Gemeenschappelijke ruimte bevind zich tegen prive

[Dorien78]

Het volgende probleem doet zich voor: wij wonen in een gelijkvloersapp. ons tuinhuis staat achterin onze tuin. Het tuinhuis staat in de verkoopsakte als exclusief en privaat voor ons. Op de basisakte is dit niet het geval en is het tuinhuis dus gemeenschappelijk. Wij kunnen nu de vorige eigenaar aanklagen hierover dat hij een gemeenschappelijke ruimte verkocht heeft aan ons. Zover zijn we al!
Dus onze tuin is wel exclusief en privaat voor ons. Het tuinhuis is gemeenschappelijk. Maar toegang tot het tuinhuis kan enkel indien er door onze tuin wordt gewandeld. Moeten wij deze toegang verschaffen?? Er is mogelijkheid om een deur langs de achterkant vh tuinhuis te maken waardoor er niemand door onze prive moet lopen maar hier is een mede eigenaar niet akkoord mee. Ik wil uiteraard niet elke eigenaar door mijn tuin zien wandelen dus kan ik hier iets aan doen? Kan ik toegang weigeren aangezien ons privegedeelte volledig tot de toegang van de gemeenschappelijke ruimte loopt? In de basisakte staat enkel dat wij toegang moeten verlenen op onze privétuin indien er een doorgang naar de ondergrondse garage bevind. Maar dit is niet het geval!

[mava105]

Wat heeft de AV destijds hierover goedgekeurd? Het privatieve en exclusieve karakter van de tuin zal waarschijnlijk in de basisakte staan. Dat tuinhuis is er meer dan waarschijnlijk in de latere jaren door iemand bijgezet, vermits het niet is vermeld in de basisakte. Door wie werd het geplaatsts ? Met welke goedkeuring? Met welke verplichtingen?
Je kan dit opzoeken door in al de verslagen van de Algemene Vergaderingen van de voorgaande jaren te gaan zoeken, of te vragen aan de syndicus.

[naicwill]

http://www.juridischforum.be/forum/view ... 92#p421792

[Luc]

(...) Dus onze tuin is wel exclusief en privaat voor ons. (...)

@dorien
Wat zijn de exacte bewoordingen gebruikt in de basisakte om dit te staven?
Ik vermoed dat de tuin gemeenschappelijk is, met een een soort van erfdienstbaarheid ten voordele van een privatief kavel.
De exacte tekst is in dit geval van essentieel belang.

[asperger]

Het tuinhuis kan samen met de tuin gemeenschappelijk zijn maar het gebruik privatief.
Ik denk dat ik deze vraag vroeger reeds beantwoord had.

"Dus onze tuin is wel exclusief en privaat voor ons. Het tuinhuis is gemeenschappelijk."
Als de tuin privatief gebruik is en het tuinhuis staat in die tuin dan kan het gebruik van het tuinhuis ook maar enkel privatief zijn.

Ik denk niet dat de verkoper u bedrogen heeft.

[Luc]

Het tuinhuis kan samen met de tuin gemeenschappelijk zijn maar het gebruik privatief.
Ik denk dat ik deze vraag vroeger reeds beantwoord had.

Menen ligt dicht bij Kortrijk. Persoonlijk concentreer ik mij liever op de feiten.
In dit geval is de exact tekst van de basisakte van kapitaal belang, vooraleer men een opinie kan geven.

[asperger]

Daarom schreef ik "kan" en niet "is"!
Maar dat een tuinhuis dat zich in een tuin bevindt waarvan het gebruik louter privatief is zou gebruikt kunnen worden door
de mede-eigenaars is totaal ongeloofwaardig.

[naicwill]

"Kan ik toegang weigeren aangezien ons privegedeelte volledig tot de toegang van de gemeenschappelijke ruimte loopt"

Omdat het gebruiksrecht betrekking heeft op een gemeenschappelijk deel, behoudt de algemene vergadering een vinger in de pap en kan ze zelfs op het recht terugkomen. Eis dus gerust dat de mede-eigenaar vooraf de toestemming vraagt indien hij iets wil wijzigen
https://www.google.be/search?q=Een+mede ... van+de+tui..

[asperger]

Indien het gebruiksrecht in de verkoopsvoorwaarden van het privatief stond kan dat niet zomaar worden "afgepakt".
Het is dan immers geen gedogen maar een recht.
Een recht dat ook invloed had op de aankoopprijs van het appartement en waar men dus voor betaald heeft.
Indien de VME achteraf dat recht "afneemt" (voor zover juridisch mogelijk) moet daar wel een correcte vergoeding tegenover staan.
Zoniet zou het neerkomen op onteigening zonder vergoeding...
Normaal gezien moet het ook wel correct verwoord staan in de basisakte en zoals Luc reeds schreef kennen we de juiste tekst niet.
We moeten dus oppassen met uitleg.

