Onze VME heeft een aantal jaren geleden een reservekapitaal opgericht.
Jaarlijks wordt er beslist om een bepaald bedrag toe te voegen aan het reservekapitaal.
Het goedgekeurd bedrag wordt dan door de syndicus opgevraagd aan de verschillende privatieven.
Maar nu blijkt dat de syndicus de fout heeft begaan om enkel aan de appartementen een bijdrage te vragen en NIET aan
de eigenaars van de garages. De 105 garages hebben dus nooit 1 EUR gestort in het reservefonds, maar aangezien er slechts 1 VME is voor het hele
gebouw en het reservefonds eigendom is van de VME, genieten de garages nu gratis mee van dat reserfonds.
Is er een mogelijkheid om dit nog recht te zetten?
De AV heeft jaarlijks wel kwijting gegeven aan de syndicus voor zijn beheer en ook de balans goedgekeurd.
Op die balans staat het bedrag van het reservekapitaal correct vermeld.
Wat nu met dit reserfonds? Tot nog toe werd er geen enkele uitgave gedaan via dat fonds.
Het volledige bedrag (zeer groot bedrag) staat nog steeds op een spaarrekening.
Het probleem is aan het licht gekomen nadat wij aan de syndicus vroegen hoeveel ons aandeel in dat fonds bedraagt.
Toen stelden we vast dat het kleiner is dan de som van de jaarlijkse stortingen die we gedaan hebben.....
reservefonds appartementsgebouw
Waar een weg is is een wil.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Lijkt me toch simpel. Als het reservefonds wordt aangesproken om werken uit te voeren, (iets waarvoor het reservefonds toch dient) worden de kosten die tlv de bewoners vallen van dit fonds afgenomen, en krijgen de eigenaars van een garage gewoon een rekening.
-
Franciscus
- Berichten: 38600
reservefonds is globaal bedrag maar is volgens mij ook zoals @mava105 schrijft het is uiteraard per eigenaar / aandelen in de VME.
Garages hebben dus niets bijgedragen.
Garages hebben dus niets bijgedragen.
Vermits het resevekapitaal integrerend deel uitmaakt van de kavel bij verkoop,
moet de syndicus op ieder ogenblik kunnen zeggen hoeveel dit bedraagt..
Dit bedrag is afhankelijk van de inkomsten en uitgaven.
Inkomsten : voorschotten reservekapitaal meestal in functie van de aandelen
maar kan ook in functie van het nut dat de kavel heeft van een gemeenschappelijk
deel of dienst.
Uitgaven: kosten voor grote werken in functie van aandelen en/of Nut
Dit maakt dat de syndicus in zijn boekhouding de rekening reservekapitaal
moet onderverdelen in hulprekeningen .
1 hulprekening bevat destortingen van alle kavels waarvan de voorschotten
en de kosten op dezelfde manier verrekend worden .
In het geval van ts moeten er dus minimaal reeds 2 hulprekeningen reservekapitaal
zijn: appartementen en garages.
Er kunnen er natuurlijk meer zijn als er grote kosten ook in functie van het
Nut berekend worden.
Indien ts in dit geval een opvraging doet aan de syndicus gaat zij het
Juiste bedrag krijgen voor haar stortingen van het appartement
En 0 euro voor garages.
moet de syndicus op ieder ogenblik kunnen zeggen hoeveel dit bedraagt..
Dit bedrag is afhankelijk van de inkomsten en uitgaven.
Inkomsten : voorschotten reservekapitaal meestal in functie van de aandelen
maar kan ook in functie van het nut dat de kavel heeft van een gemeenschappelijk
deel of dienst.
Uitgaven: kosten voor grote werken in functie van aandelen en/of Nut
Dit maakt dat de syndicus in zijn boekhouding de rekening reservekapitaal
moet onderverdelen in hulprekeningen .
1 hulprekening bevat destortingen van alle kavels waarvan de voorschotten
en de kosten op dezelfde manier verrekend worden .
