wij zijn eigenaar geworden van een technische verdieping + kelder 10 & 11 in een appartementsgebouw 18 kavels waaronder gelijkvloers handelszaak.
Wat blijkt? De verwarmingsinstallatie van het gelijkvloers staat in onze aangekochte kelder nr. 11.
Het appartement welke wij hebben aangekocht werd onmiddellijk verhuurd. Wij hebben toen niet zozeer acht geslaan op de kelders omdat wij deze zelf niet gebruikten maar onze huurder (die een blinde man was).
De renovatie van het stooklokaal stond op agenda. Nadien kregen wij het verslag waarin stond vermeld dat er een opvraging zou gebeuren voor het financieringsplan voor de renovatie van de stookketel, exclusief het gelijkvloers. Toen ik om verduidelijking vroeg waarom het gelijkvloers niet diende mee te betalen kreeg ik als antwoord dat er een aparte gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie was voor het gelijkvloers.
Dit staat niet in de basisakte dus antwoordde ik de syndicus dat dit sowieso een individuele verwarmingsinstallatie (voor het gelijkvloers) en het gelijkvloers dus wel moest meebetalen in de renovatie van de verwarmingsinstallatie. Waarop de syndicus mij een plan doormailde en zei dat zij zich baseerde op het plan waarop duidelijk stond dat er 2 verwarmingsinstallaties zijn : 1 gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie (in een ruimte daarvoor voorzien) en 1 verwarmingsinstallatie gelijkvloers in kelder 11.
HIerop heb ik onze aankoopakte erbij genomen en wat blijkt.....de verwarmingsinstallatie van het gelijkvloers (wat volgens de syndicus een gemeenschappelijke installatie is???) staat in onze aangekochte kelder nr. 11.
Hiermee heb ik aangetoond aan de syndicus dat haar verdeelsleutel niet correct wordt toegepast daar de verwarmingsinstallatie van het gelijkvloers wel degelijk gaat om een privatieve installatie temeer daar deze zich bevindt in onze privatieve aangekochte kelder.
[u]Mail van syndicus :
[/u]Geachte Mevrouw
Wij verwijzen naar de plannen in bijlage : bij oprichting van het gebouw in 1969 zijn er 2 stooklokalen : 1 voor de ‘bank’, kavel op het gelijkvloers, 1 voor de appartementen van 1ste tem 9de verd.
Het gelijkvloers heeft derhalve steeds in hun eigen verwarming (en warm water) voorzien ? Derhalve betalen zij niet mee in de installatie voor de appartementen noch in het verbruik, onkosten, nullast 20% (beslissing 1984) en dit voor verwarming en warm water ? Wat zeker is dat het gelijkvloers niet aangesloten zit op de installatie van de appartementen en het gelijkvloers zelf instaat voor hun installatie, verbruik, onderhoud, enz. In 1985 werden de 2 ketels in het stooklokaal voor de appartementen gerenoveerd, daarvoor werd 500 000 BEF opgevraagd maar jammer genoeg kunnen wij niet achterhalen aan welke kavels dit werd opgevraagd.
Sinds wij syndicus zijn (1989) wordt de verdeelsleutel door ons verder gehanteerd tot op heden.
Gezien de renovatie van het stooklokaal en toebehoren waarvan sprake is enkel de installatie voor de appartementen betreft, werd op de Alg Verg door de mede-eigenaars voorgesteld een extra financieringsopvraging voor de werken te richten aan de kavels die deelnemen in het gebruik van deze installatie en toebehoren.
Mijn antwoord naar de syndicus :
Geachte,
Beste,
De spelregels binnen iedere VME staan vervat in de basisakte en het reglement van mede-eigendom. In dit laatste staat onder meer welke kosten verdeeld dienen te worden onder de afzonderlijke eigenaars en hoe dit dient te gebeuren. Aan iedere kavel zijn een aantal aandelen in de gemeenschap toegekend.
