waterrekening in mede-eigendom

[naicwill]

"Sirkii
Dat lukt natuurlijk niet als er géén individuele watermeters zijn"

Roharro
"Mijn voorstel is om eerst per appartement vast te stellen op hoeveel kubieke meters aan laagtarief de bewoners recht hebben, vervolgens de
private meterstanden op te nemen en dan af te rekenen op basis van het effectieve verbruik aan het lage en het hoge tarief van de watermaatschappij."

Private zijn ook individuele meters

[roharro]

Waarom niet gewoon de individuele rekening maken per appartement: x1, x2, ..., xN,
dan de totale som hiervan nemen: X=x1+x2+...+xN.
Vervolgens de factuur Y afwachten
en uiteindelijk iedereen de individuele rekening pro rata presenteren: x1*Y/X, x2*Y/X, ... , xN*Y/X

Dat lukt natuurlijk niet als er géén individuele watermeters zijn ...

Roharro zal't wel al opgelost hebben :

* tel alle individuele kortingen op bij de waterfactuur. Dit is het factuurbedrag dat je zou ontvangen hebben indien er niemand in het appartementsblok gedomicilieerd is.

* Verdeel - daar er geen individuele tellers zijn - de waterfactuur (dus verhoogd met alle individuele kortingen) zoals voorzien in de basisakte. Dit levert een kost op per appartement alsof er niemand in het appartementsblok gedomicilieerd is.

* Verminder ten slotte de factuur voor de appartementen waarin gedomicilieerden wonen met de individuele kortingen. Het is niet uitgesloten dat sommige appartementen waarin gedomicilieerden wonen hierdoor een negatieve rekening krijgen doch 't is hun korting.

Mijn vraag betrof een situatie met individuele meters.

Maar ik verhuur ook een appartement in een gebouw zonder meters.
Ik lees uw voorstel met belangstelling.
Helaas is het ontoepasbaar, u redeneert nog in termen van de oude wetgeving.
Daarom is uw voorstel enkel toepasbaar op de (nieuwe) korting op de "vaste kosten", namelijk 20 EUR per gedomicilieerde maar niet voor het aanrekenen van een correcte eenheidsprijs voor het verbruik.

Dat probleem (1) is immers onvermijdelijk verbonden met het effectieve verbruik:
er worden twee tarieven gebruikt, een eerste voor de laagste schijf van het verbruik (waarvan de grootte weer afhangt van het aantal gedomicilieerden in het app.), een tweede voor het verbruik daarboven.
Tarief 2 is het dubbele van tarief 1, dus zeer progressief.

Hoe gaat u dan achteraf voor probleem (1) corrigeren? Daarvoor hebt u toch geen gegevens?
Er is in dit geval volgens mij geen enkele correctie mogelijk.

[roharro]

Dat is een rekenwijze die op dit moment ongetwijfeld correct kan lijken, maar ik vraag me af of dit in de toekomst geen problemen gaat opleveren. Het lijkt me namelijk evident dat deze verdeelsleutel ook in de toekomst zo gaat toegepast moeten worden. Wat gaat u dan doen als er een aantal mensen hun gewoontes gaan veranderen (eventueel door gewoon van eigenaar te veranderen) en het teveel in de totale factuur groter is dan het contingent in de laagste schijf? Volgens uw berekening gaat de laagste schijf dan zelfs meer terug krijgen dan dat ze betaald hebben.

Aangezien de niet-opgebruikte quota steeds lager zullen zijn dan het toegekende totaal en de "bonus" wordt uitgekeerd in functie van het verbruikte deel van die quota per appartement kan dit dilemma zich nooit voordoen.

[Sirkii]

In zijn OP spreekt Roharro toch van private meters?

Correct. Had erover gelezen. Ik blijf het evenwel logisch en eerlijk vinden dat net zoals vroeger de kortingen integraal toegekend worden aan zij die de karting gegenereerd hebben zelfs als hierdoor een individuele rekening eigenlijk een teruggave wordt.