In het geval van ts moeten er dus minimaal reeds 2 hulprekeningen reservekapitaal
zijn: appartementen en garages.
Er kunnen er natuurlijk meer zijn als er grote kosten ook in functie van het
Nut berekend worden.
Indien ts in dit geval een opvraging doet aan de syndicus gaat zij het
Juiste bedrag krijgen voor haar stortingen van het appartement
En 0 euro voor garages.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
16 appartementen, maar er wordt wel een volledige boekhouding gevoerd.@meesje
VME met 20 appartementen of meer ?
Vanzelfsprekend weten we hoe groot het reservekapitaal is, het staat immers op de eindbalans.Vermits het resevekapitaal integrerend deel uitmaakt van de kavel bij verkoop,
moet de syndicus op ieder ogenblik kunnen zeggen hoeveel dit bedraagt..
Dit bedrag is afhankelijk van de inkomsten en uitgaven.
Inkomsten : voorschotten reservekapitaal meestal in functie van de aandelen
maar kan ook in functie van het nut dat de kavel heeft van een gemeenschappelijk
deel of dienst.
Uitgaven: kosten voor grote werken in functie van aandelen en/of Nut
Dit maakt dat de syndicus in zijn boekhouding de rekening reservekapitaal
moet onderverdelen in hulprekeningen .
1 hulprekening bevat destortingen van alle kavels waarvan de voorschotten
en de kosten op dezelfde manier verrekend worden .
In het geval van ts moeten er dus minimaal reeds 2 hulprekeningen reservekapitaal
zijn: appartementen en garages.
Er kunnen er natuurlijk meer zijn als er grote kosten ook in functie van het
Nut berekend worden.
Indien ts in dit geval een opvraging doet aan de syndicus gaat zij het
Juiste bedrag krijgen voor haar stortingen van het appartement
En 0 euro voor garages.
We weten wel waarvoor het reservekapitaal dient, dat was dan ook de vraag niet. Aangezien in onze basisakte geen verdelingen volgens het nut
worden vermeld dienen de opvragingen van het reservekapitaal te gebeuren volgens de aandelen.
Dat wisten we ook reeds, maar nu is voor het eerst vastgesteld dat de syndicus zich jarenlang heeft vergist en niet aan alle privatieven bijdragen
in het reservefonds heeft opgevraagd. Het is ook niet meer te achterhalen of hij dezelfde fout in elk jaar heeft gemaakt: vermoedelijk zijn er jaren geweest dat de opvragingen wel correct waren.
Aangezien het reservekapitaal/reservefonds eigendom is en blijft van de VME is het wettelijke aandeel erin van de privatieven gelijk aan
hun aandeel in de 10 000sten. En daar knelt het schoentje nu. Berekening van de aandelen op de wettelijke wijze kent een aandeel toe ook aan de privatieven die nooit -of niet elk jaar- hebben bijgedragen. Bij recente verkopen werd in de voorafgaandelijke informatie aan de kopers door de syndicus steevast ook een aandeel in het reservefonds toegewezen!
Mijn suggestie aan de syndicus is om pro-rata en met terugwerkende kracht bijdragen op te vragen aan de privatieven die verkeerdelijk vergeten zijn geweest. Op die wijze wordt het evenwicht hersteld. Maar ik stel vast dat de syndicus aarzelt en niets doet. Hij zit uiteraard gekneld tussen mijn verzoek en de onwil van nieuwe eigenaars die verkeerde info betreffende hun aandeel in het fonds (dat eigenlijk nul is op dit ogenblik) hebben gekregen bij hun aankoop. Zij beweren dat ze hoedanook rechten kunnen uitoefenen op dat aandeel in het reservefonds omdat het deel uitmaakte van de voorwaarden/wettelijk verplichte informatie bij aankoop.
Het komt erop neer dat er meer rechten zijn toegewezen dan dat er geld zit in het reservefonds.....
Waar een weg is is een wil.
