Terras bovenbuur lek

[naicwill]

"Om tegen zoveel onzin en lukrake cut and paste buiten de context van de gestelde vraag in te gaan wil ik geen tijd meer verspillen!!!!

Besef dat u het forum naar de bliksem helpt!!!!

Ik ga hier dus niet verder op in.

Aan de webmaster en de moderatoren om over dit ongepast gedrag te oordelen."

Ik ben in blijde verwachting.

[naicwill]

Wat als er discussie is over de kosten? Omdat er geen algemene vergadering is, kan er in een dergelijk gebouw ook niet vooraf een formele beslissing genomen worden. Toch is het ook in zo’n gebouw soms nodig om een bepaalde herstelling, bv. aan het dak of de riolering, uit te voeren.

Wat als er één niet wil betalen? Om de herstelling uit te voeren, zal er immers meestal één mede-eigenaar de kosten voorschieten en die nadien opeisen bij de anderen. Onlangs oordeelde de rechter ( rb. Antwerpen, 28.10.2013 ) dat deze mede-eigenaar nadien inderdaad betaling kan eisen van de andere mede-eigenaars voor herstellingskosten waarover vooraf overlegd werd.

Zijn er weinig kavels en weinig gemeenschappelijke delen in een bepaald gebouw, dan kunnen de mede-eigenaars unaniem beslissen om de Appartementswet niet toe te passen. Wie herstellingskosten betaalt na onderling overleg, kan in dat geval de kosten terugvorderen van de anderen, besliste de rechter onlangs.
https://www.google.be/search?q=Wij+slui ... e&ie=UTF-8

Bentium: "Momenteel oefen ik de functie uit van syndicus. De gemeenschappelijke elektriciteitsmeter + blokpolis staan op mijn naam en ik reken elk jaar de aandelen van de verbruikskosten uit voor elk appartement volgens de verdeelsleutels."

Vermits artikels 577-3 en volgende niet van toepassing zijn heeft de vme geen rechtspersoonlijkheid
en kan dus niet vertegenwootdigd worden door een syndicus, wat bij Bentium het geval is, dus voor
Het beheer van dergelijke vme moet een mede eigenaar de blokpolis afsluiten,de gemeenschappelijke
Electriciteitsmeter op zijn naam laten zetten, de betalingen via zijn bankrekening doen,de
andere moeten hunn aandeel op zijn rekening storten.

[asperger]

"Vanaf het moment dat één mede-eigenaar niet langer akkoord is met de uitsluiting, vervalt immers de uitzondering ( vred. Kontich, 24.02.2014 ).
Eindigt meestal als er betwisting is. U riskeert dus dat één mede-eigenaar niet akkoord gaat en aan de vrederechter vraagt dat de Appartementswet toch toegepast wordt. "

Kan de ernst eindelijk terugkeren op het forum en kunnen de blinde wildcopieerders samen met de wildplassers nu eens eindelijk andere oorden opzoeken?

[naicwill]

"Kan de ernst eindelijk terugkeren op het forum en kunnen de blinde wildcopieerders samen met de wildplassers nu eens eindelijk andere oorden opzoeken?"

Vermits ik de wildcopieerder ben, bent u de wildplasser, maar vooral veel zever.

Hier zijn alle eigenaars al jaren lang akkoord

[asperger]

Hier zijn alle eigenaars al jaren lang akkoord


TS blijkbaar niet meer.
Daarom heb ik hem de raad gegeven naar de vrederechter te gaan om aanstelling syndicus, enz.. te vragen.
Ik heb hem een oplossing gegeven voor het dilemma waar hij problemen mee heeft.
Als hij geen problemen had zou hij hier geen vraag gesteld hebben.

[naicwill]

Inderdaad, maar de verkeerde raad
Mava105 en ik hebben hem de juiste raad gegeven,nogmaals de rechter kan
Iin deze vme geen syndicus benoemen, maar wel de werken bevelen en
de kosten verdelen conform artikel 577-2 B.W..

[advo-immo]

Gelet op de onenigheid in het gebouw over de uit te voeren werken is het beter een syndicus aan te stellen,
desnoods via vredegerecht. Mits unanimiteit kan het ook zonder beroep te doen op de vrederechter.

Waarom?
Het grote risico is dat wanneer er een belangrijke opdracht dient te worden uitbesteed het allesbehalve duidelijk is in wie zijn naam dat moet gebeuren. Wat als er dan iets misgaat, bijvoorbeeld de aannemer doet zijn werk niet goed, er zijn meerkosten, enz? Wie is dan aansprakelijk tegenover de andere eigenaars?

