verrekening banksaldo aan vertrekkende eigenaar

[An Darcy]

Ik doe "rekeningencommissaris" voor onze VME (28 appartementen + winkel).
Ik vroeg onlangs aan de boekhouder (in dienst van de syndicus) hoe hij de splitsing regelt bij een eigendomsoverdracht.
Hij zegt een "pro rata tempore" te doen (een regel van 3, dus) en hij trekt daarvan af al de door de vertrekkende eigenaar in dat boekjaar betaalde voorschotten . Meestal moet de vertrekkende eigenaar altijd bijbetalen.
Maar toen ik hem vroeg of hij ook het banksaldo (overschot aan betaalde voorschotten) verrekent heeft hij gezegd NEEN.
Persoonlijk vind ik die manier van werken onjuist.
Weten jullie of er iets daaromtrent in de wetgeving staat?
Graag jullie mening/advies.

Met dank
An Darcy

[asperger]

Hij zegt een "pro rata tempore" te doen (een regel van 3, dus) en hij trekt daarvan af al de door de vertrekkende eigenaar in dat boekjaar betaalde voorschotten .
Dan valt er toch geen banksaldo meer te verrekenen?

[An Darcy]

@ asperger
Ik dank u voor uw reactie.

De boekhouder trekt enkel de voorschotten van het lopend boekjaar af.
Quid met de overschotten van vorige jaren die nog altijd als werkkaptaal op de zichtrekening zijn blijven staan?
Zou hij ook die niet moeten verrekenen bij vertrek van de eigenaar?

An Darcy

[naicwill]

wet:
De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

berekening bedrag terugbetaling verkoper = totaal saldo werkingsvoorschotten(saldo vorig jaar +stortingen dit jaar) - werkingskosten lopend jaar tot dag hij de sleutels afgeeft aan nieuwe eigenaar

werkingskosten die reeds betaald zijn voor het hele jaar of maand worden verrekend met regel van drie

[Luc]

Ik doe "rekeningencommissaris" voor onze VME (28 appartementen + winkel).
Ik vroeg onlangs aan de boekhouder (in dienst van de syndicus) hoe hij de splitsing regelt bij een eigendomsoverdracht.
Hij zegt een "pro rata tempore" te doen (een regel van 3, dus) en hij trekt daarvan af al de door de vertrekkende eigenaar in dat boekjaar betaalde voorschotten . Meestal moet de vertrekkende eigenaar altijd bijbetalen.
Maar toen ik hem vroeg of hij ook het banksaldo (overschot aan betaalde voorschotten) verrekent heeft hij gezegd NEEN.
Persoonlijk vind ik die manier van werken onjuist.
Weten jullie of er iets daaromtrent in de wetgeving staat?
Graag jullie mening/advies.

Met dank
An Darcy

VME met +20 apprtementen = de syndicus dient het KB dd. 12.07.2012 toe te passen.

[Sirkii]

Normaliter verrekent de syndicus overschotten op het werkkapitaal jaar na jaar door het overschot pro rata in mindering te brengen op de eerste voorschotopvraging van't nieuwe jaar.

Het reservefonds daarentegen blijft verworven voor de VME. Wordt dus niet terugbetaald. De verkoper moet hieromtrent (eventueel) afspraken maken met de koper.

[An Darcy]

30/05/16
Vriendelijk bedankt Sirkii, Naicwill, en Luc.
Het is pas mijn 2de jaar als rekeningencommissaris, zodus ik ben nog "on a learning curve".

Ik denk dat de opmerking van Sirkii: "Normaliter verrekent de syndicus overschotten op het werkkapitaal jaar na jaar door het overschot pro rata in mindering te brengen op de eerste voorschotopvraging van't nieuwe jaar", exact samenvat wat de boekhouder zou moet doen en systematisch niet doet.
B.v.: in januari vraagt hij 1/4 van het budget op terwijl het saldo op werkkapitaal groter is dan het bedrag dat hij opvraagt. Hij verrekent nooit op het einde van het jaar het overschot.
Vandaar ook mijn oorspronkelijke vraag, want aan de vertrekkende eigenaar verrekent hij ook nooit zijn deel in het overschot aanwezig op datum van eigendomsoverdracht.

Ik heb op de AV agenda (juni e.k.) en voorstel gezet om de eerstvolgende opvraging in juli e.k. te overslaan.
De syndicus van zijn kant is gaan "lobbyen" bij de ME om ze te overtuigen de opvraging niet te overslaan en het overschot op de spaarrekening de zetten (de VME legt momenteel geen reserve aan) met het oog op de toekomstige onkosten voor dakisolatie in 2020.
Dat zal pas binnen 4 jaar gebeuren! Moeten we al nu daarvoor sparen?
Voor zover ik weet zal de dakisolatie rond 50 euro per m2 kosten. Voor zo'n bedrag moeten we toch niet al nu gaan sparen? En misschien komt er ook nog uitstel vanwege de overheid?

Ik weet niet welk belang de syndicus zou kunnen hebben om van ons meer geld dan nodig is voor de lopende onkosten op te vragen en nu alles proberen om de verrekening van het saldo van vorig jaar te beletten.
Heeft er iemand een vermoeden/idee?