"Aangezien het reservekapitaal/reservefonds eigendom is en blijft van de VME is het wettelijke aandeel erin van de privatieven gelijk aan
hun aandeel in de 10 000sten. "
Is niet juist ,het wettelijk aandeel van een privatief is gelijk aan het toaal van de stortingen die de eigenaar
Van het privatief gedaan heeft in de loop derjaren.
Dus eigenaars garages hebben niets gestort,dus aandeel gararage in het reservefonds is nul.
Er bestaat geen berekening op wettelijke wijze om aan deze garages een wettelijk deel toe te kennen
Het is daarom dat Mava105 hierboven schreef:
"Lijkt me toch simpel. Als het reservefonds wordt aangesproken om werken uit te voeren, (iets waarvoor het reservefonds toch dient) worden de kosten die tlv de bewoners vallen van dit fonds afgenomen, en krijgen de eigenaars van een garage gewoon een rekening."
Het is dat wat ik hierboven heb uitgelegd maar u begrijpt het blijkbaar niet.
hun aandeel in de 10 000sten. "
Is niet juist ,het wettelijk aandeel van een privatief is gelijk aan het toaal van de stortingen die de eigenaar
Van het privatief gedaan heeft in de loop derjaren.
Dus eigenaars garages hebben niets gestort,dus aandeel gararage in het reservefonds is nul.
Er bestaat geen berekening op wettelijke wijze om aan deze garages een wettelijk deel toe te kennen
Het is daarom dat Mava105 hierboven schreef:
"Lijkt me toch simpel. Als het reservefonds wordt aangesproken om werken uit te voeren, (iets waarvoor het reservefonds toch dient) worden de kosten die tlv de bewoners vallen van dit fonds afgenomen, en krijgen de eigenaars van een garage gewoon een rekening."
Het is dat wat ik hierboven heb uitgelegd maar u begrijpt het blijkbaar niet.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Naicwill: "Het is dat wat ik hierboven heb uitgelegd maar u begrijpt het blijkbaar niet."
Ik begrijp de uitleg maar al te goed want al wat u schrijft wisten we ook zelf al.
Het probleem is dat u niet antwoord op mijn gestelde vraag.
Samengevat is het probleem als volgt:
- tijdens een lange periode werden er niet systematisch opvragingen gedaan voor alle privatieven;
syndicus kan niet meer de volledige historiek tonen (kantoor werd tweemaal overgenomen door ander kantoor)
- er is slechts één reservefonds;
- bij (recente) verkopen werden de kopers door de syndcius (verkeerdelijk) verzekerd (via de verplichte info die bij verkoop moet gegeven worden) dat ze een aandeel van x Eur in het reservefonds hebben; ze hebben de aanvaarding van de betaalde koopprijs daarop gebaseerd;
- hierdoor is de mathematische som van de diverse claims groter dan 100 percent
Vraag is wat de oplossing is om uit dit dilemma te geraken zonder aan de rechten van de diverse eigenaars te raken.
Vraag is NIET het citeren van de wetgeving, enz.; als veelverhuurder hebben we daarvoor de
nodige standaardwerken (o.a. van Timmermans en Kluwer uitgeverij) in onze bibliotheek staan.
Weet iemand een mogelijke uitweg?
Wie kan aansprakelijk gesteld worden voor deze toestand?
Kan iemand een ad rem antwoord verschaffen?
Met dank.
Ik begrijp de uitleg maar al te goed want al wat u schrijft wisten we ook zelf al.
Het probleem is dat u niet antwoord op mijn gestelde vraag.
Samengevat is het probleem als volgt:
- tijdens een lange periode werden er niet systematisch opvragingen gedaan voor alle privatieven;
syndicus kan niet meer de volledige historiek tonen (kantoor werd tweemaal overgenomen door ander kantoor)
- er is slechts één reservefonds;
- bij (recente) verkopen werden de kopers door de syndcius (verkeerdelijk) verzekerd (via de verplichte info die bij verkoop moet gegeven worden) dat ze een aandeel van x Eur in het reservefonds hebben; ze hebben de aanvaarding van de betaalde koopprijs daarop gebaseerd;
- hierdoor is de mathematische som van de diverse claims groter dan 100 percent
Vraag is wat de oplossing is om uit dit dilemma te geraken zonder aan de rechten van de diverse eigenaars te raken.