Welke verdeling toegepast wordt op welk soort kost is afhankelijk van : wat de basisakte vermeldt over de kostenverdeling en wordt niet bepaald op basis van een plan.
Ik refereer hierbij naar de basisakte :
Ontleding der plannen :
Het op te richten appartementsgebouw bestaat uit ondergrond, gelijkvloers, acht verdiepingen en een technisch verdiep.
A. Kelderingen:
gemeenschappelijk : de liftkoker met lift, de trapzaal met trap, de doorgangen, het lokaal bestemd voor de gastellers, het lokaal bestemd voor de vuilnisbakken, de leidingen van water, gas en electriciteit en verwarming, de kokers, het lokaal der centrale verwarming met tank, het dienstlokaal.
Privatief: 18 kleine provisiekelders 1 à 18, een grote provisiekelder 19, bestemd voor het gelijkvloers, (Winkel A), een grote provisiekelder 20 bestemd voor het gelijkvloers (Winkel B), een private trap leidende naar winkel B en twee toiletplaatsen eveneens bestemd voor winkel B.
De provisiekelders bezitten geen aandelen. Elke kelder maakt een privatieve afhankelijkheid uit het handelslokaal of van een der appartementen.
B. Gelijkvloers:
gemeenschappelijk: voorhall, hall, palier, trapzaal met trap, liftkoker met lift, de kokers, de leidingen van water, gas en elektriciteit en centrale verwarming, de koer, de fietsenbergplaats, de kast met electriteitstellers
privatief : Winkel A;
Winkel B met trap leidende naar de ondergrond
Indeling van het gebouw :
Lot twee:
De winkel A op het gelijkvloers aangeduid op het plan gehecht aan de basisakte en begrijpende:
a/ in privatieve en uitsluitelijke eigendom:
winkelplaats, wc, verblijfplaats en in de ondergrond de grote provisiekelder 19 en het gebruik van de koer
b/ in mede-eigendom en gedwongen verdeeldheid :
tweehonderd zes en vijftig/tienduizendsten der gemene delen en inzonderheid van de grond
De winkel B op het gelijkvloers aangeduid op het plan gehecht aan de basisakte en begrijpende:
a/ in privatieve en uitsluitelijke eigendom:
winkelplaats, verblijfplaats, dienstkamer, trap leidende naar de kelder en in de ondergrond twee toiletten, en de grote provisiekelder 20
b/ in mede-eigendom en gedwongen verdeeldheid :
zeshonderd zes en zeventig/tienduizendsten der gemene delen en inzonderheid van de grond
Algemeen reglement van mede-eigendom van het appartementsgebouw res. Dorchester te Oostende, LeopoldIIlaan 28, 30.
Hoofdstuk I : Zakelijk statuut
Artikel drie: privatieve eigendom en onverdeelde medeïgendom
Het eigendom bestaat uit privatieve zaken of delen en uit gemene zaken of delen, van welke laatste het eigendomsrecht in onverdeeldheid, elk voor een breuk, aan al de eigenaars zullen toebehoren. De privatieve delen wordt genoemd winkels en appartementen die samengesteld zijn onder meer uit kamers en kelders. De gemene delen worden verdeeld in aandelen, aan elk der appartementen en winkels toegekend. Deze aandelen worden door allen als vast en onveranderlijk aanvaard, welke veranderingen ook aan de privatieve delen door verbeteringen, verfraaiingen of anderzinds zouden kunnen toegebracht worden. De privatieve delen van het eigendom met aanduiding van het quotum of aandeel in de gemeenschappelijke zaken waaraan dit algemeen reglement zal gehecht blijven. De gemene delen van het eigendom zijn de volgende met dien verstande dat de opsomming enkel uitlegend is en niet beperkend…..