In een appartementsblok waar niemand gedomicilieerd is wordt alle water aan "comforttarief" afgerekend en kan proportioneel op basis van de private meters (of verdeelsleutel uit basisakte) afgerekend worden.

Als nu in één appartement iemand zich domicilieert dan genereert dit een karting op de factuur die logischerwijs volledig aan hen toegewezen wordt. Waarom zou de waterfactuur van iedereen een beetje moeten zakken dank zij die nieuw gedomicilieerde ?

Ook al vandaag wordt in het appartementsblok waar ik een appartement bezit zonder er gedomicilieerd te zijn de waterkorting volledig toegekend aan de gedomicilieerde eigenaars van appartementen (ook als ze minder water verbruiken dan de gratis m³'s. Ik vind dit logisch en eerlijk.

[roharro]

Dat kon men zo doen met die 15 gratis kubieke meter, maar nu met de nieuwe tariefstructuur is dat totaal onverdedigbaar. Ook niet-gedomicilieerde eigenaars hebben recht op 30 kubieke meter. En waar iemand gedomicilieerd is komt daar per persoon nog eens dertig kubiek meter bovenop.

ps: in het gebouw met private meters worden de gratis kubieke meters tot nog toe ook volledig toegekend aan appartementen met gedomicilieerden; maar uit mijn simulaties met nieuwe systeem zou alles aanrekenen aan het hoge tarief en daarna alle voordelen aan de app. met gedomicilieerden geven tot onaanvaardbare situaties leiden;
in het gebouw zonder private meters heeft de syndcius steeds geweigerd de vermindering aan de rechthebbenden toe te kennen. Het voordeel wordt daar dus uitgesmeerd over iedereen. Ik betaal de korting uit eigen zak terug aan mijn huurders, want die gingen daar natuurlijk niet mee akkoord.

[Sirkii]

In zijn OP spreekt Roharro toch van private meters?

In een appartementsblok waar niemand gedomicilieerd is wordt alle water aan "comforttarief" afgerekend en kan proportioneel op basis van de private meters (of verdeelsleutel uit basisakte) afgerekend worden.

Dit blijkt dus verkeerd te zijn : ook een appartement zonder domiciliering krijgt 30m3 aan basistarief. Er wordt dus 30m3 per appartement + 30m3 per gedomicilieerde persoon aan basistarief gefactureerd.

Met individuele (private) tellers :

Als alle water aan basistarief gefactureerd wordt en het gemiddeld verbruik per appartement zit onder de 30m3 dan is er geen probleem: alle m3 aan basistarief. Privatieven met gedomicilieerden krijgen wel hun korting op het vast recht

Als alle water aan basistarief gefactureerd wordt doch het gemiddel verbruik zit boven de 30m3 dan - vind ik - hebben de gedomicilieerden recht op de extra korting die er dank zij hen gekomen is. Stel 10 appartementen die samen 600m3 water verbruiken en waar 10 gedomicilieerden wonen: 300m3 wordt proportioneel afgerekend aan basistarief. De andere 300m3 proportioneel aan comforttarief. Voor deze 300m3 wordt het tariefverschil afgetrokken van de rekeningen van de gedomicilieerden.

Als ook een deel van het water aan comforttarief aangerekend wordt; bv 750m3 in t appartement hierboven, dan blijft stap 2 hierboven van toepassing doch met 450m3 aan comforttarief.

Zonder individuele tellers en met verdeling van het variabel gedeelte per appartement of per 10.000sten is het enkel mogelijk om te delen.

Als de basisakte een (gedeelte) van het verbruik afrekent ifv aantal gedomicilieerden : Elk appartement 30m3 aan basistarief; de rest aan comforttarief en het tariefverschil voor x keer 30m3 aftrekken van de factuur van de gedomicilieerden.