Vraag is NIET het citeren van de wetgeving, enz.; als veelverhuurder hebben we daarvoor de
nodige standaardwerken (o.a. van Timmermans en Kluwer uitgeverij) in onze bibliotheek staan.
Weet iemand een mogelijke uitweg?
Wie kan aansprakelijk gesteld worden voor deze toestand?
Kan iemand een ad rem antwoord verschaffen?
Met dank.
Waar een weg is is een wil.
Ik geef uw mijn versie, hopelijk kunnen anderen u beter helpen'':
In uw eerste post sprak u enkel:"Maar nu blijkt dat de syndicus de fout heeft begaan om enkel aan de appartementen een bijdrage te vragen en NIET aan
de eigenaars van de garages. De 105 garages hebben dus nooit 1 EUR gestort in het reservefonds"
Indat geval zou er geen enkel probleem zijn: het bedrag van het reservekpaitaal van de
16 appartementen wordt voor elk appartement als voglt bepaald:
Totaal reservekapitaal * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen.
Voor de 105 garages is het bedrag voor elke garage 0 euro.
Dit is volgens mij gemakkelijk boekhoudkundig te verwerken.
In een volgende postt komt u met een andere versie :
"maar nu is voor het eerst vastgesteld dat de syndicus zich jarenlang heeft vergist en niet aan alle privatieven bijdragen
in het reservefonds heeft opgevraagd. Het is ook niet meer te achterhalen of hij dezelfde fout in elk jaar heeft gemaakt: vermoedelijk zijn er jaren geweest dat de opvragingen wel correct waren. "
Welke privatien zijn dit nu,hebben ook appartementen niet jaarlijks betaald en garages wel?
Opnieuw moet getracht wotden de juiste bijdrage van elke kavel tebepalen ,en zo reservekapitaal
Per kavel te bepalen.
hoelang is het reservefonds Al opgericht?
Waarschijnlijk zal het voor alle garages terug 0 zijn
"bij (recente) verkopen werden de kopers door de syndcius (verkeerdelijk) verzekerd (via de verplichte info die bij verkoop moet gegeven worden) dat ze een aandeel van x Eur in het reservefonds hebben; ze hebben de aanvaarding van de betaalde koopprijs daarop gebaseerd;"
Mij baserend op uw eerste versie :
Als het een appartement was heeft de syndicus hen een kleiner aandeell in het reservefonds gegeven
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,
Bij verkoop garage zal de syndicus een heel klein deel in het reservekapitaal gegeven hebben
Terwijl het nul moest zijn.
Ik denk dat de nieuwe garage eigenaar daarvoor geen claim zal doen.
Wie is verantwoordelijk
Als de eigenaars in de tijd stemde voor oprichting resrvefonds en ze daarna hun afrekening
ontvingen,moesten zij die een appartement en een garage dat gemakkelijk opgemerkt
Hebben.
In uw eerste post sprak u enkel:"Maar nu blijkt dat de syndicus de fout heeft begaan om enkel aan de appartementen een bijdrage te vragen en NIET aan
de eigenaars van de garages. De 105 garages hebben dus nooit 1 EUR gestort in het reservefonds"
Indat geval zou er geen enkel probleem zijn: het bedrag van het reservekpaitaal van de
16 appartementen wordt voor elk appartement als voglt bepaald:
Totaal reservekapitaal * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen.
Voor de 105 garages is het bedrag voor elke garage 0 euro.
Dit is volgens mij gemakkelijk boekhoudkundig te verwerken.