Gemene delen : De gemende delen van het op te richten gebouw…….., de grond, het betonnen geraamte, de hoofdmuren, de voor- en achtergevels, de omheiningsmuren, de schiedingsmuren tussen de gemene delen en de privatieve delen, het dak, de schouw van de centrale verwarmingsinstallatie, evenals de verluchtingspijp, de verschillende leidingen met hun aansluitingen, (water, electriciteit, telefoon, verwarming, enz.) met uitzondering van de delen van die leidingen en toestellen die zich binnen de privatieve delen bevinden, of uilsluitend dienen voor persoonlijk gebruik, de versieringen van de voorgevel en de vensterramen, zo voor als achter; de koer, de liftkoker met lift, de machinekamer der lift, de trapzaal met trap, op het gelijkvloers: de voorhall, de hall, palier, de fietsenbergplaats, de kast, het dienstlokaal met electriciteitstellers, in de kelder, de doorgangen, het lokaal bestemd voor de gastellers,het lokaal bestemd voor de vuilnisbakken, het lokaal bestemd voor de centrale verwarming met tank, in één woord alle delen die niet bestemd zijn voor het gebruik door één mede-eigenaar of die zouden gemeen zijn volgens de wet van acht juli negentienhonderd vier en twintig en het gebruik.
Gemene lasten : Artikel drie en twintig
Al de gemene lasten van onderhoud en herstelling der gemene delen in dit statuut vermeld, de lasten voortkomende van gemene behoeften, zullen door de mede-eigenaars gedragen en betaald worden in verhouding met hun aandelen in de gemene zaken. Zij zullen hiervoor steeds een provisie storten beraamd voor een termijn bepaald door de beheerraad. De verantwoordelijkheid betreffende de eigendom (art. 1386) van het BW en in algemene zin al de kosten en lasten van de eigendom zullen onderverdeeld worden in evenredigheid met de kwotiteiten van elke eigenaar zoals voormeld in de basisakte, wel verstaan zijnde indien het gemene delen betreft, en zonder nadeel aan het verhaal dat de mede-eigenaars zouden kunnen uitoefenen tegen degene wiens persoonlijke verantwoordelijkheid zou kunnen ingeroepen worden, hij weze een derde persoon of een mede-eigenaar.
Centrale verwarming : De centrale verwarming geschiedt met een gezamenlijke ketel met afzonderlijke tellers!!!
In de basisakte staat dat het lokaal der centrale verwarming met tank gemeenschappelijk is?!
Uw uiteenzetting gaat over de verdeling van de kelders, op basis van een plan. In kelder 11, privatief, werd blijkbaar een individuele verwarmingsinstallatie geplaatst.
Indien een mede-eigenaar beslist om een individuele verwarmingsinstallatie te plaatsen dan is dit zijn volste recht maar dit betekent niet dat hij niet moet bijdragen in verdere gemeenschappelijke kosten betreffende de verwarmingsinstallatie of –lokaal, idem voor de gemeenschappelijke aansluitingen voor warm water! De kosten (installatie, verbruik, onderhoud, enz.) van een individuele verwarmingsinstallatie is uiteraard voor eigen rekening van de mede-eigenaar, zie basisakte…. met uitzondering van de delen van die leidingen en toestellen die zich binnen de privatieve delen bevinden, of uilsluitend dienen voor persoonlijk gebruik.
Op de Algemene Vergadering van dd. 16/05/2015 werd voorgesteld 1 x 500 € extra financiering op te vragen. Er werd geen melding gedaan dat het gelijkvloers hier niet in mee moest betalen.
Het is een jammerlijke zaak dat u, als syndicus sedert 1989, deze foute berekening hebt blijven toepassen tot op heden. Gelieve de verdeelsleutels correct toe te passen en aan te passen, op basis van de basisakte en het reglement van de mede-eigendom en een gecorrigeerd verslag te sturen naar de mede-eigenaars.
Dank bij voorbaat.
