opzegging syndicus van gebouwen

[henri 1205]

Geachte,
Ik ben voorzitter van het bestuur van een klein appartementsgebouw (12)
Sinds vorig jaar hebben we een nieuwe syndicus , de afrekening van 2005-
2006 door hem opgemaakt was 100 % OK. In sept. 07 kreeg ik ter inzage
als voorzitter de afrekening 2006-07 , hierin stelde ik vast dat hij op eigen
houtje meer app. had aangerekend en het verschil met terugwerkende kracht op zijn eigen rek hadt gedeponeerd enz.. Ikzelf heb 28 eenheden
in het gebouw , wegens tijdgebrek voor een AV ( mijn reis buitenland ) stelde ik hem per aanget. schrijven in gebreke. Nu weigerd hij mij schriftelijk konkreet te antwoorden op mijn vragen, en dreigt hij met alles en nog wat indien hij wordt ontslagen.Hij beweert zelfs dat ik een kontrakt
zou ondertekend hebben van 5 jaar ?? bij mijn weten niet . Kontrakt stuur hij mij niet op ? Ik weet niet ,als ikzelf gemagtigd ben dergelijk kontrakt aftesluiten zonder akkoord van de medeeigenaars ??
Hij dreigt indien hij ontslagen wordt met kosten die hij zal aanrekenen voor het inbrengen van de gegeven in juni 2006 ?? dat de huidige poetsfirma ( = volledig afzonderlijke firma )niet verder mag werken ??
enz..
Als voorzitter is samenwerken met deze syndicus onmogelijk.
Met dank bij voorbaat voor uw antwoord
Groetjes henri

[Luc]

De duur van een wettelijk mandaat van een syndicus is beperkt tot vijf jaar, maar de exacte duur moet te vinden zijn in de notulen van de AV van 2006.

De AV kan de syndicus, zonder enige motivatie, ontslaan op eender welk tijdstip.

De syndicus kan aanspraak maken op een ontslagvergoeding, indien hij bewijst dat dit ontslag onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk was.

Het bestaan van een vertrouwensbreuk tussen het controleorgaan en hemzelf (weigering in te gaan op vargeen, ..) zal het hem moeilijk maken om dit aan te tonen.

Hou je wel strikt aan de regels. De Raad van Beheer heeft geen enkel beslissingrecht.

Zorg ervoor dat de AV, bij het begin van de vergadering, uit zijn rangen aanstelt: een voorzitter, twee bijzitters en een secretaris (belast met het opstellen van de PV). Zo vermijd je dat de syndicus de touwtjes in handen heeft van de AV.

Vraag aan de syndicus om het voorstel van zijn ontslag te vermelden als punt van de dagorde. Wees echter zeker dat je een voldoende meerderheid achter jou hebt.

Terzijde: heb je 28 quotiteiten op 100 of 1000? Is de syndicus ook mede-eigenaar?

Is hij een professioneel syndicus? Zo ja, lees zijn plichtenleer na op http://www.biv.be . Hij moet voldoen aan de algemene plichtenleer, plus deze van beheerder plus deze van syndicus.

[henri 1205]

beste Luc ,
Ik zit nog altijd met zware problemen met de syndicus
Ik probeer hem kwijt te spelen. In het gebouw zijn 70% v/d eigenaars 80
jaar + ouder . Hij zet die mensen onder druk . In de basisakte staat vermeld jaarlijks AV in de maand mei. Dit jaar hebben wij een AV gehadt
op 21/04/2007. Nu geeft hij een uitnodiging verstuurd voor een AV op
14/12/2007 . Ik ben bang dat hij gedurende deze AV de druk op deze
mensen zal opdrijven en zodoende een kontrakt van 5 jaar zal bekomen.
Hij weigert mij persoonlijk de controle van de boekhouding , ik mag uitsluitend gaan in aanwezigheid van de 2 bijzitters (maar die hebben
spijtig genoeg geen zin in dergelijke controle ) . Hij komt met een zogezegd kontrakt voor de dag die ik ondertekent heb ( maar die hij achteraf bijgewerkt heeft ) . Op dit kontrakt staat niet vermeld dat ik gevolmachtigd ben door de AV, wat ik trouwens ook niet ben , staat ook nergens in de notulen van de AV vermeld .In dit kontrakt is ook de datum niet vermeld wanneer het is opgemaakt . Onder mijn hantekening op de laatste blz. heeft hij een tekst bijgeschreven , dat hij voor de inbrenging van de gegevens v/d vorige syndicus kosten kon aanrekenen . De kopy die ik hiervan ontvangen heb is onduidelijk , ik heb een duidelijke kleuren kopy gevraagd , maar nog steeds niet ontvangen enz
Hoe kan ik deze vergadering voor een tijdje afblazen?
a) aanhalen dat wij er dit jaar reeds ene gehadt hebben ?
b)een ME wordt momenteel bestraald , is dit een geldige reden ?
c)gezien er momenteel te veel onduidelijkheden zijn , dat het geen zin heeft voor AV te plannen
Ik weet het niet , graag uw antwoord aub
Met dank bij voorbaat
Vriendelijke Groeten
henri 1205

