Wij zijn mede eigenaar van 12 autostaanplaatsen. Het gebouw bestaat nog maar recent en de syndicus werd ons toegewezen door de bouwpromotor. Momenteel is hij zijn 2de jaar bezig.
Wij - en ook andere eigenaars - zijn helemaal niet tevreden over deze persoon. Als een eigenaar een vraag heeft voor andere eigenaars bijv. om één of ander werk te laten uitvoeren of offerte te vragen, dan behoort dit toch tot de taak van de syndicus om dit aan de mede eigenaars voor te leggen ?
Onze syndicus doet echter niets. We hebben wel telefonisch van hem vernomen dat hij geen ondernemingsnummer heeft kunnen krijgen omdat er in de basisakte volgende clausule staat. Het enige wat hij wel doet is jaarlijks zijn factuur sturen en zijn jaarlijkse beheerloon (ong. 250 euro beheer)
"2.1 Het brengen van betreffende autostaanplaatsencomplex onder het regime van de mede-eigendom en de gedwongen onverdeeldheid:
Vervolgens heeft de verschijner het volgende verklaard:
- dat hij kennis heeft genomen van de bepalingen en het toepassingsgebied van de Wet van 8 juli 1924 op de appartementsmede-eigendom, gewijzigd door de Wet van 30 juni 1994 en laatst gewijzigd door de Wet van 2 juni 2010.
- dat hij het voorschreven autostaanplaatsencomplex onder het regime van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid wenst te plaatsen, maar dat hij beslist heeft dat afdeling II van hoofdstuk III van het Burgerlijk Wetboek betreffende de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (namelijk de artikels 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek) niet van toepassing is, aangezien deze residentie slechts een zeer beperkt aantal gemeenschappelijke delen bevat, te weten de zakelijke eigendomsrechten en de constructieve elementen van het complex. "
Mijn vraag is :
- is de overeenkomst die werd gemaakt tussen hem en de mede eigenaars wel wettelijk ? Op de overeenkomst staat : "overeenkomst tussen de Vereniging van Mede eigenaars van ....." . Op het moment van de opmaak hiervan, was hij echter waarschijnlijk nog niet op de hoogte dat hij geen ondernemingsnummer kon bekomen.
- behoort het niet tot de standaardtaken van de syndicus om vragen van één of andere eigenaar te verspreiden onder de andere mede eigenaars ?
- de overeenkomst is gestart in de maand juni 2015. Zijn beheerskosten verschuldigd per jaar of per kalenderjaar, want hij rekent af in januari en rekende dus na 6 maanden terug een jaar beheerkosten aan voor 2016.
- Als bijv. één eigenaar weigert de afrekening van beheer en andere kosten te betalen, wat kan de syndicus daar tegen doen ?
Alle nuttige inlichtingen en tips zijn welkom.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Deskundige Peter Leyseele:
"Als de artikelen 577-3 e.v. B.W. in de akte werden uitgesloten, dan dient te worden teruggevallen op artikel 577-2 B.W. waarvan paragraaf 9 van dwingend recht is. Alsdan kan de VME zich ook niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen. Een syndicus is niet verplicht. Onder het dwingende regime ressorteren dient thans te worden beslist met eenparigheid, dus alle eigenaars zonder uitzondering.
Als nog niet alle panden verkocht zijn, dan zou ik toch proberen te bekomen dat de uitsluiting verdwijnt want een gebouw met 8 appartementen dat geen RP heeft......ik frons de wenkbrauwen."
advocate Clabots
Geachte
Voor zover de aard van het gebouw dit toelaat, mag men inderdaad in de statuten afstand doen van de toepassing van de dwingende Appartementswet.
De gevolgen zijn dat de algemene regeling inzake mede - eigendom, vervat in het oorspronkelijke artikel 577-2 B.W. van toepassing is.
Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate, met specialisatie in mede-eigendom
http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-alge ... mmer-vme-0
Wet: enkel 577-2 is van toepassing, dus functie syndicus bestaat hier niet.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=21331
"Als de artikelen 577-3 e.v. B.W. in de akte werden uitgesloten, dan dient te worden teruggevallen op artikel 577-2 B.W. waarvan paragraaf 9 van dwingend recht is. Alsdan kan de VME zich ook niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen. Een syndicus is niet verplicht. Onder het dwingende regime ressorteren dient thans te worden beslist met eenparigheid, dus alle eigenaars zonder uitzondering.