Vriendelijke groeten,
Antwoord syndicus :
Geachte Mevrouw
Wij nemen kennis van uw reactie.
De notulering in punt 12 van de Algemene Vergadering van 16 05 2015 is duidelijk : u kan lezen dat de mede-eigenaars beslissen om een financieringsfaktuur uit te sturen met de notulen waarbij er 1 x € 500 voor de deelnemende kavels in de voorgestelde werken wordt opgevraagd, exclusief het gelijkvloers. Ik meen dat de notulering niet duidelijker kan zijn.
Wij zien niet hoe wij een notulering kunnen aanpassen en wijzigen in die zin dat ze niet meer beantwoordt aan de beslissing die genomen werd.
Uw volmachtdrager was aanwezig bij het debat rond dit punt, was aanwezig toen de beslissing met unanimiteit genomen werd, heeft als laatste op de Alg Verg de notulen grondig doorgelezen en deze getekend voor goedgekeurd.
Nu is het zo dat de beslissingen pas 4 maanden na de Alg Verg worden uitgevoerd gezien de wettelijke bezwaartijd dient afgewacht te worden (zie laatste punt notulen), d.w.z. vanaf 16 09 2015.
Niettemin kan u uiteraard een rechtzetting vragen van dit punt indien u dit nodig acht en dit op een volgende vergadering indien dit punt geagendeerd wordt, en o.i. zeker omdat nog geen uitvoeringswijze van de werken waarvan sprake beslist werd, noch aan wie de werken te gunnen, noch de uitvoeringsperiode en de geëvalueerde offertes voor de voorgestelde werken rond het stooklokaal en toebehoren dienen te worden voorgelegd met beslissing per schriftelijk bijzonder algemene vergadering (indien niet geldig : per fysieke bijzonder algemene vergadering) : zie punt 12 van de notulen.
De wetgever biedt u tevens de mogelijkheid om binnen de 4 maanden na de Alg Verg bezwaar tegen een beslissing aan te tekenen indien deze onrechtmatig genomen werd of u benadeelt.
In afwachting, verblijven wij met vriendelijke groeten,
Mijn antwoord naar de syndicus :
Geachte,
Beste,
Naar aanleiding van het verslag van de AV van dd. 16/05/2015 stuur ik u deze mail.
Op 04/06/2015 mocht ik het verslag van de laatste AV van dd. 16/05/2015 ontvangen.
Er werd beslist om een bijkomende financiering van 1 x 500 € op te vragen inzake de renovatie van stookplaats. Onze volmachtdrager, Dhr. Patrick Herrling, was aanwezig en bevestigde ons dat er op geen enkel moment werd gemeld noch toegelicht dat er een mede-eigenaar (gelijkvloers) werd ontheven om hieraan deel te nemen. Hierop heb ik u verduidelijking gevraagd in een mail dd. 04/06/2015.
In antwoord stuurt u mij uw argumentatie samen met de kelderverdieping van het gebouw.
Het plan van de kelderverdieping staat in overeenstemming met de basisakte. In de basisakte staat dat er 1 lokaal bestemd is voor de centrale verwarming met tank en dat er 18 kelders zijn.
Gemene delen : De gemende delen van het op te richten gebouw…….., de grond, het betonnen geraamte, de hoofdmuren, de voor- en achtergevels, de omheiningsmuren, de schiedingsmuren tussen de gemene delen en de privatieve delen, het dak, de schouw van de centrale verwarmingsinstallatie, evenals de verluchtingspijp, de verschillende leidingen met hun aansluitingen, (water, electriciteit, telefoon, verwarming, enz.) met uitzondering van de delen van die leidingen en toestellen die zich binnen de privatieve delen bevinden, of uilsluitend dienen voor persoonlijk gebruik, de versieringen van de voorgevel en de vensterramen, zo voor als achter; de koer, de liftkoker met lift, de machinekamer der lift, de trapzaal met trap, op het gelijkvloers: de voorhall, de hall, palier, de fietsenbergplaats, de kast, het dienstlokaal met electriciteitstellers, in de kelder, de doorgangen, het lokaal bestemd voor de gastellers,het lokaal bestemd voor de vuilnisbakken, het lokaal bestemd voor de centrale verwarming met tank, in één woord alle delen die niet bestemd zijn voor het gebruik door één mede-eigenaar of die zouden gemeen zijn volgens de wet van acht juli negentienhonderd vier en twintig en het gebruik.