[henri 1205]

Sorry ik was vergeten volgende inlichtingen medetedelen .
Vorige syndicus was ME ; huidige syndicus is prof. + lid BIV ; aangesteld AV mei 2006 ; van deze AV geen verslag opgemaakt wel proces-verbaal
hierin staat vermeld : aanstelling +naam syndicus geen termijn , naam
v/d voorzitter + die v/d 2 bijzitters + handtekening van ME aanwezig
939/1000 ; er werden geen volmachten gegeven ook niet a/d voorzitter.
Ik heb ter trouwe iets ondertekend bij hem voor 1 jaar ,in juni 06,waarop er nu zaken veranderd werden ( verlenging naar 5 j ) en er onder mijn handtekening onderaan het blad ,een met de handgeschreven tekst is bij-
geschreven (dat er kosten kan aangerekend worden voor de inbreng van gegevens v/d vorige syndicus ). Ik heb hiervan geen dubbel ontvangen , nu een onduidelijke kopy . Hierop staat vermeld :de beheerraad v/d res. (hierin staat uitsluitend mijn naam vermeld) handelend en gevolmachtigd ingevolge beslis. AV d.d.( staat niet ingevuld ) verder staat zijn naam , + de termijn? Op laatste blad staat opgemaakt te: plaats is vermeld maar geen datum ? Ik heb hem een duidelijk kleuren kopy gevraagd + datum wanneer dit stuk door hem werd opgemaakt , doch noch niets ontvangen
Na de 1e ingebreke die ik hem toestuurde , waarop hij mij weigerde schrif te antwoorde ,plande hij een bestuursvergadering die ik per aanget.schrijv.
weigerde bij tewonen zolang ik geen schriftelijk antwoord van hem had ontvangen . De 2 bijzitters zijn tegen mijn wil in toch gegaan ,ik had de afrekening 06/07 afgekeurd , omdat er overeengekomen was dat het bedrag van het ereloon zijnde 12 ap zou verdeeld worden met een verdeelsleutel van 14 ( dit werd ook zo uitgevoerd in afrekening 05/06)
In 07 had hij 14 aangerekend en met terugwerkende kracht het verschil uitgeboekt vanaf de begindatum van zijn mandaat .Op de bestuurs -vergadering rekent hij voor elk van de bijzitters 1 app minder ?en de zaak
is opgeplost?Hij rekent nu 12 : 12 ; hij veranderd de verdeelsleutel van 14 naar 12 ?Hij laat ze ook ten onrechte de afrekening 06/07goedkeuren
In het verslag v/d vergadering staat vermeld dat de 2 bijzitters een AV vragen in dec. 07 . Gezien het de 2e AV is dit jaar zal hij waarschijnlijk deze aanrekenen ? Dit is toch ten laste v/d 2 bijzitters ?Bij de uitnodiging
voor de AV van dec. schrijft hij aan alle ME dat de voorzitter uitgenodigd is
om de rekening na te zien voor de AV. Ik wil een afspraak, en daags nadien krijg ik een email dat hij mijn kontrole weigerd zonder de aanwezigheid van de 2 bijzitters ?Op de dagorde AV staat o.a. :
Bespreking boekhouding tot 31/08/07.Wie vragen heeft omtrent de boek-
houding dient deze een week v/d vergadering schriftelijk te laten geworde
Decharge v/d beheerraad en de beheerder ter zake
Verkiezing van de raad van beheer ??
Ikzelf heb 262quot op 1000 + 2 volmachten van 67 tot = 396. De meerder
heid wil van hem af ;doch hebben schrik van boetes en kosten die hij zou kunnen aanrekenen voor de inbreng gegevens vorige syndicus ?
( oudere mensen kan je gemakkelijk de schrik op hun lijf jagen )
Met dank bij voorbaat voor Uw antwoord
Vriendelijke Groeten
henri 1205

