JuridischForum.be

Volgens het Vlaamse woningdecreet dienen tegen 2020 alle daken van woningen en appartementen voldoende geïsoleerd zijn.
Ik ben mede-eigenaar van een gelijkvloers appartement in een appartementsblok van 6 appartementen. Er werd op de AV voorgesteld dakisolatie aan te brengen die voldoet aan de wettelijke normen. De helft ( 3 eigenaars) gaat akkoord om dakisolatie te laten aanbrengen. De andere helft is niet akkoord. Ik ben de enige eigenaar die het appartement verhuurt. Dit zou betekenen dat ik vanaf 2020 het appartement NIET meer zou mogen verhuren. Bestaat er een mogelijkheid om de noodzakelijk en wettelijk verplichte uitvoering van die werken toch te laten afdwingen en de kosten te verdelen over de gemeenschap?

De enige uitweg (in afwachting van het feit dat je de overige eigenaars kan overtuigen) lijkt me artikel 577-9 §4 Burgerlijk Wetboek:

Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. 
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. Vanaf het instellen van een van deze vorderingen en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.

Kortom: aan de rechter de toestemming vragen om die isolatiewerken uit te voeren op kosten van de VME.

De sancties voor niet-isolatie zullen ten laste gelegd worden aan ALLE mede-eigenaars, dus ook diegenen die niet direct onder het dak wonen zullen nadeel ondervinden wanneer er niet-geïsoleerd wordt.

Probeer toch maar eerst om de overige mede-eigenaars te overtuigen van het belang van isolatie en de gevolgen van niet-isolatie.
Om de werken goedgekeurd te krijgen heb je 75% mede-eigenaars (= 75% van de aanwezige/vertegenwoordigde mede-eigenaars op de vergadering) nodig die akkoord gaan.

Indien uiteindelijk op de algemene vergadering niet de voldoende meerderheid van 75% kan behaald worden omdat bv. te weinig mede-eigenaars hun appartement verhuren en memen zelf niet gebaat te zijn met de isolatie, kan u als belanghebbende mede-eigenaar de Vrederechter vatten binnen de voorwaarden van art. 577-9§2 B.W. om die beslissing aan te vechten en een vervangende machtiging te vragen om hetzij op kosten van de gemeenschap dringende en noodzakelijke werken te laten uitvoeren dan wel zelf op eigen kosten werken aan de mede-eigendom uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen. Let wel: u beschikt om de beslissing van de Algemene vergadering aan te vechten slechts over een vervaltermijn van 4 maand na de beslissing zelf. Laat u dan ook tijdig en passend bijstaan.
Leesc volledig verhaal

https://speyk.be/nieuwe-dakisolatienorm ... rhuurbaar/

Deskundige Peter Leyseele op dit forum
"Citaat van dit forum =
Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen. Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.
De betrokken eigenaar kan dus enkel de beslissing aanvechten voor de Rechtbank binnen de 3 maanden na de Algemene Vergadering (oude wetgeving). Op een volgende AV eenzelfde dagordepunt laten herleven (zodat er opnieuw kan worden over gestemd en waardoor er een nieuwe protesttermijn zou ontstaan) kan niet en vormt rechtsmisbruik. Met de nieuwe appartementswet wordt de termijn op 4 maanden gebracht.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=27716

Ook als men unaniem op een volgende av, bij voltallige aanwezigheid, deze beslissing zou herzien en iemand achteraf zich bedenkt?

Bij voltallige aanwezigheid kan men tijdens AV mits unanimiteit terugkomen op eerder genomen beslissingen.
Het punt moet zelfs niet op de agenda worden geplaatst.
De ratio is ligt voor de hand: aangezien beslissing genomen met unanimiteit beschikt niemand nog over de mogelijkheid om verzet aan te tekenen
bij de vrederechter.

"Ook als men unaniem op een volgende av, bij voltallige aanwezigheid, deze beslissing zou herzien en iemand achteraf zich bedenkt?"

Indien er zich wijzigende omstandigheden voordoen kan het terug op de agenda komen
Zie vorige link #4 Pedro.

Veronderstel dat dit in uw citaat niet het geval is.
Degene die zich achteraf bedenkt, kan niet meer naar de vrederechter
gaan tegen deze onregelmatige beslissing vermits hij voor gestemd heeft.
Daardoor krijgt deze onregelmatige beslissing kracht van gewijsde.
Indien iemand tegengestemd kan deze binnen de 4 maand naar de
Vrederechter om deze onregelmatige beslissing te annuleren.

Op de A.V. van 16 januari 2016 werd het voorstel om het dak aan te passen aan de wettelijke normen enkel voorgelegd aan de Algemene Vergadering. Er werd toen enkel beslist offertes aan te vragen en op basis daarvan een rondvraag te doen op welke manier daar over zou gestemd worden. De uitslag va die stemming viel op 10 mei 2016. Eén eigenaar wou stemmen bij vergadering, 2 eigenaars per brief en 3 eigenaars gaven te kennen dat ze geen dakisolatie wensten.
Ik meen uit bovenstaande reacties te kunnen begrijpen dat in dit geval een B.A.V. moet samengeroepen worden om hierover te stemmen en dat 3/4 van de aanwezigen voor aangepaste isolatie moeten stemmen, en dat bij onvoldoende meerderheid één of meerdere eigenaars naar de Vrederechter kunnen stappen om het plaatsen van de dakisolatie op kosten van de VME af te dwingen?
Klopt mijn visie?

Ja , maar ik zou dit punt op de agenda zetten van de jaarlijkse av van januari
Een bav brengt bijkomene kosten en deze zal toch maar kunnen plaatsvinden
na de grote vakantie en het zal op die paar maanden niet aankomen.

Agenda

De eigenaars kunnen zelf agendapunten voorstellen, die door de syndicus geagendeerd dienen te worden. Hiervoor dienen ze deze voorstellen wel schriftelijk aan de syndicus te bezorgen, minstens drie weken voor de eerste dag van de periode van 15 dagen binnen dewelke de vergadering dient plaats te vinden.
Praktisch: al is uw vergadering gepland op 10 oktober, als uw reglement vermeldt dat de vergadering kan plaatsvinden tussen 1 en 15 oktober, dan moet uw voorstel bij de syndicus zijn minstens 3 weken voor 1 oktober, niet 3 weken voor 10 oktober!
Het gebeurt ook geregeld dat een agendapunt van een eigenaar door de syndicus anders verwoord wordt in de uitnodiging van de vergadering, al dan niet bewust. Dit kan ongewenste effecten hebben bij de stemming. Zorg er daarom voor dat u uw agendapunt zeer goed verwoordt en schrijf in uw brief naar de syndicus dat u wil dat het punt exact in uw bewoordingen op de agenda komt.
http://www.quimmo.be/nl/blog/wet-op-med ... ergadering