[roharro]

Als alle water aan basistarief gefactureerd wordt doch het gemiddel verbruik zit boven de 30m3 dan - vind ik - hebben de gedomicilieerden recht op de extra korting die er dank zij hen gekomen is. Stel 10 appartementen die samen 600m3 water verbruiken en waar 10 gedomicilieerden wonen: 300m3 wordt proportioneel afgerekend aan basistarief. De andere 300m3 proportioneel aan comforttarief. Voor deze 300m3 wordt het tariefverschil afgetrokken van de rekeningen van de gedomicilieerden.

Als ook een deel van het water aan comforttarief aangerekend wordt; bv 750m3 in t appartement hierboven, dan blijft stap 2 hierboven van toepassing doch met 450m3 aan comforttarief.


Het enige verschil met de methode die ik aan onze syndicus heb voorgesteld is dat hij het overschot aan goedkoop water niet enkel aan de gedomicilieerden terugstort maar aan iedereen in functie van hun verbruik van dat goedkopere water.
Het is waarschijnlijk dat een aantal niet-gedomicilieerden minder dan 30 kubieke meter verbruiken. Dat deel van het overschot mag dan weer niet naar de gedomicilieerden gaan maar wel naar de betroffen laagverbruikende tweede verblijvers. Zo krijg je vier categoriën van verschillende verbruikers, alnaargelang ze veel of weinig verbruiken en er gedomicilieerd zijn of niet....

Ik wil het ook niet te ingewikkeld maken voor de syndicus.

Wat ik niet wil is dat hij gewoonweg een gemiddelde prijs berekend en die aan iedereen aanrekent.
Of dat hij het voordeel van het overschot aan goedkoop water ook ristorneert op de individuele verbruiken boven quota.
Want in die gevallen komt er gegarandeerd hommeles met een aantal mede-eigenaars.

[naicwill]

×
Hoe wordt het aantal gedomicilieerden toegekend?
In de oude tariefstructuur (tot en met 31 december 2015) houden wij rekening met de situatie op 1 januari van het jaar dat erop volgt. Ook de verrekening van het gratis basisverbruik gebeurt vanaf die datum.

In de nieuwe tariefstructuur (vanaf 1 januari 2016) kijken wij naar het aantal gedomicilieerden op 1 november van het voorafgaande jaar om de korting vanaf 1 januari toe te passen. Met andere woorden is 1 november het referentiepunt voor het bepalen van het aantal gedomicilieerden.

Voorbeeld: op 4 april 2016 wordt in je gezin een kindje geboren, hierdoor wijzigt de gezinssituatie van 2 naar 3 gedomicilieerden. In dit geval baseren wij ons op de situatie van 1 november 2016, waardoor je vanaf 1 januari 2017 korting voor 3 gedomicilieerden ontvangt.

Wijzigt je gezinssituatie in de loop van het jaar (door geboorte, overlijden, echtscheiding…), dan hoef je ons dit niet zelf te laten weten. Wij krijgen deze gegevens automatisch aangeleverd.
http://www.farys.be/tariefstructuur

[Sirkii]

Da s basiswiskunde.

Omdat ik dit hogerop lakoniek schreef heb ik er nog effe over nagedacht en ben - denk ik - na een omzwerving die't oeverloos ingewikkeld maakte - tot een gemakkelijke oplossing gekomen :

Stap 1 : splits het vast gedeelte en het variabel gedeelte.

Stap 2 : Het vast deel (100€ excl 6% BTW per wooneenheid) wordt aan elk appartement toegewezen verminderd met 20€ per gedomicilieerde voor maximaal 5 gedomicilieerden.

In Excel: =MAX(100€;100€-Gedomicilieerden*20€)

Stap 3 : Bereken voor elke wooneenheid het variabel deel voor elke meter alsof dit een officiële meter is. Bv Basistarief = 3,7469€/m³ (excl) en Comforttarief = 7,4938€/m³ (excl)

In Excel: =MIN(30*(1+Gedomicilieerden);Verbruik)*Basistarief+(Verbruik-MIN(30*(1+Gedomicilieerden);Verbruik))*Comforttarief

Stap 4 : Deel het gefactureerde totaal variabel gebruik door de som van de in stap 3 berekende variabel delen van de wooneenheden en verhoog/verlaag de individuele variabele kost van elke wooneenheid met dit bekomen percentage.