[henri 1205]

Beste Luc
Hierbij graag nog volgende inlichtingen ; samenstelling VME+leeftijd
ME 36 j quo 61;ME 43 j quo 61;ME henri 60 j quo 262 ;ME bijz. 62 j quo199
ME bijz. 63 j quo 155 ; ME 80 j quo 67 ; ME 84 j quo 67 ;ME man 85 j +
vr. 88 j quo 67 ; ME 80 j quo 61 .Betreffende AV van april 07;in basisakte
art 24 staat vermeld :Alle punten van de dagorde moeten duidelijk vermeld worden op de berichten van bijeenroeping. Geen beraadslaging mag gehouden worden over punten niet vermeld op de dagorde staan . Op de uitnodiging AV stond uitsluitend vermeld : Decharge v/d beheerraad + de beheerder . Modaliteiten syndicus? Er staat niet op vermeld :
a)Dat hij 14 eenheden had en zou aanrekenen inplaat van overeengek.12
b)Dat hij zijn ereloon wou optrekken
c)Dat hij 930€ wou aanreken voor de inbreng v/d gegevens vorige syndic
d)Een kontrakt voor de syndicus van 5 jaar ?
Het AV verslag ontving ik pas in oktober (bij mijn weten hebben er 2 ME
dit ontvangen ) In dit verslag staat vermeld :loonopslag syndicus = OK
dat hij 930€ kosten voor gelev. prestaties niet zou aanrekenen ( als commerciele tegemoetkoming?)door elk jaar 1/5 of 186€ niet aantereken
en hij bekomt hiervoor in ruil een kontrakt van 5 jaar ?Niemand heeft tijdens de AV dit duidelijk verstaan, en ook achteraf wist niemand van
een kontrakt van 5 j ? iedereen dacht 1 j .De syndic is zodanig agressief en begint te roepen dat er niemand iets van verstaat. Bij onvangst verslag AV heb ik dit onmiddelijk protesteerd + ook niet vermelding op de uitnodiging AV.Hij zegt nu dat vermelding "Modaliteiten syndicus " voldoende was ? Ik begrijp deze vermelding niet en een 80 jarige nog minder. Gezien de vorige syndicus een ME was en er nooit in het verleden een AV werdt gehouden en er zodoende ook geen verslag werdt opgemaakt , waren wij niet ongerust dat wij geen verslag ontvangen hadden , WIJ WISTEN OOK NIET DAT DIT ZO MOEST
Sorry Luc voor al de last die ik U hiermede bezorg
Met dank bij voorbaat voor Uw antwoord
Vriendelijke Groeten
henri 1205

zou aanrekenen en hiervoor een kontrakt had gekregen van 5 jaar

[henri 1205]

Beste Luc
Moet een syndicus niet de belangen van iedere ME behartigen ? en mag hij
zomaar de 2 bijzitters een voordeel geven ,dit ten nadele van de andere
ME ? en hierdoor proberen zijn positie met hun steun te versterken ?
Ik ben verkozen als voorzitter op de AV van mei 2006 ; er staat in het proces verbaal niets vermeld betreffende termijn . ook niet van de 2 bijzit
Mag een syndicus nu AV bijeen roepen , met op de dagorde :verkiezing van de raad van beheer ? om mij als voorzitter te kunnen afzetten , dit
alles omdat ik zijn handelingen AFKEUR
Met dank bij voorbaat en sorry voor de last
Vriendelijke Groetjes
henry 1205

[henri 1205]

