Probleem met Syndicus en boekhouding

[FredW]

Hallo,

Volgende probleem stelt zich;

In dec. 2013 kopen mijn echtgenote en ik een appartement aan de zee.

Tussen toen en nu werd onze toenmalige syndicus overgenomen door de huidige.

Begin deze maand krijgen wij een brief in de bus van de syndicus met de bemerking dat er blijkbaar een fout in de boekhouding was geslopen, ten tijde van de vorige syndic, waarbij de vorige eigenaar van het pand teveel werd aangerekend en ons te weinig.
Ze vragen ons nu om alsnog over te gaan tot betaling binnen de 14 dagen.

Mijn vragen zijn als volgt :

1/ Kan dit zomaar ? 2 jaar na datum ?
2/ Bij de vraag om de originele documenten krijg ik geen documenten te zien die dateren van 2013 maar documenten met hoofding van de huidige syndicus, terwijl hij toen nog niet betrokken was bij die zaak. Is dit normaal ?
3/ Kunnen wij hier iets tegen ondernemen of dit afwijzen ?


Alvast bedankt !

[Pelikaan]

Heeft U dan geen gedetailleerde afrekening gekregen bij ondertekening van de koopakte via de Notaris?

[j.demoor]

“Art.2262bis.§ 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar...”(Burgerlijk Wetboek).

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...9° indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;...11° het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering ;...17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;...”(Burgerlijk Wetboek).

De syndicus moet het u mogelijk maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom,en voornamelijk deze die de rechtzetting in de boekhouding te uwen nadele betreffen,ook al is de fout door zijn voorganger begaan.

Tot dit afdoende gebeurd is kan u betaling opschorten.

[An Darcy]

Ik zou u ook aanraden advies aan uw notaris te vragen.
Uw notaris zou ook een brief naar de nieuwe syndicus kunnen sturen met de vraag om
zijn beweringen omtrent de foute onkostensplitsing bij aankoop boekhoudkundig te willen staven.

[FredW]

Bedankt voor uw reacties.

@Pelikaan ; Neen, wij hebben enkel van de vorige eigenaar zelf wat papieren gekregen, dit waren oa. verslagen van voorgaande algemene vergaderingen en afrekeningen. Dit gaande van 2009 tot april 2013. Allemaal voor wij het appartement hebben gekocht.

@j.demoor; bedankt voor de toelichting

@An Darcy; dank u wel, dit hebben we ook gedaan en zoals in de andere berichten heb ik ood de originele stukken opgevraagd om voor te leggen aan onze notaris.

Voor de volledigheid; Het bedrag dat wij nu moeten bijbetalen betreft een voorschotfactuur voor de renovatie van de gevel van het gebouw.

Ondertussen dus om een copie van de originele facturen gevraagd, zowel de onze als die van de vorige eigenaar, met hoofding van de vorige syndicus.
Het enige wat ik heb gekregen is een aangepast factuur dat het totaal bedrag weergeeft, waarvan wij dus een deel zouden moeten bijbetalen.

Ook heb ik uittreksels uit hun boekhouding gekregen, maar er wordt nergens op vermeld dat dit een voorschot zou zijn geweest voor de gevelrenovatie. Er staat enkel "Divers/Factuur" bij , en niet "provisie renovatiewerken ofzo "

Ik heb ook nog een nieuwe vraag. Ik heb helaas bitter weinig kaas gegeten van mede-eigendom, maar ik stelde mij de vraag;
Hoe komt het dat de rekening commissaris van zijn taak werd gekwijt, exacte term ontgaat mij even, maar dit niet heeft gezien ?
Of gaat de rekening commissaris niet over deze zaken ?

Alvast bedankt !

[roharro]

Behoudens expliciete opdracht controleert de rekeningcommissaris geen individuele afrekeningen.

[naicwill]

Overdracht kavel.

Art. 577-11

1 In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, .......

§ 2 In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :

1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vòòr de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in §1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.

Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4° vermelde schulden.
De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=21331