Bovendien zal de naam van slechts één eigenaar onder de bestelbon staan, deze neemt dan ook al het risico als er problemen optreden of een andere eigenaar niet betaalt. Hij zal dus op eigen kosten een persoonlijke rechtsprocedure moeten inleiden tegen de "onwilligen".
Met een VME en een echte syndicus is dat risico gespreid over alle eigenaars.

Om die reden is het sterk aan te raden dat TS het risico dat hij loopt stopt door de andere eigenaars mee te delen dat hij zijn
beheersactiviteiten in het gebouw stopzet. Waardoor de aanstelling van een professionele syndicus wordt vergemakkelijkt en de facto noodzakelijk wordt.

[naicwill]

Nogmaals, in een vme zonder rechtspersoonlijkheid kan de vrederechter geen syndicus aanstellen.
Omwillee van het feit dat in de basisakte staat,de artikelen 577-3 en volgende zijn uitgesloten,
Heeft de vme geen rechtspersoonlijkheid.
Indien de vme rechtspersoonlijkheid had,zou de blokpolis en de gemeenschappelijke
Electriciteitsmeter op naam staan van de vme en niet op naam van bentium

[advo-immo]

Nogmaals, in een vme zonder rechtspersoonlijkheid kan de vrederechter geen syndicus aanstellen.
Omwillee van het feit dat in de basisakte staat,de artikelen 577-3 en volgende zijn uitgesloten,
Heeft de vme geen rechtspersoonlijkheid.
Indien de vme rechtspersoonlijkheid had,zou de blokpolis en de gemeenschappelijke
Electriciteitsmeter op naam staan van de vme en niet op naam van bentium

In kleine eigendommen is het een optie om geen VME te hebben en geen syndicus.
Maar die toestand kan enkel blijven duren zolang dat met unaniem akkoord is.

Art. 577-3.
De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel
577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of
groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen
verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in
gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en
bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet
rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking.

Het volstaat dat een eigenaar er niet (langer) mee akkoord gaat of dat er een nieuwe eigenaar komt, om die toestand te stoppen, hetzij in der minne, hetzij via de vrederechter.
Dit wordt ook bevestigd door constante rechtspraak ter zake.

[naicwill]

b) Uitzondering
Art. 577-3 e.v. is niet van toepassing (art. 577-2 wél, al lijkt de wet
anders te zeggen) indien twéé voorwaarden vervuld zijn:
1° de aard van de goederen rechtvaardigt de toepassing van de
regels niet;
2° instemming van alle mede-eigenaars.

Dit kan tot discussies leiden, wanneer de regeling uit de aard van
de goederen zinloos is,maar één van de mede-eigenaren zich verzet
en een basisakte en reglement van medeeigendom
(zie hierover verder) mét de oprichting van een vereniging eist,
of - voor medeeigendom ontstaan voor 1 augustus 1995 - er zich
op beroept dat er van rechtswege een “vereniging van mede-
eigenaars” (zie verder) is ontstaan en zich tegen ontbinding ervan
verzet. In de praktijk zijn er dan ook - meer bepaald voor gebouwen
ie reeds op 1 augustus 1995 bestonden en in kavels waren verdeeld
- vele gevallen waarin de medeeigenaars er zich niet van bewust zijn
dat zij een vereniging vormen.

Kan dit probleem zeker nog rijzen voor mede-eigendom ontstaan
voor 1 augustus 1995, voor nieuwe gebouwen zal het in de praktijk
nog zelden rijzen. De beslissing wordt immers meestal genomen
op het ogenblik waarop de eerste kavel vervreemd wordt. Het is
dus de vervreemder die bij de eerste (en elke daaropvolgende)
vervreemding al dan niet zal bedingen of de regeling toepasselijk
is. Eenmaal het akkoord gegeven (d.i. afstand van de regeling
van art. 577-3 e.v.), kan men niet eenzijdig op die afstand
terugkomen en dus toepassing van art. 577-3 eisen. Dit kan
slechts door een nieuwe eenparige beslissing dan
wel wegens vernietiging van de gegeven goedkeuring
(wilsgebreken, strijd met de wet e.d.).

Voor mede-eigendom ontstaan vanaf 1 augustus 1995 is dus niet
zozeer het eenparigheidvereiste van belang, als wel het wettelijk
vereiste van de rechtvaardiging door de aard van het gebouw.

Vormvereiste voor deze uitzondering : om aan derden tegenwerpelijk te zijn
moet deze beslissing van de algemene vergadering worden bekendgemaakt,
en dit kan slechts geschieden door overschrijving van de notariële akte
waarin die beslissing wordt vastgesteld (gelet op het vermoeden
van rechtspersoonlijkheid).

https://www.law.kuleuven.be/web/mstorme ... srecht.pdf

[advo-immo]

Beste NAICWILL, wat je nu net aanhaalt staaft toch al hetgeen hier reeds de hele tijd werd gezegd?

