Geen syndicus?

[Jef123]

Hallo,

Graag had ik wat informatie gehad over het volgende.

Een kennis van me heeft ongeveer twee jaar geleden een gerenoveerd appartement gekocht en is daar ook onmiddelijk ingetrokken. Het gebouw bevat nog 3 appartementen waarvan er 1 nog niet volledig af is. De andere twee zijn bewoond.
Tot op heden heeft mijn kennis nog nooit een factuur gehad betreffende de gemene delen. (Er is geen lift aanwezig) Er zijn ook geen algemene vergaderingen. Kortom, er is geen syndicus aangesteld.
In hoeverre kan dit gevolgen hebben? Ik heb geprobeerd via google wat wijzer te worden en vastegesteld dat het wettelijk verplicht is om een syndicus te hebben in een gebouw met meerder eigenaars. Er kunnen geen bestellingen worden gedaan en elke medeeigenaar kan aansprakelijk worden gesteld voor het ontbreken van een syndicus.

Welke stappen dient mijn kennis te ondernemen?

Alvast hartelijk bedankt voor eventuele reacties.

Met vriendelijke groet.

[adsummam]

Herlees de aankoopakte.
Ga na of hierin een verwijzing is naar een basisakte.
In sommige kleine gebouwen is er sprake van een zogenaamde ”onttrekking” aan de wet appartementsmede-eigendom 2010 (met alle nadelen).
Vraag eventueel inlichtingen bij uw notaris.
Herlees uiteindelijk de basisakte indien aanwezig.

B.W. Art. 577-8 § 1

Aanstellen van een syndicus kan u vragen aan de rechter.

Wees zo voorzichtig de andere ME’s van uw voornemen op de hoogte te stellen. Zoek een syndicus die u aan de rechter voorstelt

[Jef123]

Hartelijk dank voor uw reactie.
Als leek weet je met zulke zaken meestal niet waar te beginnen.

Mvg

[Jef123]

Indien er in de aankoopakte geen sprake is van onttrekking, moet er dus een syndicus aangesteld worden.
Gaat dit hoe dan ook via de rechter moeten gebeuren? Of kan er onderling door de mede eigenaars overeengekomen worden?

[roharro]

Liefst ondereen overeenkomen.
Met wat goede wil kan dat niet zo moeilijk zijn.

[j.demoor]

“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]. Als voorbeeld haalt de memorie van toelichting een parking, een zwembad, een binnenplaats en een leidingnet aan [135]. CASMAN staat daarentegen een numeriek criterium voor (d.w.z. dat de wettelijke regeling toepasselijk is vanaf een bepaald aantal appartementen), daar volgens haar het kleine appartementsgebouw met slechts enkele appartementen in de praktijk het vaakst voorkomt [136]. De wetgever wees dit criterium evenwel uitdrukkelijk van de hand, zodat de invulling van de eerste voorwaarde aan de praktijk werd overgelaten [137]. De practici zullen aldus aan de hand van een feitelijke beoordeling moeten oordelen of er al dan niet een redelijke grondslag voorhanden is om de wet uit te sluiten, zonder daarbij enkel te refereren aan het beperkt aantal appartementen [138].Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]. Ook de bescherming van de rechten van derden lijkt de toepassing van de appartementswet dan niet te noodzaken [140]. Het is dus de aard van de goederen zelf die de toepassing van de wet moet uitsluiten, en die deze uitsluiting blijvend moet kunnen verantwoorden.[134] C. MOSTIN, “Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994”, l.c., 32. [135] M.v.T., 9; Hand. Senaat 1993-94, 6 juni 1994, 7 en 67-68 (hierna: verslag VANDENBERGHE). [136] H. CASMAN, “Bondige toelichting over de nieuwe wetgeving inzake Appartementenrecht” in Nieuwe wetgeving, Gent, Mys en Breesch, 1994, 93. [137] Verslag VANDENBERGHE, 65-69. [138] Verslag VANDENBERGHE, 30-31, 67-69 en 155; H. CASMAN “Bondige toelichting over de nieuwe wetgeving inzake Appartementenrecht”, l.c., 93. [139] M.v.T., 9. [140] C. MOSTIN, “Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994”, l.c., 32.’(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430).

[Jef123]

Liefst ondereen overeenkomen.
Met wat goede wil kan dat niet zo moeilijk zijn.

Maar is er wel iemand bevoegd om een vergadering bijeen te roepen om een syndicus aan te duiden? Er is momenteel geen syndicus wie heeft dan die bevoegdheid?

[roharro]

Als die vier eigenaars unaniem akkoord gaan om een syndcius aan te stellen kan er toch geen probleem zijn?
Zoniet zal minstens één van de eigenaars dit moeten voorleggen aan de vrederechter.

Maar eerst de inhoud lezen van de basisakte. Die inhoud kennen we niet en kunnen er dus geen rekening mee houden in ons antwoord.

[Jef123]

Het volgende staat in de aankoopakte:

'De verkopende partij verklaart dat tot op heden geen algemene vergadering van medeeigenaars heefts plaats gehad en geen syndicus werd benoemd. Zij verklaart an de kopende partij, die dit erkent, alle mogelijke inlichtingen te hebben meegedeeld die normaliter door de syndicus worden verstrekt'

[roharro]

In dat geval moeten de huidige eigenaars een syndicus aanstellen of laten aanstellen door vrederechter.

[Jef123]

Hoe ernstig kunnen de gevolgen zijn als dit niet op korte termijn gebeurt?
Ze zitten daar al een jaar of twee in een gebouw zonder syndicus dat dus niet onttrokken is aan de wet van mede eigendom. Is zoiets volledig de verantwoordelijkheid van de eigenaars of had de notaris hier nog werk van moeten maken?

[roharro]

Een Vereniging van Mede-eigenaars (VME) ontstaat zodra een gebouw of groep gebouwen meer dan 1 eigenaar heeft en er een basisakte (=authentieke akte van mede-eigendom) bestaat. Het is de taak van die VME om een syndicus aan te stellen.

De gevolgen beginnen vanaf het ogenblik dat één of meer mede-eigenaars de onwettige toestand aanklagen en weigeren te delen in de gemene
lasten van het gebouw. Ze kunnen de VME dagvaarden wegens niet respecteren van de wetgeving terzake.

[Jef123]

Ok, ik zet even alles op een rij, het volgende gaat moeten gebeuren;

Mijn kennis roept een algemene vergadering bijeen met de andere mede-eigenaren. Op deze vergadering gaat men stemmen over het aanstellen van een syndicus. (Is deze vergadering rechtsgeldig aangezien er niemand bevoegd is deze vergadering bijeen te roepen?)

- Indien de meerderheid beslist over het aanstellen van een bepaalde syndicus is alles in orde? De gekozen syndicus zal de verdere verplichtingen opvolgen en mijn kennis zal zich nergens nog zorgen over moeten maken?

- Indien er niet overeen wordt gekomen zal mijn kennis bij het vredegerecht een verzoekschrift moeten indienen voor het aanstellen van een voorlopige syndicus? (En de andere mede eigenaren schriftelijk op de hoogte brengen van het verzoekschrift?)

Dit zijn alle stappen die ik kan bedenken, is dit juist?

Nogmaals hartelijk dank voor alle informatie, dit heeft me erg geholpen. Bij welke personen / instanties kan je eigenlijk terecht met dit soort vragen als je van een forum als dit geen weet hebt?

Met vriendelijke groet.

[roharro]

Mede-eigenaars die samen minstens 20 percent van de aandelen vertegenwoordigen kunnen steeds een vergadering samenroepen.