Stap 5 : Tel voor elke wooneenheid het vast en verhoogd/verlaagd variabel deel op en verhoog met 6% BTW als je werkte met tarieven exclusief.

Dit is doenbaar; eenvoudig uit te leggen en fair voor gedomicilieerden en voor niet gedomicilieerden in een appartementsblok.

Bij toewijzing op basis van't aantal inwoners (of aantal gedomicilieerden) vervang je stap3 en4 door deze aanpak : gefactureerd totaalverbruik proportioneel aan de toegewezen kortingen (30m³ + 30m³ per gedomicilieerde (of per geregistreerde inwoner)

In Excel: =(1+Gedomicilieerden)/(Wooneenheden+Totaal_gedomicilieerden)*Gefactureerd_Totaal

[roharro]

@Sirkii:
Mijn berekeningen komen in principe overeen met de door u als laatste variant gesuggereerde berekeningswijze.
Met nog wat toeters en bellen omdat het gemeenschappelijke waterverbruik (=restverbruik; geen meter) er ook bij betrokken moet worden
(de kosten van dat verbruik moeten volgens de statuten verdeeld worden volgens de duizendsten).
Bovendien zijn er twee meters per appartement (warm water en koud water).
De kosten van het gasverbruik en onderhoud van de boilers worden omgeslagen volgens het privatieve warmwaterverbruik.
Alles in excel gestopt en werkt correct. Inclusief controletotalen.

Eerstvolgende afrekening wordt verder nog wat gecompliceerd aangezien tot 31 december 2015 nog volgens oude tariefstructuur
wordt aangerekend door de watermaatschappij. en daarna volgens de nieuwe.

[roharro]

Berekeningsprobleem is van de baan maar de Raad van Mede-Eigendom gaat niet akkoord!

Ze willen niet aanvaarden dat een appartement dat meer verbruikt dan zijn quotum aan basistarief, voor het bijkomende verbruik
het hogere tarief wordt aangerekend indien voor het gebouw in zijn geheel door de watermaatschappij niets aan dat hogere tarief wordt aangerekend. Hun (juridisch) argument luidt dat anders de VME water met winst verkoopt door aan sommige eigenaars (gedeeltelijk) water aan rekenen aan een hogere prijs dan degene die gefactureerd werd aan de VME door de watermaatschappij.

[naicwill]

De raad van mede eigendom hoeft zich daar niet over uit te spreken(strijdig met wet),
enkel de A.V. moet daar een oordeel over vellen, maar waarschijnlijk zullen ze tot
hetzelfde verdict komen.Dit is ook volgens mij een onjuiste verdeling van
deze "buit" :verschil tussen waterfactuur met individuele meters en waterfactuur
met 1 watermeter.
Er zijn theoretisch 2 oplossingen:
1.Men vraagt aan de watermaatschappij een nieuwe factuur op basis
de opmetingen van de private meters.Dan zal ieder eigenaar betalen
zoals iedere andere Vlaming wat toch de bedoeling was de nieuwe
regeling.Want waarom zou een mede eigendom individuele meters
vragen aan een watermaatschappij als ze daardoor een hogere factuur
krijgen?Gedaan dan met het maximum water aan basistarief.
Dit is waarschijnlijk utopisch voorstel,de maatschappij gaat zo
een gul voorstel niet kunnen verwerken.
2.Verdeling van deze watercadeau onder alle eigenaars in verhouding
eigen verbruik / totaal verbruik zoals Lanox hierboven voorstelde:
x1*Y/X, x2*Y/X, ... , xN*Y/X.
Aan de basis van dit geschenk liggen 2 factoren
-eigenaars die water verbruiken aan baistarief, voor een gedomiciliierde
zijn er 2 grenzen,vereenvoudigde voorstelling
Verbruik < 30 m3 dan op factuur verbruik aan basis
Verbruik> 30 m3 dan op factuur 30 m3 aan basis
Dit geldt ook per wooneenheid..

