Welke documenten moet de syndicus 'verplicht' opstellen?

[michel-]

Goedenavond allemaal,

Ik ben sinds kort aangesteld als syndicus (niet beroepsmatig) van een appartementsgebouw, (2 handelspanden en 6 appartementen) waarvan ikzelf voor een gedeelte eigenaar van ben. Nu vroeg ik me af welke documenten - buiten de bestaande basisakte die werd opgesteld door de notaris - ik 'verplicht' (lees: die de goede werking van de VME ten goede komt) ben op te maken.

Is het voldoende dat ik als syndicus een 'Huishoudelijk reglement' opmaak die de rechten en plichten van de mede-eigenaars opsomt, of moet ik bijkomende documenten opmaken? Ik veronderstel dat ik dit reglement, na goedkeuring door de AV, moet laten ondertekenen door alle mede-eigenaars?

Het huishoudelijk reglement dat ik heb opgemaakt omvat tot nu toe de volgende punten:

- Gegevens van de syndicus en de datum van aanstelling
- Taakomschrijving van de syndicus
- Gedragsregels mede-eigenaars

Alvast hartelijk dank voor jullie antwoorden.

[Pedro]

[quote="michel-"]Goedenavond allemaal,

Ik ben sinds kort aangesteld als syndicus (niet beroepsmatig) van een appartementsgebouw, (2 handelspanden en 6 appartementen) waarvan ikzelf voor een gedeelte eigenaar van ben. Nu vroeg ik me af welke documenten - buiten de bestaande basisakte die werd opgesteld door de notaris - ik 'verplicht' (lees: die de goede werking van de VME ten goede komt) ben op te maken.

Is het voldoende dat ik als syndicus een 'Huishoudelijk reglement' opmaak die de rechten en plichten van de mede-eigenaars opsomt, of moet ik bijkomende documenten opmaken? Ik veronderstel dat ik dit reglement, na goedkeuring door de AV, moet laten ondertekenen door alle mede-eigenaars? KAN JE DOEN MAAR ALS JE DE GOEDKEURING VAN HET ONTWERP EN DE INHOUD ALS DAGORDEPUNT OPNEEMT, DAN WORDT EEN BESLISSING DIE NIET WORDT GEPROTESTEERD, NA 3 MAANDEN DEFINITIEF.

VERDER:

De wettelijke opdracht van de syndicus wordt geregeld door de wet op de mede-eigendom (art.577- 2 - 14 B.W.). Bijkomende taken/opdrachten vind je terug in de statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom). Ook kunnen in de beheersovereenkomst contractuele taken worden opgelegd. Tot slot beslist het hoogste orgaan, de AV, tot eventuele buitencontractuele opdrachten.

De aansprakelijkheid van een niet professionele syndicus is dezelfde als deze van een professionele syndicus. Zorg dat u zich laat verzekeren en eis de VME de premie betaalt.

Het huishoudelijk reglement dat ik heb opgemaakt omvat tot nu toe de volgende punten: EEN HUISHOUDELIJK REGLEMENT KAN BIJKOMEND OPGESTELD WORDEN (registratie is in tegenstelling tot statuten niet nodig)

- Gegevens van de syndicus en de datum van aanstelling HIERVOOR DIENT EEN BEHEERSCONTRACT. BIJKOMEND DIENT U DEZE GEGEVENS OP EEN VOOR IEDEREEN ZICHTBARE PLAATS IN HET GEBOUW UIT TE HANGEN.
- Taakomschrijving van de syndicus. HIERVOOR DIENEN DE STATUTEN, BEHEERSCONTRACT EN AV'S (ZIE VORIGE)
- Gedragsregels mede-eigenaars (O.A. DIT HOORT IN DIT REGLEMENT THUIS MAAR KIJK OOK DE STATUTEN NA WANT DIE VOORZIEN NORMAAL OOK GEDRAGSREGELS. ANDERS KRIJG JE OVERLAPPINGEN)

[j.demoor]

“Art.577-10...§ 2. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit.”(Burgerlijk Wetboek).

