze kosten voor de koper zijn.

[naicwill]

"Hij is momenteel nog eigenaar van een appartement. Deze laatste gaat in verkoop van zodra de akte voor het nieuwe huis is ondertekend. "

De vergadering om lift en dak te vernieuwen zal plaatsvinden voor het oude appartement in verkoop gaat.
De notulen van deze vergadering zullen dus door de syndicus moeten bezorgd worden aan de
Tussenpersoon die zich bezighoudt met verkoop.,evenals de andere zaken vermeldi in 577-11 &1 ,
zodat toekomstige kopers hievan kennis hebben.

[JPV]

Aangezien de vergadering tijdens dewelke misschien beslist zal worden tot renovatie plaatsvindt na het verlijden van de akte is het overduidelijk dat deze kosten voor de koper zijn.

Ik vermoed dat de OP met "Deze laatste gaat in verkoop van zodra de akte voor het nieuwe huis is ondertekend. " bedoelt dat hij het appartement te koop stelt vanaf dat het nieuwe huis gekocht is, niet dat de woning al verkocht zou zijn.

Het zal dus afhangen wanneer de verkoop zal plaatsvinden en wanneer de renovatie beslist zal worden.

[Juri15]

Bedankt voor alle reacties.

Inderdaad, ...het oude appartement wordt pas te koop gesteld als de aankoopakte van het nieuw aangekochte huis verleden is.

De vergadering (1. liftmodernisering: overlopen offertes en beslissing omtrent financiering en 2. dakwerken: overlopen van de kosten voor vervanging dak) vindt plaats voordat het oude appartement wordt te koop gesteld.

In Art. 577-11 hoger geciteerd, kan ik afleiden dat de toekomstige koper de buitengewone kosten zal moeten dragen indien de vergadering plaatsvond tussen het compromis en de akte voor het oude appartement.

Aangezien het in dit geval voorafgaand aan het compromis plaatsvindt (want het oude appartement is nog niet in verkoop), kan het dan ook nog ten laste van de toekomstige koper gelegd worden ?? (mits notulen overgemaakt worden aan het immo-kantoor en potentiële kopers er zo dus van op de hoogte gebracht worden)
Graag nog bevestiging hiervoor.

[Juri15]

nog een toevoeging... wordt er in dergelijke gevallen normaliter met reeds te betalen voorschotten gewerkt?
Daar zal de verkoper niet van tussen kunnen vrees ik in dit geval.

[asperger]

Voor die grote werken moet de nieuwe eigenaar betalen voor de kosten (eindafrekening of voorafgaande provisie) die door de syndicus worden aangerekend NA het verlijden van de akte.
Als op tijdstip t wordt beslist een werk uit te voeren wil dat niet noodzakelijk zeggen dat degene die eigenaar is op het ogenblik van de beslissing de rekening zal moeten betalen. De werken moeten immers eerst nog uitbesteed worden, vervolgens toegewezen en uitgevoerd.
Wie eigenaar is op ogenblik dat de syndicus de gelden opvraagt moet betalen, onafgezien van wanneer de werken zijn beslist.

Er is één uitzondering op die regel: indien de eigenaar volmacht heeft gegeven aan de koper om (in zijn plaats) deel te nemen aan de algemene of bijzondere vergaderingen die zouden plaatsvinden tussen de ondertekening van de compromis en het verlijden van de akte, dan vallen alle kosten van de genomen beslissingen onmiddellijk ten laste van de koper. Het is bijgevolg niet aan te raden voor de koper om van dergelijke volmacht gebruik te maken!

[naicwill]

Wet
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

[asperger]

Wet
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

Ja dat is het. Misschien moet de koper dan best expliciet de volmacht weigeren.

[naicwill]

Vaste datum eigendomsoverdracht:
Advocate Clabots:
"Eerstens is het van belang om met betrekking tot deze problematiek
precies vast te stellen op welk moment men spreekt van
“de fotofinish”, of “het scharniermoment” waarop de
betalingsverplichting van de ene naar de andere partij overgaat.
De wetgever heeft nu voorzien, in art. 577-11 B.W., dat dit het geval
is op het ogenblik dat de eigendomsoverdracht “vaste datum”
krijgt (en dus niet louter de datum of het moment dat de
overeenkomst tot stand komt).
Vaste datum verkrijgt een eigendomsoverdracht door
- Registratie
- Overlijden van één van de partijen
- Opname van de hoofdinhoud van de onderhandse akte in een
authentieke akte.

Vaste datum eigendomsoverdracht is dus datum authentieke akte.