Het geschenk ontstaat dus als er 1 watermeter is en dan er eigenaars of wooneenheden
zijn de minder dan het totaal door de maatschappij berekende m3 water aan basistarief
hebben verbruikt..
De maatschappij berekent dit totaal aan basistarief slechts als er voldoende
verbruik m3

- eigenaars die water aan comfort tarief.
Het zijn deze eigenaars die er voor zorgen dat er voldoende m3 zijn zodat de maatschappij
het maximum(saldo)aan m3 aan basistarief aanrekent.

Besluit:
Aangezien het bij mede eigendoms met 1 watermeter onmogelijk is een waterfactuur te maken zoals bij de andere Vlamingen,bkijt uit mijn bovenstaande argumenten,dat alle eigenaars recht hebben op een verdeling van de koek,
vermits beiden nodig zijn willen ze profiteren.

[roharro]

Naicwill:

optie 1 lijkt mij utopisch
optie 2, waarbij het "cadeau" wordt verdeeld volgens aandeel app in totaal verbruik gebouw is uiteraard een optie die toepasbaar is. Maar dat lost ook nog niet het probleem op dat de eigenaars die individueel meer verbruiken dan hun quotum aan basistarief gaan protesteren als voor hun interne afrekening dat meerverbruik wordt aangerekend aan het hogere tarief, terwijl zij op de waterfactuur van de watermaatschappij geen enkele kubieke meter aangerekend zien staan aan dat tarief.

Met de door u gekwoteerde formule van Lanox x1*Y/X, x2*Y/X, ... , xN*Y/X
krijgen ze wel een deel daarvan terug, maar per saldo betalen ze gemiddeld nog steeds meer per liter en ook daar zullen sommige eigenaars niet mee akkoord gaan. Kort geformuleerd: sommige eigenaars zullen weigeren een hogere prijs te betalen per kubieke meter dan de aangerekende prijs in de waterfactuur van de watermaatschapij niettegentaande hun privé verbruik hun aandeel in het basiskwotum overschrijdt.

[roharro]

vervolg van mijn tekst hierboven:

Het individuele waterverbruik in het gebouw is zeer uiteenlopend:

-Meeste appartementen zijn tweede verblijven met zeer laag waterverbruik
-Sommige zijn permanent bewoond met een eerder matig verbruik
- Een kleine minderheid van de app zijn eigendom van immobiliënvennootschappen en worden
intensief verhuurd aan toeristen; aangezien die appartementen meestal "overbewoond" (veel te veel
personen) zijn hebben ze een uitzonderlijk hoog waterverbruik

Het zijn die immobiliënvennootschappen die niet willen betalen voor de gevolgen van hun hoog waterverbruik en uit zijn
op een "gemiddelde eenheidsprijs" om zo te profiteren van de appartementen die laagverbruiker zijn.

[naicwill]

Dan maakt ge ook zo een afrekening en laat de av stemmen(agendapunt)
welke type afrekening ze verkiezen.Het type dat het hoogst aantal
Stemmen haalt wordt toegrpast.
Dit is dan voor de huidige en toekomstige waterfacturen.
Men mag een zelfde agendapunt niet elk jaar herhalen.
Degenen die niet akkoord is,kan binnen de 4 maand naar de rechter
trekken die dan een definitieve uitspraak doet.

Om het laatste te bereken doet u een berekening van alle wooneenheden met simulator
van de vmm.Hierdoor heeft men het totaal m3 die werkelijk het basistarief "verdienen".
Men maakt vervolgens het verschil :m3 basis factuur - m3 werkelijk basis.
Via de simulator heeft men ook voor elke wooneenhei het aantal m3 comforttarief.
Vervolgens berekent men voor elke wooneenheid het aantal supplementaire m3 aan basistarief=
M3 verschil(basis factuur - werkelijk basis) * m3 comfort wooneenheid / m3 totaal comfort
Vervolgens berekent deze supplementaire m3 aan basistarief voor elke wooneenheid en
vermindert hiermee de individuele facturen.