Terras bovenbuur lek

bentium · #1 , 02 jun 2016 08:29

Ik woon in een kleine blok met 3 appartementen, geen VME, geen syndicus.

Als sinds november 2014 lekt het terras van mijn bovenbuur enorm hard. De persoon die daar woont is ook de eigenares.
Ik heb haar hier direct van op de hoogte gebracht. Aangezien zij het niet al te breed heeft wou ik nog schappelijk zijn en wou ik nog afwachten.
Maar met de hevige regenbuien van de laatste dagen heb ik bijna elke dag vochtige plekken op mijn muur binnen.

Een tijd geleden heb ik zelf haar terras eens mogen bekijken, bijna alle voegen tussen de tegels zijn versleten/kapot/weg en er groeit onkruid tussen (sommige planten tot wel 40cm hoog). Er is ook al enige betonrot aan het optreden aan de onderkant en zijn er 'banen' in het beton van waar het water afloopt. De buis van haar afvoerputje naar de gemeenschappelijke afvoerbuis is ook afgebroken, waardoor het water er bij harde regenbuien er gewoon uitspuit. Door de lek van haar terras hangt mijn achtergevel nu ook vol met cement/kalk uitlopers, wat echt niet mooi oogt.

Wat kan ik hier aan doen om het te laten oplossen? Ik heb onlangs gebeld naar de verzekering die de blokpolis in handen heeft, en zij zeiden me dat schade aan het terras niet gedekt is, enkel de gevolgschade. Ik heb de eigenares regelmatig op de hoogte gebracht via berichten/even op de deur kloppen. Maar nu weigert ze alle contact. Ik mag haar enkel nog maar contacteren via mail of brief.

De basisakte vermeldt dat de tegels privatief zijn, maar de waterdichtingslaag gemeenschappelijk is. Wel, ik heb een 4 tal weken geleden mijn eigen terras vernieuwd (oude tegels er af en nieuwe er op), maar er is geen waterdichtingslaag aanwezig. Het gebouw is van 1967 en de tegels zijn nog origineel.

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

mava105 · #2 , 02 jun 2016 09:13

Bovenbuur met AANGETEKEND schrijven in gebreke stellen en haar x weken/maanden de tijd geven tot herstelling. Dan nar vrederechter trekken..
Niets doen is geen oplossing. Die betonrot zal alsmaar erger worden, totdat op een dag het hele balkon/terras naar beneden komt.

Luc · #3 , 02 jun 2016 12:09

Ik woon in een kleine blok met 3 appartementen, geen VME, geen syndicus.

(...)

De basisakte vermeldt dat de tegels privatief zijn, maar de waterdichtingslaag gemeenschappelijk is. Wel, ik heb een 4 tal weken geleden mijn eigen terras vernieuwd (oude tegels er af en nieuwe er op), maar er is geen waterdichtingslaag aanwezig. Het gebouw is van 1967 en de tegels zijn nog origineel.

Is u huurder?
Hebben de drie appartementen dezelfde eigenaar?

Zo neen, is er naar mijn indruk wel degelijk een VME, met alle gevolgen vandien (positief in uw geval).

Reclame

asperger · #4 , 02 jun 2016 12:32

De syndicus op de hoogte brengen.
Hij moet het nodige doen.
Voor de betonrot en gebrek aan waterdichtheid is de VME aanprakelijk, niet de bovenbuur.

mava105 · #5 , 02 jun 2016 12:40

Er is geen syndicus.
Ik woon in een kleine blok met 3 appartementen, geen VME, geen syndicus.

asperger · #6 , 02 jun 2016 12:44

Dan zullen ze dringend een syndicus moeten aanstellen en hun VME oprichten.

bentium · #7 , 02 jun 2016 13:26

Ik ben eigenaar van mijn appartement: de 3 appartementen zijn elk van een andere eigenaar.

Hoe kan ik het oprichten van een VME "afdwingen"? Ze zal nooit voor een syndicus willen betalen vermoed ik...

Momenteel oefen ik de functie uit van syndicus. De gemeenschappelijke elektriciteitsmeter + blokpolis staan op mijn naam en ik reken elk jaar de aandelen van de verbruikskosten uit voor elk appartement volgens de verdeelsleutels.

naicwill · #8 , 02 jun 2016 14:13

Deskundige peter leyseele
Als de artikelen 577-3 e.v. B.W. in de akte werden uitgesloten, dan dient te worden teruggevallen op artikel 577-2 B.W. waarvan paragraaf 9 van dwingend recht is. Alsdan kan de VME zich ook niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen. Een syndicus is niet verplicht.