Als nog niet alle panden verkocht zijn, dan zou ik toch proberen te bekomen dat de uitsluiting verdwijnt want een gebouw met 8 appartementen dat geen RP heeft......ik frons de wenkbrauwen."
advocate Clabots
Geachte
Voor zover de aard van het gebouw dit toelaat, mag men inderdaad in de statuten afstand doen van de toepassing van de dwingende Appartementswet.
De gevolgen zijn dat de algemene regeling inzake mede - eigendom, vervat in het oorspronkelijke artikel 577-2 B.W. van toepassing is.
Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate, met specialisatie in mede-eigendom
http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-alge ... mmer-vme-0
Wet: enkel 577-2 is van toepassing, dus functie syndicus bestaat hier niet.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=21331
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Bedankt alvast voor de reactie. Maar concreet :
- het zijn 12(niet 8) autostaanplaatsen waarvan er 2 nog toebehoren (en waarschijnlijk te koop staan) aan de bouwpromotor
- Als ik het goed begrijp is dus art. 577-2 van kracht. Heb ik daarnet doorgenomen.U zegt dat er eenparigheid moet zijn. Dus als wij bijv. de syndicus niet wensen, wat kunnen we dan doen. Hem (aangetekend) opzeggen ? Of zijn eerstvolgende rekening niet betalen ?
- Wat kan hij dan doen met bijv. de elektriciteit- en andere meters ?
Vr.gr.
- het zijn 12(niet 8) autostaanplaatsen waarvan er 2 nog toebehoren (en waarschijnlijk te koop staan) aan de bouwpromotor
- Als ik het goed begrijp is dus art. 577-2 van kracht. Heb ik daarnet doorgenomen.U zegt dat er eenparigheid moet zijn. Dus als wij bijv. de syndicus niet wensen, wat kunnen we dan doen. Hem (aangetekend) opzeggen ? Of zijn eerstvolgende rekening niet betalen ?
- Wat kan hij dan doen met bijv. de elektriciteit- en andere meters ?
Vr.gr.
"Onder het dwingende regime ressorteren dient thans te worden beslist met eenparigheid, dus alle eigenaars zonder uitzondering. "
Peter Leyseele wil hiermee zeggen dat indien men artikels 577-3 en volgende van toepassing zou
willen,hiervoor eenparigheid van eigenaars nodig is
Dat willen jullie niet.
Peter Leyseele wil hiermee zeggen dat indien men artikels 577-3 en volgende van toepassing zou
willen,hiervoor eenparigheid van eigenaars nodig is
Dat willen jullie niet.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Art. 577-8
§ 1 Wanneer de syndicus niet in het reglement van mede-eigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde.
De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van de mede-eigenaars moeten worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.
Indien hij is aangesteld in het reglement van mede-eigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.
Vermits dit wetsartikel niet geldt, er is geen syndicus,dus kan er ook geen schriftelijke overeenkomst afgesloten
worden met jullie vme
§ 1 Wanneer de syndicus niet in het reglement van mede-eigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde.
De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van de mede-eigenaars moeten worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.
Indien hij is aangesteld in het reglement van mede-eigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.
Vermits dit wetsartikel niet geldt, er is geen syndicus,dus kan er ook geen schriftelijke overeenkomst afgesloten
worden met jullie vme
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Op het eerste zicht is er een tegenstrijdigheid:
enerzijds uitsluiting van de artikelen 577-3 e.v. B.W.;
anderzijds is er blijkbaar toch een syndicus, één van de organen van het beheer van de mede-eigendom;
Hoe werd er een afspraak gemaakt over de erelonen van die "syndicus".
Wat staat er in zijn contract?
Het lijkt erg op een vrouw die een beetje zwanger is maar toch niet echt.
enerzijds uitsluiting van de artikelen 577-3 e.v. B.W.;
anderzijds is er blijkbaar toch een syndicus, één van de organen van het beheer van de mede-eigendom;
Hoe werd er een afspraak gemaakt over de erelonen van die "syndicus".