Na goedkeuring door de AV. moet dit reglement van orde NIET ondertekenend worden door alle mede-eigenaars.

Zie eventueel ook:
*STOOP,D.,De wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek:een opzet tot doorlichting van de wet betreffende de medeëigendom,T.Not. 1995,59-84;
*VAN SOEST,E.,Model Basisakte Medeëigendom Appartementen, T.Not. 1995,24p.;
*MOSTIN,C.,Loi du 30 juin 1994:un nouveau visage de la copropriété,D.C.C.R. 1994-95,199-248;
*TIMMERMANS,R.,Het spanningsveld tussen de medeëigenaar en de vereniging van medeëigenaars in het nieuwe appartementsrecht,R.W. 1995-96,65-84;
*KADENER,M.,PLESSERS,M.,La loi du 30 juin 1994 modifiant et complètant les dispositions du Code civil relatives à la copropiété,J.T. 1995,393-412;
*VERHEYDEN-JEANMART,N.,MOSTIN,C.,La loi du 30 juin 1994 autorise-t-elle la création de sous-indivisions et le fonctionnement d’assemblées générales particulières? Rev.not.b. 1997,450-462;
*X.,Mede-eigendom,T.Vred. 1998,193-332;
*HALLET,G.,La copropriété forcée dans les immeubles bâtis et la loi hypothécaire,Rec.gén.enr.not. 1998,505-530;
*SNAET,S.,BLOCKX,G.,Kroniek appartementsmede-eigendom(1994-1999),R.W. 1999-2000, 1-14;
*TIMMERMANS,R.,SNAET,S.,Groep van gebouwen,een bouwsel met schurende krachten,T.App. 2000-4,1-7.
*TIMMERMANS,R.,SNAET,S.,Kroniek appartementsmede-eigendom(2000-2005),R.W.2005-06,1601-1614;
Raadpleeg voor boeken en tijdschriften www.bib.vlaanderen.be .Via interbibliothecair leenverkeer kan u uit andere bibliotheken lenen of kopie bekomen bij uw POB(=Plaatselijke Openbare Bibliotheek).Voor afkortingenlijst van juridische tijdschriften ga naar http://www.law.kuleuven.be/rechtsaf/index.phtml?.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

[Luc]

In principe zouden de statuten van een VME moeten bevatten:
- de notariële verdelingsakte, die een beschrijving is van de mede-eigendom, de erfdienstbaarheden, ...
- het notariële "Reglement van Mede-eigendom", met de werkingregels van de VME, ...
- het onderhandse "Reglement van orde" die eerder de leefregels voor de bewoners beschrijft.

Niet vergeten dat sommige bepalingen in de twee eerste overgenomen zijn uit de bouwvergunning, verkavelingsvergunning, ... en dus niet wijzigbaar zijn, zonder de goedkeuring van een overheid en de andere betrokken partijen.

In het Reglement van Orde zullen, om praktische redenen bepaalde bepalingen van de twee eerste hernomen worden. Het wijzigen ervan, zonder de andere aan te passen op een correcte wijze maakt dat het Reglement van Orde daardoor (gedeeltelijk) onwettelijk kan worden.

Wijzigingen aan het RvME, die niet gebeuren via een notariële akte, zijn geldig tegenover alle mede-eigenaars, lid van de AV op het ogenblik van de beslissing van de AV en die deze niet betwisten tegenover de Vrederechter.

Zij zijn echter pas geldig tegenover nieuwe mede-eigenaars (of andere mede-eigenaars) als de syndicus deze heeft betekend aan hen via een deurwaardersexploot of via een aangetekend schrijven. Anders kunnen zij op elk ogenblik deze betwisten. Naar ik meen Montesquieu spreekt in deze context van een "décision tremblante", omdat men nooit zeker is dat zij geldig is.