JuridischForum.be

Goedemiddag iedereen,

Ik zit met enkele juridische vragen.
Een beknopte situatieschets:

Nieuwbouw appartementsgebouw met 14 kavels.
Waterlek in appartement onder penthouse. Bij de voorlopige oplevering zijn opmerkingen gemaak over verschillende waterlekken in dit appartement.
De 10-jarige aansprakelijkheid is beginnen lopen vanaf de voorlopige oplevering.
Het penthouse is voorzien van een daktuin. De daktuin is nadien geplaatst op vraag van de eigenaar van het penthouse.

De bouwheer, aannemer en architect hebben hun best gedaan om alles zo goed mogelijk op te lossen. Nog op 1 plaatst is het momenteel niet zeker of het waterlek al dan niet opgelost is. Volgens de aannemer en bouwheer wel, volgens de eigenaar niet.

In mijn ogen is het ook niet duidelijk of het lek volledig is opgelost en wat de oorzaak kan zijn. Het opbreken van de daktuin is een hele karwei met een aanzienelijk kostenplaatje die niemand voor zijn rekening wilt nemen. Hierdoor lijkt de situatie vast te zitten en is het geduld van de benadeelde eigenaar op.

Wat is de correcte juridische oplossing voor dit probleem?
Wat is de rol van de VME? Moet er aangifte gebeuren bij de blokpolis?
Moet er een ingebrekestelling gebeuren en zo ja wie?

Alvast bedankt voor de hulp.

Waterdichtheid valt onder de tienjarige waarborg.
Het kan nuttig zijn de blokpolis in te schakelen, maar de verzekering zal onmiddellijk verwijzen naar de tienjarige aansprakelijkheid.
Ten opzichte van de eigenaar van het betroffen appartement zijn aansprakelijk:

- de VME
- de aannemer (tienjarige waarborg)

Het is de aannemer die uiteindelijk in gebreke moet worden gesteld.

Beste Roharro,

Bedankt voor de snelle reactie.
De eigenaar van het betroffen appartement is enkel een overeenkomst aangegaan met de bouwheer/promotor.
Wie moet de aannemer in gebreke stellen? De VME en/of de getroffen eigenaar?

Mvg,

Solo4

Aangezien het schade is aan een privatief de eigenaar van het privatief dat schade lijdt.

Start tienjarige aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken:

Het verschil tussen de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en zijn gewone contractuele aansprakelijkheid moet te allen tijde duidelijk worden onderscheiden, zo blijkt uit het arrest van het Hof van Beroep van Brussel van 3 januari 2008. De tienjarige aansprakelijkheidstermijn van de aannemer en de architect begint maar te lopen vanaf de definitieve of, in­dien dat zo is bedongen, vanaf de voorlopige, oplevering van de werken. Zolang de werken niet zijn opgeleverd, spelen de gewone contractuele aansprakelijkheidsregels en moet de bouwheer die zijn schade vergoed wil zien, een contractuele wanprestatie in hoofde van de aannemer en/of de architect aantonen. De tienjarige verjaringstermijn ten aanzien van de aannemer en de architect vangt pas aan vanaf het ogenblik van de definitieve oplevering. Het feit dat er reeds meer dan tien jaar is verstreken tussen het ogenblik waarop de aannemer de voorlopige oplevering vroeg, wat hem werd geweigerd, en de einduitspraak van de rechter over diens contractuele wanpres­tatie, doet daaraan geen afbreuk.

Het is vaste rechtspraak dat de aansprakelijkheidstermijn van tien jaar ook loopt ten aanzien van herstellingen die als grote werken dienen te worden aanzien en mitsdien als een nieuwe aanneming moeten worden aangemerkt. (Antwerpen 4 november 2008, NjW 2008, 930.)

Dat betekent volgens het Antwerpse Hof van Beroep echter niet dat herstel­lingswerken aan een bouwwerk de vervaltermijn van de tienja­rige aansprakelijkheid met betrekking tot dat hele gebouw heropenen. Integendeel, de nieuwe tienjarige termijn geldt niet ten aanzien van gebreken die door de herstellingen niet wer­den geraakt, maar enkel ten aanzien van de grote herstellingen zelf.

Vermeldenswaardig bij dit arrest is ten slotte dat het Hof van Beroep enerzijds uitdrukkelijk stelt dat geen overeenkom­sten kunnen worden gesloten in verband met de tienjarige aansprakelijkheid maar anderzijds verklaart dat het de partij­en vrij staat overeen te komen dat de termijn een aanvang neemt vanaf de voorlopige, in plaats van de definitieve oplevering.

Naast de tienjarige aansprakelijkheid voor (zware) verborgen gebreken ex. artt. 1792 en 2270 BW, blijft de aannemer volgens vaststaande rechtspraak aansprakelijk voor de lichte verborgen gebreken die ontdekt worden na de aanvaarding van zijn werken. (HvB. 5 juni 2000 TBO 2008, 190; Antwerpen 21 oktober 2010, TBO 2011, 177; Antwerpen 9 november 2006, TBO 2008, 196-197.)

De recente rechtspraak van het Hof van Cassatie betreffende de termijnen waarbinnen een vorde­ring moet worden ingesteld voor gebreken die zich ná de aan­vaarding manifesteren, geeft daarbij aan dat de gemeenrechte­lijke aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken een eigen aansprakelijkheidsregime is dat nadrukkelijk moet wor­den onderscheiden van de tienjarige aansprakelijkheid. (Cass. 4 april 2003, Arr. Cass. 2003, 882; Cass. 2 februari 2006, RW 2005-06, 1590, noot S. Mosselmans.)

Aansprakelijkheid

Aanvaarding der werken: bevrijding lichte zichtbare gebreken

Ná aanvaarding der werken, gedurende tien jaar:

Zichtbare en verborgen ernstige gebreken
-> Vordering kan gedurende tien jaar na aanvaarding worden ingesteld

Lichte verborgen gebreken
-> Vordering moet binnen een ‘redelijke’ termijn worden ingesteld.


Peeters & Hermans Advocaten.
www.peetersenhermans.be
info@peetersenhermans.be

verwijderd