Beste Luc
Zoals vroeger reeds medegedeeld hadden wij een AV op 14/12/07
Op deze vergadering werd de afrekening afgekeurd met 585/1000+
er werd geen decharge gegeven.
Het verslag van deze AV werd ons toegestuurd op 18/01/2008 ,en ontvangen op 21/01/08 hierin staat vermeld : dat de afrekening uitsluitend door mij werd afgekeurd 262/1000;idem voor wat de decharge betreft.
Ik heb hiervoor protestbrief aangetekend verstuurd met ondertekening van 585/1000.Is dit voldoende? Een advokate heeft mij medegedeeld : om geldig te zijn ,dat er binnen de 4 maanden na de vergadering beroep dient aangetekend te worden bij de vrederechter ??
Vriendelijke dank voor Uw antwoord
Groetjes
henri
[/b]

[Pedro]

Beste Luc
Zoals vroeger reeds medegedeeld hadden wij een AV op 14/12/07
Op deze vergadering werd de afrekening afgekeurd met 585/1000+
er werd geen decharge gegeven.
Het verslag van deze AV werd ons toegestuurd op 18/01/2008 ,en ontvangen op 21/01/08 hierin staat vermeld : dat de afrekening uitsluitend door mij werd afgekeurd 262/1000;idem voor wat de decharge betreft.
Ik heb hiervoor protestbrief aangetekend verstuurd met ondertekening van 585/1000.Is dit voldoende? Een advokate heeft mij medegedeeld : om geldig te zijn ,dat er binnen de 4 maanden na de vergadering beroep dient aangetekend te worden bij de vrederechter ??
Vriendelijke dank voor Uw antwoord
Groetjes
henri
[/b]

Protest tegen een beslissing dient binnen de 3 maanden vervaltermijn te worden ingesteld. Behalve bij o.a. huurders en wanneer de eigenaars niet regelmatig werden opgeroepen (het zijn dan deze wel enkel zij die afwezig waren en niet regelmatig werden opgeroepen die zich kunnen beroepen op een andere termijn) begint de vervaltermijn te lopen vanaf het moment dat de beslissing werd genomen, dus de dag van de vergadering zelf. In andere gevallen geldt als begindag de dag van kennisname van de beslissing(en). M.a.w. vanaf het ogenblik dat publiciteit aan de beslissingen werd gegeven. Ageert u niet binnen deze termijn, dan worden de beslissingen definitief. Een en ander in de veronderstelling dat het niet aantoonbaar om fraude, bedrog,... gaat.

[henri 1205]

Beste Pedro
Wij zijn verplicht geweest een gerechterlijke procedure op te starten tegen de syndicus.
Met de komende schoolvakantie van de kinderen ( juli-augustus)in het vooruitzicht=verlof eigenaars. Mijn vraag is: kan de syndicus met een gerechterlijke uitspraak in het vooruitzicht ;nog een RECHTSGELDIGE BAV plannen ?
indien ja ; kan men dit verhinderen ? of op welke mannier kan men voorzorgen nemen zodat er geen verkeerde of nadelige beslissingen kan
genomen worden .
Vriendelijke dank voor uw antwoord
Groetjes henri 1205

[Pedro]

Beste Pedro
Wij zijn verplicht geweest een gerechterlijke procedure op te starten tegen de syndicus.
Met de komende schoolvakantie van de kinderen ( juli-augustus)in het vooruitzicht=verlof eigenaars. Mijn vraag is: kan de syndicus met een gerechterlijke uitspraak in het vooruitzicht ;nog een RECHTSGELDIGE BAV plannen ?
indien ja ; kan men dit verhinderen ? of op welke mannier kan men voorzorgen nemen zodat er geen verkeerde of nadelige beslissingen kan
genomen worden .
Vriendelijke dank voor uw antwoord
Groetjes henri 1205

Indien in het belang van de VME een beslissing dient te worden genomen, dan kan de syndicus natuurlijk een BAV bijeenroepen. Zolang hij niet ontslagen is, blijft hij de organieke vertegenwoordiger van de VME en dient hij het gebouw conform de wettelijke, statutaire,... bepalingen te beheren.

Ik weet natuurlijk niet wat de vordering tegen de syndicus is, maar of het voor de uitspraak nog verstandig is (tenzij hoogdringendheid) van de syndicus om een vergadering samen te roepen is de vraag.

Wij kunnen jullie eventueel tijdens de vergadering bijstaan en zo op het moment zelf indien nodig tussen komen ofwel zullen jullie nadien onregelmatige, onrechtmatige dan wel bedriegelijke beslissingen binnen de door de wet gestelde termijn dienen aan te vechten.