aanpassing basisakte

[pnobels]

Beste,

wij hebben enige jaren geleden een appartement aangekocht op plan. Dit is nu in aanbouw. In de basisakte stond dat het dak kon geëxploiteerd worden door derden (promotor). En dat de inkomsten daarvan ook naar deze derden zou gaan. Lees : men kan reclamepanelen of zendmasten op het dak zetten.

Daar waren wij natuurlijk niet mee akkoord. De verkoper en promotor hebben ingestemd om dit te wijzigen. Er is dus een verkoopsovereenkomst gesloten waarin stond dat dit dak niet zou geêxploiteerd worden. En bij de notaris is specifiek in de akte een regel bijgevoegd dat de promotor aan deze voorwaarde verzaakt.

Ondertussen zijn we een jaar verder. Het gebouw is in aanbouw. En volgende week komt er een bijzonder algemene vergadering, waar de promotor op zijn woorden gaat terugkomen en dus gaat proberen de basisakte in zijn originele vorm te laten goedkeuren. Aangezien vele appartementen nog steeds niet verkocht zijn is de kans dus reëel dat hij daarvoor over de nodige quotiteit beschikt.

Ik heb artikel 577-7 eens bekeken betreffende de voorwaarden voor het wijzigen van de basisakte. Het is niet echt duidelijk of voor dit een drie vierde of vier vijfde meerderheid nodig is (voor vier vijfde zou dit een bestemmingswijziging kunnen zijn, namelijk commerciële exploitatie).

Maar nog belangrijker is dat ik niet weet of men zomaar kan terugkeren op wat bij een notaris getekend is? Men heeft uitdrukkelijk verzaakt aan dit nut (was trouwens niet alleen bij ons gebeurd, nog andere kopers hadden dit opgemerkt en bij de notaris zo laten noteren). Als promotor, en dus eigenaar van nog niet verkochte appartementen, heeft men natuurlijk het gigantische voordeel dat men over voldoende quotiteit beschikt om iets door te drukken.

[mava105]

Let wel op: promotor heeft op de AV maar 1 (één) stem, ook al is maar 10 % van de appartementen verkocht. Hij kan dus nooit zijn wil opleggen.

[pnobels]

Ik dacht ook al dat er zoiets bestond maar kon dit niet terugvinden. Nu heb ik me wel laten vertellen dat er blijkbaar een verschil is als er één verkoper (promotor) is, of meerdere? In ons geval bestaan de verkopers uit vier vennootschappen, waarvan één de bouwheer is, en de andere drie de grondeigenaars.

[adsummam]

http://www.juridischforum.be/forum/view ... 17c#p88102

Opgelet : 1 stem ≠ 1 stem gepondereerd volgens quotiteten

B.W. Art. 577-6 § 7

”Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als
lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.”

Voor ”vier vennootschappen”, wie is de verkoper ?

Herlees uw basisakte en/of contacteer uw notaris.

[naicwill]

Appartementsrecht, rol en rechten van de bouwpromotor

De vastgoedpromotor als mede – eigenaar … andere rechten ?

http://www.villajuris.be/index.php/actu ... uwpromotor

[naicwill]

Deskundige Peter Leyseele op dit forum
"Citaat van dit forum =
Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen. Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.
De betrokken eigenaar kan dus enkel de beslissing aanvechten voor de Rechtbank binnen de 3 maanden na de Algemene Vergadering (oude wetgeving). Op een volgende AV eenzelfde dagordepunt laten herleven (zodat er opnieuw kan worden over gestemd en waardoor er een nieuwe protesttermijn zou ontstaan) kan niet en vormt rechtsmisbruik. Met de nieuwe appartementswet wordt de termijn op 4 maanden gebracht.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=72434

[asperger]

Aangezien vele appartementen nog steeds niet verkocht zijn is de kans dus reëel dat hij daarvoor over de nodige quotiteit beschikt.