Met dank bij voorbaat
An Darcy

[asperger]

Voorschotten moeten steeds verrekend worden op einde jaar of overgedragen naar volgend werkingsjaar (in mindering van de voorschotten voor dat jaar).
Blijkbaar maakt uw syndicus van het werkingsfonds een soort van tweede reservefonds.....dat klopt niet...

De reden om meer op te vragen stelt zich wanneer de voorschotten in stukken (bv. maandelijks) worden opgevraagd. Dan kan de syndcius liquiditeitsproblemen krijgen omdat de uitgaven niet lineair verlopen tijdens het werkingsjaar.

[asperger]

De syndicus van zijn kant is gaan "lobbyen" bij de ME om ze te overtuigen de opvraging niet te overslaan en het overschot op de spaarrekening de zetten (de VME legt momenteel geen reserve aan) met het oog op de toekomstige onkosten voor dakisolatie in 2020.

Aangezien er (nog) geen reservefonds is moet de AV eerst een beslissing nemen om het op te richten, alsook een beslissing over het bedrag dat er zal worden in gestort.

[AME]

De syndicus kan geen beslissing nemen met betrekking tot het overschot aan opgevraagde voorschotten.
Het komt aan de Algemene Vergadering, en alleen aan de Algemene Vergadering toe, bestemming te geven aan dit overschot.
De Algemene Vergadering kan beslissen.
- Dit overschot terug te storten aan de mede-eigenaars.
- Als betaling toe te rekenen aan de volgende voorschotten.
- Aan het reservekapitaal toe te wijzen.
Het is de taak van de commissaris er op toe te zien dat de boekhouding het correcte bedrag van het overschot weergeeft.
Het is de taak van de commissaris er op toe te zien dat dit punt op de agenda van de Algemene Vergadering staat.
Dit overschot dient geboekt te staan op de rekening van het passief: 489...

[Franciscus]

Wel in een appartementsblok van een 20 tal appartementen zal de kostprijs voor dak wel oplopen tot een bedrag dat nogal wat eigenaars niet in eenmaal of zelfs niet in afbetaling kunnen betalen binnen de 10 maanden. Eens de werken beginnen moet het geld al het geld namelijk op de rekening van VME staan - VME gaat kosten van dak niet voorschieten - dus beter elk jaar wat sparen...
In enkele VME die ik volg word het overschot van vorig jaar steeds bij reservekapitaal geplaatst wel steeds met beslissing AV.

[mava105]

word het overschot van vorig jaar steeds bij reservekapitaal geplaatst wel steeds met beslissing AV.

Dat overschot is toch niet voor iedere mede-eigenaar gelijk. De ene heeft bvb meer water dan de andere verbruikt of meer verwarming. Als het overschot gewoon op de reserverekening wordt gestort zijn er mede-eigenaars die meer hebben bijgedragen dan andere, en alzo later ook meer zullen betalen voor dat dak.

[asperger]

word het overschot van vorig jaar steeds bij reservekapitaal geplaatst wel steeds met beslissing AV.

Dat overschot is toch niet voor iedere mede-eigenaar gelijk. De ene heeft bvb meer water dan de andere verbruikt of meer verwarming. Als het overschot gewoon op de reserverekening wordt gestort zijn er mede-eigenaars die meer hebben bijgedragen dan andere, en alzo ook later ook meer zullen betalen voor dat dak.

Dat is inderdaad zo.
Het in blok overboeken van een algemeen saldo van werkingskapitaal naar reservekapitaal is niet correct.
De inbreng in het reservefonds moet trouwens ook volgens de aandelen gebeuren.
Zo zal een klein appartement minder moeten inbrengen dan een groter, een garagebox of een kelder nog veel minder.

[Franciscus]

Uiteraard niet in blok wordt uiteraard per eigenaar afgehandeld al naargelang ieder effectief moest betalen.
De voorschotten zijn trouwens ook niet gelijk.

[AME]

Voor zover de gemeenschappelijke kosten enkel volgens het basisprincipe ( verdeling per aandelen) verdeeld worden kan het overschot aan voorafbetalingen individueel aan het reservekapitaal toegewezen worden.
Individuele kosten hebben hierop geen invloed, want tegenover een individuele kost dient een individuele opbrengst te staan.
Wel dient de syndicus bij het opvragen van voorschotten onderscheid te maken tussen voorschotten voor de gemeenschappelijke kosten en voorschotten voor de individuele kosten( verwarming,....)
Het is uiteraard slechts het overschot aan voorschotten voor de gemeenschappelijke kosten die aan het reservekapitaal kunnen toegewezen worden.
Het is, sinds het dubbel boekhouden verplicht werd ( 1 januari 2013), de taak van de syndicus een boekhouding te voeren aangepast aan de noden van de VME.
Indien het criterium van het nut voor een deel van de gemeenschappelijke kosten van toepassing is verschilt de opvraging van het reservekapitaal ( volgens aandelen) van de toerekening van de kosten( volgens aandelen en nut). In dit geval is het niet aangewezen het overschot aan het reservekapitaal toe te wijzen.