In een volgende postt komt u met een andere versie :
"maar nu is voor het eerst vastgesteld dat de syndicus zich jarenlang heeft vergist en niet aan alle privatieven bijdragen
in het reservefonds heeft opgevraagd. Het is ook niet meer te achterhalen of hij dezelfde fout in elk jaar heeft gemaakt: vermoedelijk zijn er jaren geweest dat de opvragingen wel correct waren. "
Welke privatien zijn dit nu,hebben ook appartementen niet jaarlijks betaald en garages wel?
Opnieuw moet getracht wotden de juiste bijdrage van elke kavel tebepalen ,en zo reservekapitaal
Per kavel te bepalen.
hoelang is het reservefonds Al opgericht?
Waarschijnlijk zal het voor alle garages terug 0 zijn
"bij (recente) verkopen werden de kopers door de syndcius (verkeerdelijk) verzekerd (via de verplichte info die bij verkoop moet gegeven worden) dat ze een aandeel van x Eur in het reservefonds hebben; ze hebben de aanvaarding van de betaalde koopprijs daarop gebaseerd;"
Mij baserend op uw eerste versie :
Als het een appartement was heeft de syndicus hen een kleiner aandeell in het reservefonds gegeven
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,
Bij verkoop garage zal de syndicus een heel klein deel in het reservekapitaal gegeven hebben
Terwijl het nul moest zijn.
Ik denk dat de nieuwe garage eigenaar daarvoor geen claim zal doen.
Wie is verantwoordelijk
Als de eigenaars in de tijd stemde voor oprichting resrvefonds en ze daarna hun afrekening
ontvingen,moesten zij die een appartement en een garage dat gemakkelijk opgemerkt
Hebben.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
-De appartementen hebben steeds een bijdrage gestort in het reservefonds.
-De garages hebben -vermoedelijk- slechts enkele jaren een bijdrage gestort maar zeker en vast meestal niet.
-De syndicus heeft nooit op de afrekeningen vermeld hoeveel ieders aandeel in het reservefonds bedroeg.
-Bij verkopen heeft de syndicus (dat hebben we nu pas ontdekt) stelselmatig verkeerde aandelen in het reservefonds opgegeven:
te weinig voor de appartementen, teveel voor de garages, door blindelings de quotiteiten toe te passen op het totaal bedrag van het reservefonds.
Wij weten dus welke fouten zijn gebeurd. We weten hoe het had moeten gebeuren, maar het is nu eenmaal verkeerd gelopen.
Onze enige vraag, gegeven de foutieve feitelijke situatie, luidt aldus:
Wat is de oplossing om uit dit dilemma te geraken zonder aan de rechten van de diverse eigenaars te raken?
Anders geformuleerd (voor de duidelijkheid): hoe krijgen de appartementseigenaars hun correct deel toegewezen er rekening mee houdend dat er in de loop van de jaren mensen een garage in het gebouw hebben gekocht (veel garage-eigenaars hebben er geen appartement) die ten onrechte bij hun aankoop een deel in het reservekapitaal is voorgehouden (=verplichte informatie bij verkoop). In veel gevallen werd de bereidheid om de koopprijs te betalen mede-bepaald door het verkeerd voorgehouden recht op een deel in het reservekapitaal. Bij een aankoop "koopt" men benevens het onroerend goed ook het bestaand aandeel in het reservefonds. Dat achteraf "afpakken" is niet vanzelfsprekend!
We kennen de regels maar ze werden verkeerd toegepast en nu zoeken we naar de beste oplossing die wettelijk volkomen in orde is. Daarvoor consulteer ik alle mogelijke infobronnen, waaronder dit forum.
Het is best mogelijk dat dit voor de Rechtbank moet uitgevochten worden
. Maar ik onderzoek eerst of er geen andere mogelijke uitweg is.
ps:
"Als het een appartement was heeft de syndicus hen een kleiner aandeel in het reservefonds gegeven
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,"
Een zaak doen door te weinig te krijgen. Het is net omgekeerd. Toch?
-De garages hebben -vermoedelijk- slechts enkele jaren een bijdrage gestort maar zeker en vast meestal niet.
-De syndicus heeft nooit op de afrekeningen vermeld hoeveel ieders aandeel in het reservefonds bedroeg.