Wat staat er in zijn contract?
Het lijkt erg op een vrouw die een beetje zwanger is maar toch niet echt.
"Politici verkiezen echter liever de bedenkelijke heldenstatus van betweter te belichamen tegenover die van de minus habens." (Victor Dauginet in "Het belaste land", pagina 72)
Dat is toch wat ik zeg. Er is zogezegd een syndicus maar volgens de basisakte + de wetgeving kan er geen zijn.Asperger, er kan geen syndicus zijn
Leer tovh een de wet ,de vme heeft geen rechtspersoonlijkheid.
Er kan dus ook geen VME zijn, laat staan dat die rechtspersoonlijkheid zou hebben.
Maar toch betalen ze een syndicusereloon.
Die toestand is nog onwaarschijnlijker dan de oplossing voor de kwadratuur van de cirkel.
Alleszins heeft de bouwheer gehandeld in strijd met de bepalingen van de statuten van het gebouw.
Dat is een zekerheid.
"Politici verkiezen echter liever de bedenkelijke heldenstatus van betweter te belichamen tegenover die van de minus habens." (Victor Dauginet in "Het belaste land", pagina 72)
Ik geef nog even de chronologie :
Op 1/6/2015 is heeft op aandringen van de bouwpromotor een AV plaatsgevonden waarin de syndicus zich voorstelde. Er waren toen 6 van de 12 staanplaatsen verkocht. De 6 eigenaars stemden in met de syndicus. Volgens hem kon dan de VME van start gaan ; hij moest nog wel een nummer aanvragen. Hij overhandigde een contract met het tarief van zijn ereloon en wat daar is inbegrepen en niet inbegrepen en iedereen heeft dat ondertekend. Beetje later kregen we de afrekening met ereloon, provisies en startkapitaal (40 euro per staanplaats).
Begin 2016 kregen de afrekening van het jaar 2015 en de provisies voor het jaar 2016 met weer een volledig jaar ereloon. Hebben we betaald mits aftrek van het teveel betaalde voor 2015.
Momenteel zijn er 10 staanplaatsen verkocht en nog 2 niet.
Op wiens naam de meters staan, weet ik niet. De meters zijn pas overgenomen 2de helft 2015, dus een afrekening zal er nog niet echt zijn. Ik wacht af of wij kopie van die rekeningen zullen krijgen bij de e.v.afrekening januari 2017. Hij heeft enkel een kopie van de brandverzekering toegestuurd en die staat op naam van zijn firma, niet op naam van de VME. Ik heb toen nog gemaild dat hij er rechtsbijstand moest bijvoegen want dit was niet voorzien. Ik weet niet of hij dit dan gedaan heeft.
Dat is tot hiertoe het verhaal en zoals gezegd, als je hem iets telefonisch of per mail vraagt, hij doet het niet.
Dus heb ik veel goesting om in januari 2017 ook niets te doen.
Op 1/6/2015 is heeft op aandringen van de bouwpromotor een AV plaatsgevonden waarin de syndicus zich voorstelde. Er waren toen 6 van de 12 staanplaatsen verkocht. De 6 eigenaars stemden in met de syndicus. Volgens hem kon dan de VME van start gaan ; hij moest nog wel een nummer aanvragen. Hij overhandigde een contract met het tarief van zijn ereloon en wat daar is inbegrepen en niet inbegrepen en iedereen heeft dat ondertekend. Beetje later kregen we de afrekening met ereloon, provisies en startkapitaal (40 euro per staanplaats).
Begin 2016 kregen de afrekening van het jaar 2015 en de provisies voor het jaar 2016 met weer een volledig jaar ereloon. Hebben we betaald mits aftrek van het teveel betaalde voor 2015.
Momenteel zijn er 10 staanplaatsen verkocht en nog 2 niet.
