Geachte
Wij wonen in een gebouw met 9 appartementen . Mijn echtgenote en ik zijn vruchtgebruiker en ons enig kind bezit de naakte eigendom.
Onlangs heb ik de vraag gehad om syndicus van ons gebouw te worden, maar heb ondertussen vernomen dat men eigenaar dient te zijn en dat het in het stelsel van vruchtgebruiker niet mogelijk nog wettelijk kan.
Ik kan echter alleen maar in de wet vinden dat je eigenaar dient te zijn , echter kan ik nergens vinden dat het wel of niet kan als vruchtgebruiker.
Waar zou ik deze wettekst kunnen vinden .
mvg
goeike
Oplossing: pas Art. 577-6 § 1 BW toe, maar aanvaard wel alle inherente gevolgen ervan (= denk goed na).
Uitvoering: alle eigenaars van de naakte eigendom en alle vruchtgebruikers duiden jou aan, als lid van de AV, ondertekenen(= jij ook) een schriftelijk verklaring en maken deze over aan, de huidige syndicus.
Deze repliek is mijn persoonlijke mening als leek, deels al ondersteund door gerechtelijke beslissingen, maar zeker nog niet integraal. Raadpleeg dus een advocaat vooraleer je wat hierna staat wil toepassen.
Uitgebreide uitleg:
Feiten:
Het privatief kavel heeft één eigenaar, maar in gewone medeëigendom (Art. 577-2 BW) verdeeld over twee mede-eigenaars. Er is ook minstens één vruchtgebruiker (de vraagsteller).
In groep zijn de
drie mede-eigenaars van het privatief kavel, gezamelijk mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen in mede-eigendom
met recht van gebruik en genot van de gemeenschappelijke delen zoals gedefinieerd in Art. 577-2 § 5 BW.
De gemeenschappelijke delen vallen onder het regime van gedwongen mede-eigendom (Art. 577-3 à 577-14 BW).
Gevolgen
Gevolgen voor een privatief kavel met meerdere mede-eigenaars
O.a. Art. 577-6 §1 BW is van toepassing. De groep (inclusief de vruchtgebruikers, …) dient, in de context van het gebruik en genot van de gemeenschappelijke delen, één vertegenwoordiger aan te duiden die zal optreden als hun vertegenwoordiger tegenover de VME en als lid van de Algemene Vergadering voor dat privatief kavel. De andere personen van die groep kunnen niet optreden voor dat kavel, noch optreden voor andere kavels (rechtsprincipe: “
men kan geen getuige zijn in eigen zaak”).
Gevolgen voor een persoon onderworpen aan de beroepsregels van een of ander orde:
Hij mag de functie van syndicus opnemen, voor zover zijn orde bepaalde regels van onpartijdigheid niet heeft opgelegd. Een boekhouder dient mag partijdig zijn, want hij is de lasthebber van één partij (de syndicus van de VME). Een externe accountant dient wel onpartijdig te zijn, want hij heeft een contract met de VME en dient de boekhouding van de VME, opgesteld door een derde (de syndicus) na te zien. Wil zijn nazicht tegenstelbaar te zijn, moet zijn nazicht op een onpartijdige wijze te gebeuren.
Secundaire gevolgen:
De functie van “
commissaris van de rekeningen voor de rekeningen van de VME” is niet verenigbaar met de functie van syndicus van de VME, noch met de functie van “
commissaris van de rekeningen voor de firma van de syndicus”. Toepassing van het rechtsprincipe “
men kan geen getuige zijn in eigen zaak”.
Een niet-stemgerechtigde mede-eigenaar van een privatief kavel, welk geen hoedanigheid heeft van lid van de AV, kan niet optreden als voorzitter van een zitting van de AV, lid van de Raad van Mede-eigendom, rekencommissaris, omdat hij alle bevoegdheden inzake vertegenwoordiging tegenover de VME heeft afgestaan aan persoon die werd aangeduid in het kader van Art. 577-6 § 1 BW.
Deze laatste persoon kan eventueel een volmacht geven aan een lasthebber, zoals bepaald in Art. 577-6 § 7 BW.
Als een niet-stemgerechtigde mede-eigenaar optreedt als aangesteld van de VME, de syndicus, …. dient Art. 577-6 §9 BW toegepast op het lid van de AV voor het betrokken privatief kavel.
Een niet-stemgerechtigd lid dient op de hoogte gebracht van de oproeping van de AV, en de beslissingen van de AV, zoals bepaald in Art. 577-! §4 8°, Art. 577-9 BW, Art. 577-10 BW, ...
Relevante wettelijke bepalingen
Art. 577-2 § 5 integraal:
“De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.”
Art. 577-6 § 1 – uittreksel:
“In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn.”
Art. 577-8 § 4 – uittreksel:
“Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.”
Luc