-Bij verkopen heeft de syndicus (dat hebben we nu pas ontdekt) stelselmatig verkeerde aandelen in het reservefonds opgegeven:
te weinig voor de appartementen, teveel voor de garages, door blindelings de quotiteiten toe te passen op het totaal bedrag van het reservefonds.
Wij weten dus welke fouten zijn gebeurd. We weten hoe het had moeten gebeuren, maar het is nu eenmaal verkeerd gelopen.
Onze enige vraag, gegeven de foutieve feitelijke situatie, luidt aldus:
Wat is de oplossing om uit dit dilemma te geraken zonder aan de rechten van de diverse eigenaars te raken?
Anders geformuleerd (voor de duidelijkheid): hoe krijgen de appartementseigenaars hun correct deel toegewezen er rekening mee houdend dat er in de loop van de jaren mensen een garage in het gebouw hebben gekocht (veel garage-eigenaars hebben er geen appartement) die ten onrechte bij hun aankoop een deel in het reservekapitaal is voorgehouden (=verplichte informatie bij verkoop). In veel gevallen werd de bereidheid om de koopprijs te betalen mede-bepaald door het verkeerd voorgehouden recht op een deel in het reservekapitaal. Bij een aankoop "koopt" men benevens het onroerend goed ook het bestaand aandeel in het reservefonds. Dat achteraf "afpakken" is niet vanzelfsprekend!
We kennen de regels maar ze werden verkeerd toegepast en nu zoeken we naar de beste oplossing die wettelijk volkomen in orde is. Daarvoor consulteer ik alle mogelijke infobronnen, waaronder dit forum.
Het is best mogelijk dat dit voor de Rechtbank moet uitgevochten worden
. Maar ik onderzoek eerst of er geen andere mogelijke uitweg is.ps:
"Als het een appartement was heeft de syndicus hen een kleiner aandeel in het reservefonds gegeven
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,"
Een zaak doen door te weinig te krijgen. Het is net omgekeerd. Toch?Waar een weg is is een wil.
"Als het een appartement was heeft de syndicus hen een kleiner aandeel in het reservefonds gegeven
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,"
Mijn redenering', indien garages geen bijdrage deden
Bij het bepalen aandeel appart in reservekapitaal door sybdicus:
Totaal reservefonds * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen en garages
In feite is het : toaal reservefonds * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen
Dit laatste is groter dan wat syndicus berekende
Nu met uw versie dat erook garages bijdrage leverde is dit niet meer volledig juist, maar
Het blijft voor appartementen groter dan wat syndicus berekende
U vermeldt hetzelf
"Bij verkopen heeft de syndicus (dat hebben we nu pas ontdekt) stelselmatig verkeerde aandelen in het reservefonds opgegeven:
te weinig voor de appartementen, teveel voor de garages, door blindelings de quotiteiten toe te passen op het totaal bedrag van het reservefonds.
Te weinig voor appartementen is toch gunstig voor koper bij aankoop
Totale aankoopprijs = prijs appartement + aandeel reservekapitaal
Nu is zijn aandeel in werkelijkheid groter wat betekent dat prijs van zijn appartement lager is
Na aankoop verneemt hij dat zijn aandeel groteri is, dus geen claim maar
Een tournee general op volgende av
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,"
Mijn redenering', indien garages geen bijdrage deden
Bij het bepalen aandeel appart in reservekapitaal door sybdicus:
Totaal reservefonds * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen en garages
In feite is het : toaal reservefonds * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen
Dit laatste is groter dan wat syndicus berekende
Nu met uw versie dat erook garages bijdrage leverde is dit niet meer volledig juist, maar
Het blijft voor appartementen groter dan wat syndicus berekende
U vermeldt hetzelf
"Bij verkopen heeft de syndicus (dat hebben we nu pas ontdekt) stelselmatig verkeerde aandelen in het reservefonds opgegeven:
te weinig voor de appartementen, teveel voor de garages, door blindelings de quotiteiten toe te passen op het totaal bedrag van het reservefonds.