Op wiens naam de meters staan, weet ik niet. De meters zijn pas overgenomen 2de helft 2015, dus een afrekening zal er nog niet echt zijn. Ik wacht af of wij kopie van die rekeningen zullen krijgen bij de e.v.afrekening januari 2017. Hij heeft enkel een kopie van de brandverzekering toegestuurd en die staat op naam van zijn firma, niet op naam van de VME. Ik heb toen nog gemaild dat hij er rechtsbijstand moest bijvoegen want dit was niet voorzien. Ik weet niet of hij dit dan gedaan heeft.
Dat is tot hiertoe het verhaal en zoals gezegd, als je hem iets telefonisch of per mail vraagt, hij doet het niet.
Dus heb ik veel goesting om in januari 2017 ook niets te doen.
VME, syndicus, AV,...dat zijn allemaal organen van de gedwongen mede-eigendom waar jullie basisakte de toepassing van heeft uitgesloten...
Indien tijdens die AV alle eigenaars unaniem akkoord gingen om toch te opteren voor de regels van de gedwongen mede-eigendom dan moeten de statuten overeenkomstig worden aangepast. Eerst dan kan de VME erkend worden en een ondernemingsnummer krijgen.
Het is het één of het ander. Beide regimes tegelijk gaat niet.
Indien tijdens die AV alle eigenaars unaniem akkoord gingen om toch te opteren voor de regels van de gedwongen mede-eigendom dan moeten de statuten overeenkomstig worden aangepast. Eerst dan kan de VME erkend worden en een ondernemingsnummer krijgen.
Het is het één of het ander. Beide regimes tegelijk gaat niet.
"Politici verkiezen echter liever de bedenkelijke heldenstatus van betweter te belichamen tegenover die van de minus habens." (Victor Dauginet in "Het belaste land", pagina 72)
"VME, syndicus, AV,...dat zijn allemaal organen van de gedwongen mede-eigendom waar jullie basisakte de toepassing van heeft uitgesloten..."
Clabots
"OP een ander forum:
Wél belet e.e.a. niet dat u voor het beheer van het gebouw hier en daar de (vrijblijvende) mosterd haalt bij de dwingende wetgeving, waarvan de toepassing weliswaar werd uitgesloten.
Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT – LOMMEL
De taken die nu door de syndicus gedaan worden ,moeten dan door een mede eigenaar
gedaan worden : betalen facturen en de andere eigenaars moeten in verhouding van hun aandelel
voorschieten aan betrokken eigenaar.
Wat is gemeenschappelijk behalve de grond en inrit?
Clabots
"OP een ander forum:
Wél belet e.e.a. niet dat u voor het beheer van het gebouw hier en daar de (vrijblijvende) mosterd haalt bij de dwingende wetgeving, waarvan de toepassing weliswaar werd uitgesloten.
Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT – LOMMEL
De taken die nu door de syndicus gedaan worden ,moeten dan door een mede eigenaar
gedaan worden : betalen facturen en de andere eigenaars moeten in verhouding van hun aandelel
voorschieten aan betrokken eigenaar.
Wat is gemeenschappelijk behalve de grond en inrit?
Laatst gewijzigd door naicwill op 04 jul 2016 12:41, 1 keer totaal gewijzigd.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Wél belet e.e.a. niet dat u voor het beheer van het gebouw hier en daar de (vrijblijvende) mosterd haalt bij de dwingende wetgeving, waarvan de toepassing weliswaar werd uitgesloten.
Zal dan maar miniem zijn want de organen van het medebeheer kunnen niet op correcte wijze benoemd worden of werken.
Uit de uitleg van TS blijkt dat er een VME zou zijn, een AV en een syndicus.
Het probleem van TS dat hij stelt in zijn vraag mbt de rechtspersoonlijkheid zal geen oplossing kunnen vinden.
Zal dan maar miniem zijn want de organen van het medebeheer kunnen niet op correcte wijze benoemd worden of werken.
Uit de uitleg van TS blijkt dat er een VME zou zijn, een AV en een syndicus.
Het probleem van TS dat hij stelt in zijn vraag mbt de rechtspersoonlijkheid zal geen oplossing kunnen vinden.
"Politici verkiezen echter liever de bedenkelijke heldenstatus van betweter te belichamen tegenover die van de minus habens." (Victor Dauginet in "Het belaste land", pagina 72)