volledige landmeting verplicht?

[Richard Visser]

Wij verkopen twee naast elkaar gelegen percelen afzonderlijk die als 1 perceel zijn gebruikt , dus zonder erfgrens of hek tussen de twee percelen. Kadastraal is er niets verandert door splitsing of verkaveling; het warren al twee kavels. Wij hebben besproken met de makelaar dat het wenselijk is dat de erfgrens zichtbaar wordt door afpaling van een landmeter. Één van de twee percelen wordt nu verkocht. Alleen de akte moet nog passeren.
Onze makelaar heeft een landmeter ingeschakeld die hiervoor € 2219,- in rekening wil brengen voor het volledig afpalen van twee percelen; Wij krijgen alleen een factuur, er werden met ons voorafgaand geen afspraken gemaakt Ons inziens is het afpalen van de grens tussen de twee percelen voldoende (twee palen). Daarbij bleek dat er nog geen paaltje in de grond staat en hij verzocht eerst te betalen alvorens af te palen.
In de voorlopige overeenkomst voor overdracht van één van de percelen. is over afpalen of een getekend plan geen eis opgenomen. De notaris stelt nu dat er een getekend (door de landmeter) plan moet liggen. Wij hebben gevraagd naar de wettelijke grond hiervoor. En waarom dit nu opeens een ontbindende voorwaarde is geworden die ons eerder niet bekend was. Er is al wel een plan van de landmeter van de twee percelen maar niet getekend.
Wij nemen hier voorlopig geen genoegen mee maar over een week zitten we bij de notaris: Wij hebben geen opdracht gegeven voor deze in onze ogen te omvangrijke opgevatte dienst. De landmeter bond wel enigszins in. Eerst was btw betalen niet noodzakelijk (wij zijn NL-ers). Toen was vooruitbetaling van het volledige bedrag niet noodzakelijk en nu wordt gesteld dat voor de akte er maar één perceel hoeft te worden afgepaald. Dus voor ca. de helft van de kosten. Er is dus sprake van willekeur.
We hebben een oud plan uit 1988 met een stempel en handtekening van de gemeente waarop de grens staat en nogmaals; deze is niet gewijzigd, hij is alleen niet zichtbaar.

Wij willen nog steeds meewerken en betalen aan afpaling van de grens maar vinden deze gang van zaken ver beneden alle peil.

Ik heb een paar vragen:
1. Is volledige afpaling noodzakelijk in zo'n situatie; is er een wettelijk grond voor? De landmeter beroept zich op artikel 1608 van het Burgerlijk Wetboek. Hier staat echter niets over landmeting. Ook makelaar en notaris hebben nog geen overtuigend argument gegeven.
2 .Kan onze, of de notaris van de kopers er, nadat er niets over in de voorlopige overeenkomst staat, er nu een ontbindende voorwaarde van maken?
3. Is voor het vaststellen (afpalen) van één zijde van een perceel de afpaling van het hele perceel noodzakelijk, of zelfs twee percelen? Kan worden volstaan met het plaatsen van twee palen?
4. Met welke kosten mag ik normaliter rekening houden?
5. Kan een kopie van een plan van de gemeente uit 1988 met handtekening en stempel volstaan als er om een getekend plan wordt gevraagd?
Het delen van uw kennis en expertise hierover wordt zeer op prijs gesteld!

Met vriendelijke groet,
Richard Visser

[Sirkii]

Dat de notaris van de koper een afpaling "eist" voor z'n klant is normaal: als koper wil je toch ondubbelzinnig de grens van je perceel kennen. Dit heeft in sé niets met wetteksten te maken. Een niet door een landmeter geplaatste afpaling kan later door de buur op eenvoudig verzoek (door een (door de vrederechter aangestelde) landmeter) verplaatst worden.