Te weinig voor appartementen is toch gunstig voor koper bij aankoop
Totale aankoopprijs = prijs appartement + aandeel reservekapitaal
Nu is zijn aandeel in werkelijkheid groter wat betekent dat prijs van zijn appartement lager is
Na aankoop verneemt hij dat zijn aandeel groteri is, dus geen claim maar
Een tournee general op volgende av
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Naicwill u weet het antwoord dus niet!
Misschien zijn er andere forumleden die wel bruikbare raad kunnen geven.
"In feite is het : toaal reservefonds * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen
Dit laatste is groter dan wat syndicus berekende
Nu met uw versie dat erook garages bijdrage leverde is dit niet meer volledig juist, maar
Het blijft voor appartementen groter dan wat syndicus berekende"
Toelichting hierbij:
Ik weet niet wat u met "versie" bedoelt, maar uw berekening slaat de bal mis want aangezien meer aandelen aanspraak maken
op het reservefonds wordt het werkelijke aandeel (dus niet het correcte) kleiner voor zij die effectief hebben bijgedragen.
Aanschouwelijk voorgesteld: snijdt een taart in meer delen, dan worden de delen kleiner.
Aangezien de eigenaars van de garages die bij een herverkoop een deel van het reservefonds hebben "verworven" (hoe dat is gegaan heb ik reeds uitgelegd) daar geen afstand willen van doen is de discussie daarover tijdens de AV volledig ontspoord.
Vandaar de nog steeds openstaande vraag:
Wat is de oplossing om uit dit dilemma te geraken zonder aan de rechten van de diverse eigenaars te raken?
Ik weet dat het antwoord niet voor de hand ligt. Anders zou ik de vraag hier niet stellen.
Misschien zijn er andere forumleden die wel bruikbare raad kunnen geven.
"In feite is het : toaal reservefonds * aandeel appartement / totaal aandelen appartementen
Dit laatste is groter dan wat syndicus berekende
Nu met uw versie dat erook garages bijdrage leverde is dit niet meer volledig juist, maar
Het blijft voor appartementen groter dan wat syndicus berekende"
Toelichting hierbij:
Ik weet niet wat u met "versie" bedoelt, maar uw berekening slaat de bal mis want aangezien meer aandelen aanspraak maken
op het reservefonds wordt het werkelijke aandeel (dus niet het correcte) kleiner voor zij die effectief hebben bijgedragen.
Aanschouwelijk voorgesteld: snijdt een taart in meer delen, dan worden de delen kleiner.
Aangezien de eigenaars van de garages die bij een herverkoop een deel van het reservefonds hebben "verworven" (hoe dat is gegaan heb ik reeds uitgelegd) daar geen afstand willen van doen is de discussie daarover tijdens de AV volledig ontspoord.
Vandaar de nog steeds openstaande vraag:
Wat is de oplossing om uit dit dilemma te geraken zonder aan de rechten van de diverse eigenaars te raken?
Ik weet dat het antwoord niet voor de hand ligt. Anders zou ik de vraag hier niet stellen.
Waar een weg is is een wil.
Meesje, uit uw omschrijving blijkt dat door fouten gemaakt door de syndicus een deel van het reservefonds ten onrechte is verschoven naar privatieven die nooit, of bijna nooit, een bijdrage hebben gestort. Daardoor zijn, in tegenstelling tot wat u werd geantwoord, de aandelen in het reservefonds van de appartementen sowieso kleiner geworden, zoals u trouwens zelf correct vermeldt. Men kan immers niet meer verdelen dan wat er aanwezig is.
Aangezien het probleem, quasi onomkeerbaar, in de eerste plaats het gevolg is van verkeerde inlichtingen gegeven ter gelegenheid van herverkopen van garages, snijdt "Als de eigenaars in de tijd stemde voor oprichting reservefonds en ze daarna hun afrekening
ontvingen,moesten zij die een appartement en een garage dat gemakkelijk opgemerkt hebben" geen hout. De inlichtingen door de syndicus aan de notaris overgemaakt worden immers niet aan de andere eigenaars ter goedkeuring voorgelegd. In de regel kunnen ze er zelfs geen kennis van nemen.....