Het plan klopt dus, met uitzondering van de centrale verwarming die zich bevindt in de privatieve kelder 11.
Wat betekent dat de verwarmingsketel nadien privatief werd bijgeplaatst in een privatieve kelder. Kan u mij een kopie bezorgen van alle AV en BAV vanaf 1984.
Wij zijn eigenaar van de kelders 10 & 11, zie aankoopakte! Wij hebben zowel telefonisch als per mail contact willen opnemen met de echtgenoot van de eigenares van het gelijkvloers maar kregen geen gehoor.
De verdeelsleutels aangaande de renovatie van het stooklokaal worden opnieuw aan de hand van de basisakte niet correct toegepast (zie lopende procedure aangaande kostenverdeelsleutels lift en gevel). Ik heb dan ook aan mijn raadsman instructie gegeven om de beslissing aan te vechten.
U verwijst naar een beslissing op de AV van 1985.
Mag ik u vragen om mij een kopie van dit verslag te bezorgen? Mede-eigenaars welke beslissen om een privatieve verwarming te installeren worden niet ontheven om deel te nemen in gemeenschappelijke kosten.
Ik begrijp dan ook uw argumentatie niet betreffende de financiering van de renovatie stooklokaal. Nochtans is de basisakte omtrent uw taak als syndicus en hierbij de verdeling van de gemene lasten, zie art. 23, gemene lasten, in de basisakte klaar en duidelijk.
Mag ik u vragen om de volgende punten te agenderen op de eerstvolgende vergadering :
• Nazicht kelderverdeling via aankoopaktes
• Uitsluitend toepassen van de verdeelsleutel kosten en lasten conform de basisakte/reglement van mede-eigendom in afwachting van een vonnis van de vrederechter
• Termijn van mandaat van de syndicus
Huidig schrijven wordt u gericht onder voorbehoud van alle rechten en zonder enige nadelige erkentenis.
Dank bij voorbaat.
Vriendelijke groeten,
Mijn vraag naar de syndicus :
Uitzoeken of de eigenaar van het gelijkvloers een aankoopakte heeft van kelder 11 of een eeuwigdurende erfdienstbaarheid van gebruik voor kelder 11.
Tot op heden kreeg ik geen antwoord, mijn vraag dateert van 05/06/2015......
Ik veronderstel dat hier dus geen concteet antwoord zal op komen.
Hoe kan, moet ik in deze onze rechten als eigenaar laten gelden?
Wij hebben tevens contact gezocht met de eigenares, echtgenoot eigenares (hij is advocaat) en syndicus maar niemand neemt actie of reageert.
Ik veronderstel dat wij met de aankoop van de kelder ook eigenaar zijn geworden van de stookketel en dat het gelijkvloers in deze een huur zou moeten betalen voor het gebruik van de ketel.
Hiermee wordt alsook aangetoond dat er maar 1 gemeenschappelijke ketel is en dat iedere kavel moet meebetalen in de renovatie hiervan.
Of zie ik het verkeerd?
Ter informatie : er is reeds een lopende procedure tegen de VME daar de kostenverdeelsleutel niet volgens de basisakte werd toegepast. Het gelijkvloers werd voor meerdere kosten, nml. lift, renovatie gevel,....elektriciteit, water gemeenschap ontheven. Wij zijn hiermee niet akkoord en hebben een procedure opgestart. Dit komt voor in novemeber.