[naicwill]

Statuten primeren aankoopakte
Deskundige Peter Leyseele (=Pedro) op quimmo
(Vervang tuingedeelte door tuinhuis)

"Beste,

In dat geval primeert de statuutakte van het gebouw.
Op basis van uw info werd er u in uw aankoopakte m.a.w. onterecht een gebruiksrecht op het tuingedeelte toegekend.

Indien u dit wenst te bekomen, dan zal dit het voorwerp moeten uitmaken van een dagordepunt alsook van een authentiek wijzigende akte waarin bij toekenning het zakelijk recht dient te worden opgenomen. Tevens zullen de eventueel aan het gebruiksrecht verbonden voorwaarden moeten worden ingeschreven in de akte.
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch ... -stuk-tuin

[naicwill]

"Indien het gebruiksrecht in de verkoopsvoorwaarden van het privatief stond kan dat niet zomaar worden "afgepakt".
Het is dan immers geen gedogen maar een recht.
Een recht dat ook invloed had op de aankoopprijs van het appartement en waar men dus voor betaald heeft"

Een aankoopakte kan nooit de statuten wijzigen.. In de statuten staat dat tuinhuiseen gemeenschappelijk
deel is en enkel de algemene vergadering kan dat wijzigen. De notaris heeft hier een fout gemaakt
door de statuten niet na tekijken .
Nogmaals Peter Leyseele
"De VME is nooit de eigenaar van de gemeenschappelijke onroerende goederen. De VME kan op haar naam geen onroerende goederen bezitten.

Dit neemt echter niet weg dat het behoud en het beheer van deze onroerende gemeenschappelijke goederen exclusief aan de VME toekomt.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=31001
Zij kan dus ook beslissingen nemen aangaande deze goederen.

[asperger]

Tja, we zouden echt eerst de aankoopakte en de basisakte moeten kunnen lezen.

"Dit neemt echter niet weg dat het behoud en het beheer van deze onroerende gemeenschappelijke goederen exclusief aan de VME toekomt.
viewtopic.php?t=31001
Zij kan dus ook beslissingen nemen aangaande deze goederen."

De VME kan niet zomaar de eigendomsrechten van de appartementen beknotten.
Een VME heeft geen onteigeningsbevoegdheid.

"De VME is nooit de eigenaar van de gemeenschappelijke onroerende goederen. De VME kan op haar naam geen onroerende goederen bezitten. "
Dat klopt maar staat buiten de vraag.
Een gebruiksrecht kan wel degelijk deel uitmaken van een appartement en bepalend zijn voor de waarde ervan.

Uiteraard kan een aankoopakte van een appartement de statuten van het gebouw niet wijzigen.
Maar mijn argument gaat nu juist in de omgekeerde richting.

Juridisch draait in dit verband alles om de vraag of het een RECHT is of enkel een (voorwaardelijk) GEDOGEN.
In het eerste geval kan de VME het niet ontnemen want dan is het onteigening en dat kan enkel de overheid doen.
In het tweede geval kan het gedogen herroepen worden.

Ik weet niet of Peter Leysele daar iets over geschreven heeft....

[naicwill]

Juridische dienst Indicator

Omdat het gebruiksrecht betrekking heeft op een gemeenschappelijk deel, behoudt de algemene vergadering een vinger in de pap en kan ze zelfs op het recht terugkomen. Eis dus gerust dat de mede-eigenaar vooraf de toestemming vraagt indien hij iets wil wijzigen
https://www.google.be/search?q=Een+mede ... van+de+tui.

Hier wordt gewoon de wet toegepast.,de mede eigenaar zal natuurlijk een zware fout
In het uitoefenen van zijn recht moeten gemaakt hebben.
De mede eigenaar kan binnen de 4 maand naar de rechter stappen om deze
Beslissing ongedaan te maken,

Dus de av kan ook een agendapunt stemmen dat eigenaars een toegang moeten
Verkrijgen tot tuinhuis(4/5 meerderheid) waartegen eigenaar naar vrederechter
Kan gaan om deze beslissing ongedaan te maken,

[asperger]

Maar onthoudt dat een gebruiksrecht dat je koopt (op correcte wijze welteverstaan zonder fouten van de notaris) niet zonder geldige reden kan worden afgenomen. Zoniet zou men door stemming op de AV het exclusieve gebruiksrecht van de tuin van een gelijkvloers app. kunnen ontnemen om die eigenaar wat te pesten.

Nogmaals; een AV kan geen rechten aan andere mede-eigenaars ontnemen, tenzij diezelfde AV voorafgaand en met bepaalde voorwaarden eraan verbonden zelf die rechten heeft toegekend.

[naicwill]

"Maar onthoudt dat een gebruiksrecht dat je koopt (op correcte wijze welteverstaan zonder fouten van de notaris) niet zonder geldige reden kan worden afgenomen. Zoniet zou men door stemming op de AV het exclusieve gebruiksrecht van de tuin van een gelijkvloers app. kunnen ontnemen om die eigenaar wat te pesten."

U kunt geen gebruiksrecht kopen als de av dat niet gestemd heeft.
zoals ts het hierboven schrijft heeft de notaris een vergissing begaan
Voor het tuinhuis.