Naar mijn mening ligt de verantwoordelijkheid volledig bij de syndicus want die heeft een zware beroepsfout gemaakt.
Volgens mij stemt de VME best een punt tijdens de AV om de syndicus in gebreke te stellen voor het vergoeden van de schade (tekort reservefonds) die voortspruit uit de verkeerde info gegeven aan de notarissen ter gelegenheid van de herverkopen van garages.
Aangezien het probleem, quasi onomkeerbaar, in de eerste plaats het gevolg is van verkeerde inlichtingen gegeven ter gelegenheid van herverkopen van garages, snijdt "Als de eigenaars in de tijd stemde voor oprichting reservefonds en ze daarna hun afrekening
ontvingen,moesten zij die een appartement en een garage dat gemakkelijk opgemerkt hebben" geen hout. De inlichtingen door de syndicus aan de notaris overgemaakt worden immers niet aan de andere eigenaars ter goedkeuring voorgelegd. In de regel kunnen ze er zelfs geen kennis van nemen.....
Naar mijn mening ligt de verantwoordelijkheid volledig bij de syndicus want die heeft een zware beroepsfout gemaakt.
Volgens mij stemt de VME best een punt tijdens de AV om de syndicus in gebreke te stellen voor het vergoeden van de schade (tekort reservefonds) die voortspruit uit de verkeerde info gegeven aan de notarissen ter gelegenheid van de herverkopen van garages.
PLEZIER OP KOP
"ps:
"Als het een appartement was heeft de syndicus hen een kleiner aandeel in het reservefonds gegeven
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,""
Ik bedoel de huidige eigenaar,want deze heeft een kleiner bedrag medegedeeld gekregen
dan het reservekapiataal dat aan zijn kavel is verbonden
Deze gaat geen claim doen, integebdeel de syndicus een goede fles champagne betalen.
De oude eigenaar weet van niets, vemits het probleem toen niet gekend was,anders
Had hij het juiste bedrag geeist.
Voor de garages is het probleem omgekeerd,daar werd aan de koper een groter
bedrag dan het reservekapitaal dat aan de kaveiverbonden is.
Ik denkdat ze de syndicus in gebreke moeten stellen en een schadevergoeding
moeten eisen.,de syndicus is daarvoor verzekerd,indien verzekering niet betaald
moet hij erzelf voor instaan.
Het oorspronkelijk bedrag vaan hetreservekapitaal van elke kavel mag niet
Gewijzigd worden en dit moet overeekomen met de stortingen die de eigenaar
Van elke kavel heeft gedaan
"Als het een appartement was heeft de syndicus hen een kleiner aandeel in het reservefonds gegeven
dan wat ze werkelijk hadden, dus die hebben een zaak gedaan en gaan geen claim doen,""
Ik bedoel de huidige eigenaar,want deze heeft een kleiner bedrag medegedeeld gekregen
dan het reservekapiataal dat aan zijn kavel is verbonden
Deze gaat geen claim doen, integebdeel de syndicus een goede fles champagne betalen.
De oude eigenaar weet van niets, vemits het probleem toen niet gekend was,anders
Had hij het juiste bedrag geeist.
Voor de garages is het probleem omgekeerd,daar werd aan de koper een groter
bedrag dan het reservekapitaal dat aan de kaveiverbonden is.
Ik denkdat ze de syndicus in gebreke moeten stellen en een schadevergoeding
moeten eisen.,de syndicus is daarvoor verzekerd,indien verzekering niet betaald
moet hij erzelf voor instaan.
Het oorspronkelijk bedrag vaan hetreservekapitaal van elke kavel mag niet
Gewijzigd worden en dit moet overeekomen met de stortingen die de eigenaar
Van elke kavel heeft gedaan
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.