Méér dan 2000€ is veel te veel. Ken eenvoudigweg de opdracht niet aan de voorgestelde landmeter toe (makelaar gaat hier buiten z'n boekje) en stel zelf een landmeter aan als je akkoord gaat om de afpaling voor je rekening te nemen : In principe betaalt de koper voor de afpaling (hij is immers vragende partij) doch dat kan natuurlijk anders overeengekomen worden ...

't Is wel zo dat de notaris hier blijkbaar geen genoegen neemt met het bestaande opmetingsplan in in't belang van de koper een nieuw officieel opmetingsplan eist. Dit kan omdat de grens blijkbaar niet duidelijk is.

Dat je als particuliere Nederlander in België géén BTW moet betalen is bullshit : enkel als bedrijf is dit zo (omdat in het buitenland betaalde BTW niet in eigen land kan gerecupereerd worden zijn B2B transacties vrijgesteld van BTW.

[mava105]

Een landmeter kan niet zomaar ergens in de natuur in het wilde weg een grens bepalen.
Daarvoor moet hij vertrekken van andere vaste merkpunten in die natuur. Soms moeten die opnieuw worden bepaald als de officiële grensstenen verdwenen zijn. Hij mag zich niet zomaar richten op een bestaande haag of draadafsluiting, want die kunnen verkeerd staan. Dat is misschien het probleem.

[Richard Visser]

Hallo Sirkii, Mava105,
Dank voor jullie reactie! Helpt me zeker verder. Het idee van een aadere landmeter had ik idd ook al.
Men mag afpaling uiteraard eisen maar dan had dat eerder als ontbindende voorwaarde moeten worden vastgelegd. Daar is geen sprake van. Wij willen de grens ook wel laten afpalen maar niet voor een dergelijk bedrag, de helft vinden we al veel. In Nederland geldt in zo'n situatie een kostenpost van ca. € 300,-
Ik kan me voorstellen dat ervoor afpalen referentiepunten nodig zijn . De landmeter stelt dat hij GPS gebruikt maar dan toch het hele perceel moet worden bemeten. Maar je meet toch wat nodig is om die ene grens te bepalen en niet perse alles, of zelfs twee percelen? Als je dat doortrekt moet je het naburige perceel ook opnieuw bemeten etc..

[Sirkii]

Kontakteer gewoon zelf een paar landmeters in de buurt om offertes te vragen.... Tenzij je al toegezegd hebt ben je niet gebonden aan die malafiede makelaar/landmeter.

[Franciscus]

www.geopunt vlaanderen.be daar ka je ook al wat mee . Ook de gemeente heeft de referentiepunten.

[MarkiZN]

Ik heb vorig jaar een perceel van 1500m2 later opmeten en herverdelen dwz de bestaande 4 hoekreferentiepunten gaan opzoeken ( wij dachten dat ze weg waren maar 3 staken wel degelijk onder de grond) en het perceel in 2 gelijke stukken verdelen ( dat hield in dat in de 2 bijkomende palen halverwege de 2 andere palen werden geplaatst). Dit heeft 750 € gekost en daarin zat ook nog wat administratief opzoekingswerk bij de gemeente ivm een gracht. Aangezien het in jullie geval om 2 percelen gaat waartussen de grens niet duidelijk is, zou ik beginnen met es te gaan zien aan de uiterste hoekpunten van de 2 percelen of je deze 4 referentiepalen niet kan vinden. En als je een idee hebt van waar de scheiding ligt tussen de 2 percelen, ook daar es gaan zien. Anders kan je via Geopunt.be via het adres en vervolgens Basiskaart GRB aanklikken en dan met de tool meten hoeveel meter waar de grens tussen de 2 percelen zich bevindt en dan daar es proberen graven. Als die niet te vinden zijn, zal hij er dus 2 nieuwe moeten zetten. Landmeters kunnen zich bij het ontbreken van grenspalen, ook enkel maar op vorige opmetingen of de afsluiting baseren. Het is pas de laatste jaren dat de opmetingen geo-gereferenceerd worden en je dus een absoluut punt hebt.