Namelijk:
Dat de bestaande toestand, dus zonder VME en syndicus, enkel kan opgeheven worden mits unanieme (=eenparige)
beslissing van de eigenaars. Ingeval die onmogelijk is kan de eigenaar die niet tevreden is enkel via de Rechtbank de situatie laten wijzigen.
En de Rechtbank zal daar in toestemmen als de situatie dat rechtvaardigt, bv. zoals ingeval van TS als er grote problemen zijn met de grotere onderhoudswerken.

met in der minne bedoelde ik dan ook "unaniem"

[advo-immo]

aanvulling:
TS heeft bij nader inzien nergens gezegd dat Art. 577-3 e.v. uitgesloten zijn in hun basisakte.
Bijgevolg sluimert daar mogelijkerwijze een niet-geactiveerde VME!
Dat werd reeds gesuggereerd door Luc en ik heb een sterk vermoeden dat hij gelijk heeft.
Dit des te meer omdat het gebouw van 1967 dateert, dus van voor 1995...

"De basisakte vermeldt dat de tegels privatief zijn, maar de waterdichtingslaag gemeenschappelijk is."
Aangezien de waterkeringslaag en de beton moeten hersteld worden is de raad om de bovenbuur te verplichten die herstelling op
haar kosten uit te voeren foutief (quote: "Bovenbuur met AANGETEKEND schrijven in gebreke stellen en haar x weken/maanden de tijd geven tot herstelling"). Het betreft herstellingen aan de gemene delen van het gebouw en die moeten door alle
mede-eigenaars samen gedragen worden volgens hun aandelen.

Zo zet je TS op het verkeerde been.
Je moet de teksten beter interpreteren vooraleer iets te beweren.

AMEN

[naicwill]

Bentium: "Momenteel oefen ik de functie uit van syndicus. De gemeenschappelijke elektriciteitsmeter + blokpolis staan op mijn naam en ik reken elk jaar de aandelen van de verbruikskosten uit voor elk appartement volgens de verdeelsleutels."

Dus duidelijk een vme zonder revhtspersoonlijkhei,anders stonden deze op naam van de vme.

Voor de rest weet ik wel wat privaat is ,gemeenschappelijk is bij terrasrenovatie,ik had dit overgenomen
Van mavo105, maar ik heb verschillende keren de nadruk via links van juristen dat
Art 577-2 geldt

[Luc]

Ik ben eigenaar van mijn appartement: de 3 appartementen zijn elk van een andere eigenaar.

Hoe kan ik het oprichten van een VME "afdwingen"? Ze zal nooit voor een syndicus willen betalen vermoed ik...

Momenteel oefen ik de functie uit van syndicus. De gemeenschappelijke elektriciteitsmeter + blokpolis staan op mijn naam en ik reken elk jaar de aandelen van de verbruikskosten uit voor elk appartement volgens de verdeelsleutels.

@bentium

Hoe afdwingen? Vrij eenvoudig

1. Vooreerst: de VME bestaat, maar is niet actief (geen jaarlijkse AV met aanstelling syndicus, ... ).
2. Hoe zeker zijn of de VME bestaat. Ga naar http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z ... sform.html, tijp het adres van uw gebouw in en noteer het KBO nummer van uw VME.
3. Dien een eenzijdig verzoekschrift in bij de Vrederechter op basis van Art. 577-8 §1 BW (kostprijs: circa 40 EUR - ten laste van de VME)

Maar in uw geval zou ik om psychologische redenen als "mede-eigenaar" (niet als syndicus) eerst een vergadering van de eigenaars samenroepen, met de punten:
1. informatie reële toestand gebouw & VME
2. wettelijke mogelijkheden
- wie is verantwoordelijk?
- verhuurbaar na 2020 als het dak niet geïsoleerd is ?
- ...
3. activeren van de VME: ja of neen ? zo neen = precaire beslissing
4. aanstelling van een syndicus (zelf een kandidaat zoeken en contractvoorstel vragen).

[asperger]

Ik sluit me aan bij Luc en advo-immo. Ze completeren mijn antwoorden op nuttige en practische wijze.
Hierdoor stijgt de informatiewaarde van het forum exponentieel.
Eindelijk mensen die een persoonlijke gefundeerde visie meedelen en geen apen- of papagaaienwerk afleveren
met marginale info die iedereen zelf kan googlen.