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/geen-syndicus

asperger · #9 , 02 jun 2016 14:33

Hoe kan ik het oprichten van een VME "afdwingen"

Indien het gebouw onbeheerbaar is geworden -hetgeen hier het geval blijkt te zijn- kunt u de vrederechter de aanstelling van een (tijdelijke) syndicus vragen.

Franciscus · #10 , 02 jun 2016 14:40

Eigenares is wel aansprakelijk voor slecht onderhoud .
VME is verantwoordelijk voor terrascontructie en beton tot de waterdichtingslaag - de tegels zijn privatief.
Betonrot kan wel veroorzaakt zijn slechte afdichting van de tegels met als gevolg het betonrot.
Wat staat in de basisakte?
Opgelet indien van de jaren 60-70 zal de definitie over wie verantwoordelijk is voor terrassen niet direct nog van toepassing zijn gelet op wetgeving rechtspraak en rechtsleer.

mava105 · #11 , 02 jun 2016 15:50

Je stapt best naar de vrederechter om de herstelling van het terras te eisen. Anders komt het er waarschijnlijk nooit van, tot de dag dat er stukken beton op uw kop vallen.

naicwill · #12 , 02 jun 2016 16:10

"Indien het gebouw onbeheerbaar is geworden -hetgeen hier het geval blijkt te zijn- kunt u de vrederechter de aanstelling van een (tijdelijke) syndicus vragen."

Als het gebouw niet onderworpen is aan het appartementsrecht,kan men aan de vredrechter
geen aanstelling van een syndicus vragen..
De artikels 577-3 en volgende zijn niet van toepassing( zie basisakte)
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=59256

Indien de eigenaars er samen niet uitkomen, kan een eigenaar naar de vrederechter
stappen om de herstelling van de terassen te eisen zoals Mava in bovenstaande
post schrijft.

asperger · #13 , 02 jun 2016 17:27

Geen enkele mede-eigenaar kan verplicht worden om -bij gebrek aan een syndicus- de taak van het beheer van het gebouw op zich te nemen.
In dat geval kan elke eigenaar gepaste maatregelen vragen aan de vrederechter.
En in dat geval zal de vrederechter......een syndicus aanstellen!

naicwill · #14 , 02 jun 2016 17:33

Bij uitsluiting van de Appartementswet, blijven in ieder geval de principes zoals vervat in art. 577-2 §9 BW onverkort van toepassing.

Art. 577-2. § 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De mede-eigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De mede-eigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.

Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.

§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle mede-eigenaars geschieden. Evenwel kan een der mede-eigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder mede-eigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel Erfenissen.
§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.

Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.

De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.

De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.

§ 10. In het geval van § 9 staat het elke mede-eigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.

Kleine appartementsgebouwen (2 of 3 appartementen) vallen in principe ook binnen het toepassingsgebied van de wet. Nochtans aanvaarden rechtspraak en -leer dat in de statuten afstand gedaan wordt van de toepassing van de wet.

Voor verdere informatie kunt u steeds terecht bij
mr. Astrid Clabots (a.clabots@villajuris.be) of
mr. Debbie Melissas (d.melissas@villajuris.be)

Villa Juris advocaten.

http://www.villajuris.be/index.php/actu ... tementswet

asperger · #15 , 02 jun 2016 17:47

Om tegen zoveel onzin en lukrake cut and paste buiten de context van de gestelde vraag in te gaan wil ik geen tijd meer verspillen!!!!

Besef dat u het forum naar de bliksem helpt!!!!

Ik ga hier dus niet verder op in.

Aan de webmaster en de moderatoren om over dit ongepast gedrag te oordelen.

Op grond van reële ervaring (en niet het lukraak citeren als een dwaze papegaai) weet ik dat:

"Geen enkele mede-eigenaar kan verplicht worden om -bij gebrek aan een syndicus- de taak van het beheer van het gebouw op zich te nemen.
In dat geval kan elke eigenaar gepaste maatregelen vragen aan de vrederechter.
En in dat geval zal de vrederechter......een syndicus aanstellen!"