Zonder medestanders bij de andere eigenaars kan het vereiste stemmenquorum om dat goed te keuren tijdens een AV of BAV niet behaald worden.
Indien jij de enige tegenstem levert, ja dan......

[naicwill]

Wet
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

Art. 577-7

§ 1 De algemene vergadering beslist:

1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen:



b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;


Art. 577-9
§ 2 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond

[asperger]

De tussenkomst van een Rechter op basis van art. 577-9 is steeds subsidiair.
Dat houdt in dat de Rechter maximaal rekening zal houden met de wil van de
meerderheid der mede-eigenaars (voor zover in de legaliteit).
Een vordering waar slechts één eigenaar achterstaat zal niet veel kans maken.
Daarom is het voor TS van belang te weten of hij al of niet alleenstaat met zijn eis.

[pnobels]

Wel, ik weet meer maandagavond. Maar het gaat over :

Besloten Vennootschap A en B
NV C
NV D

A,B en C zijn grondeigenaars, D bouwheer. En samen de verkopers.

Alleen zal ik zeker niet staan. Ik weet ook alleen met 100% zekerheid wat in mijn verkoopsovereenkomst staat. Daar staat duidelijk in als opschortende voorwaarde dat er op dit dak geen exploitatie mocht gebeuren. En zoals vermeld staat bij de akte die bij de notaris getekend is duidelijk dat de verkopers aan deze eis verzaken.

[asperger]

Het speelt geen enkele rol hoeveel natuurlijke en/of rechtspersonen eigenaar zijn van de nog niet verkochte appartementen.
Zoals reeds vermeld is dat totaal irrelevant want het enige dat telt in het beslissingsproces (stemmen in de AV) zijn de aandelen van de appartementen in het gehele gebouw. Dubbeltellingen zijn dus uitgesloten en bovendien kan, zoals ook reeds vermeld, niemand aan de stemming deelnemen voor meer dan de op de AV aanwezige quotiteiten.

[naicwill]

"A,B en C zijn grondeigenaars, D bouwheer. En samen de verkopers."

Art. 577-6

§ 1 Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.

[pnobels]

Voila, we zijn zo ver. Gisteren hebben de vier verkopers hun macht uitgeoefend. En dus de stemming naar hun hand gezet. De notaris van de verkoper was ook van de partij. Op mijn vraag hoe het kon dat drie partijen - genaamd verkoper - toch de benodigde quotiteit konden behalen, ondanks het feit dat de wet bepaalt dat de verkoper niet meer aandelen kan hebben dan de som van alle andere privatieve eigenaars kreeg ik als antwoord : dat kan. De beslissing over het recht van opstel stond niet op de dagorde en kan alleen maar op een volgende buitengewone vergadering aangepast worden. Men schuift het probleem dus altijd maar voor zich uit. Volgens mij rest er nu alleen nog maar volgende scenario :

1. bij vredegerecht vergadering ongeldig laten verklaren
2. aanvraag BAV met als agendapunt recht van opstal annuleren in de statuten
3. veel kans dat de eigenaars (als punt 1 slaagt dan eigenaar zullen zijn) gaan tegenstemmen, en deze aanpassing in de basisakte gaan tegenwerken waardoor we dus niet over drie vierde quotiteit gaan beschikken
4. als ze tegenstemmen is duidelijk dat ze dat nooit gaan wensen aan te passen en rest me maar één ding : terug naar vredegerecht en verkoop ongedaan laten maken omdat de verkoper niet aan de opschortende voorwaarde wil voldoen

Lijkt me een lange en dure leidensweg...

[asperger]

Wat er wordt beweerd kan enkel indien die verschillende verkopers elk -volledig onafhankelijk van elkaar- het volledige alleen-eigendomsrecht hebben over een aantal appartementen.
Ik vermoed/vrees dat dit het geval is, vandaar de verklaring van de notaris.

[naicwill]

"beslissing over het recht van opstel stond niet op de dagorde en '

Dus is er nog niets beslist.
Waarover is er gisteren gestemd?